Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558a BGB – Form und Begr ... / I. Allgemeines.

Rn 13

Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 Rz 9); überflüssige Prozesse sollen so vermieden werden (stRspr, BGH ZMR 22, 626 Rz 22; NJW-RR 21, 1379 Rz 21; WuM 21, 108 Rz 13). Der Vermieter muss daher eröffnen, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) im konkreten Fall berechnet hat (BVerfG NJW 87, 313 [BVerfG 14.05.1986 - 1 BvR 494/85]). Die Begründung dient nicht dazu, bereits den Nachweis der behaupteten ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen (BGH NJW 16, 1385 Rz 11). An die Begründung dürfen daher keine Anforderungen gestellt werden, durch welche die mit dem Mieterhöhungsverfahren verbundenen Schwierigkeiten einseitig zu Lasten des Vermieters gingen (BVerfG ZMR 93, 558; BGH NJW-RR 20, 334, Rz 16; NZM 19, 852 Rz 14). Das Erhöhungsverlangen muss – in formaler Hinsicht (Rn 35) – daher nur Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH ZMR 22, 626 Rz 22; NZM 19, 852 Rz 14; NJW 19, 3515 Rz 13). Hieran soll es nach hM etwa fehlen, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung schon ›auf den ersten Blick‹ nicht zu tragen vermögen. Durch deren Mitteilung werde deutlich, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgehe. Ferner soll es an einer Begründung fehlen, wenn das Erhöhungsverlangen in ›wesentlichen Punkten‹ unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint (BGH NZM 19, 852 [BGH 16.10.2019 - VIII ZR 340/18] Rz 15) oder wenn sich der Vermieter auf einen Mietspiegel bezieht, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde (Rn 22). Diese Fälle überzeugen allerdings nicht, weil sie einseitig zulasten des Vermieters gehen: was ›erscheint‹, ist stets unklar.