Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558c BGB – Mietspiegel; Verordnungsermächtigung.

Gesetzestext

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) ¹Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. ²Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen. ³Die Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen.

(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften zu erlassen über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung.

A. Gesetzesgeschichte.

Rn 1

§ 558c ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und – mit Ausnahme von V (dieser ist am 18.8.21 in Kraft getreten) – umfassend mWz 1.7.22 durch das MsRG v 10.8.21 (BGBl I 3515) geändert worden (dazu BTDrs 19/26918 und BTDrs 19/31106). Die Vorgängervorschrift ist § 2 V MHG (s.a. vor § 557 Rn 1).

B. Mietspiegel.

I. Begriff.

Rn 2

Der Begriff ›Mietspiegel‹ wird in § 558c I – auch für § 558d – definiert. Er ist, entspr seiner Funktion (§ 558a II Nr 1), ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II. Auf welche Art und Weise diese Übersicht gefertigt wird, ist unerheblich. Sie ist aber nur dann ein Mietspiegel iSd Gesetzes, wenn sie von der Gemeinde bzw mWz 1.7.22 von der nach Landesrecht zuständigen Behörde (idR mit der Hilfe Dritter) oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt wird, oder von einem Interessenverband stammt und vom anderen anerkannt wird, oder von irgendeinem Dritten stammt und von den Interessensverbänden anerkannt wird. Welche ›Qualität‹ ein Interessenverband haben muss, um einen Mietspiegel erstellen und/oder anerkennen zu können, ist gesetzlich nicht geregelt und auch den Materialien nicht zu entnehmen. Nach der Rspr genügt es, wenn es ein im Geltungsbereich des Mietspiegels tätiger Mieter- und Vermieterverband ist (Hamm ZMR 91, 22). Begrifflich sind lediglich 2 Mitglieder erforderlich (AG Bitterfeld-Wolfen WuM 13, 45). Jedenfalls soll es reichen, wenn ein ›nicht ganz unbedeutender Interessenverband‹ beteiligt ist (Hamm ZMR 91, 22; s.a. BTDrs 19/26918, 23). Die Anerkennung selbst ist eine Willenserklärung, die ggü dem Dritten durch die vertretungsberechtigten Organe des Verbandes abgegeben werden muss (AG Dortmund ZMR 03, 194, 195).

II. Erstellung.

1. Allgemeines (§§ 3–6 MsV).

Rn 3

Die Einzelheiten, wie ein Mietspiegel zu errichten ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die Mietspiegelverordnung – MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels ist vorbehaltlich der §§ 4, 5 MsV an kein Verfahren gebunden. Das gilt sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten als auch für die Auswertung und Darstellung der Daten im Mietspiegel (BRDrs 766/20, 21). In der Praxis am üblichsten ist ein Tabellenmietspiegel. Daneben finden sich verbreitet Regressions-Mietspiegel.

2. Einzelheiten.

Rn 4

Jedermann kann einen Mietspiegel erstellen. Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen nach § 555c IV 1 Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind von den nach Landesrecht zuständigen Behörden gem § 558c IV 2 Mietspiegel zu erstellen. Dies soll die Verbreitung von Mietspiegeln erhöhen (BTDrs 19/31106, 5) und gewährleisten, dass Mietspiegel als Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets zur Verfügung stehen (BTDrs 19/31106, 5). Die nach Landesrecht zuständige Behörde hat Sorge dafür zu tragen, dass diese Pflicht umgesetzt wird (BTDrs 19/31106, 6). Sie kann sich hierzu der Hilfe Dritter bedienen. Der Mietspiegel kann insb auch von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt werden (BTDrs 19/31106, 6). Auch kann der Mietspiegel für mehrere Gemeinden oder für Teile der Gemeinde erstellt werden. Entscheidend ist, dass alle Teile einer Gemeinde, die mehr als 50.000 Einwohner aufweist, in den Geltungsbereich eines Mietspiegels fallen. Für Gemeinden, für die nach § 558c IV erstmalig ein Mietspiegel zu erstellen ist, ist dieser nach EGBGB Art 229 § 62 S 1 bis spätestens 1.1.23 zu erstellen und zu veröffentlichen. Wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt (§ 558d), ist dieser nach EGBGB Art 229 § 62 S 1 bis spätestens 1.1.24 zu erstellen und zu veröffentlichen. Nach § 5 S 1 MsV sind ein einfacher Mietspiegel und seine Dokumentation kostenfrei im Internet zu veröffentlichen. Für ihre Ausgabe in gedruckter Form können nach § 5 S 2 MsV angemessene Entgelte verla...