Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 3.2 Formelle Voraussetzungen

3.2.1 Erhöhungserklärung

Rz. 21

Die Umlage der Erhöhung erfolgt durch Erklärung in Textform des Vermieters (§ 560 Abs. 1 Satz 1), die den Mietern zugehen muss. Ist diese einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam und dem Mieter zugegangen, so erhöht sich die Miete für die Zukunft, ohne dass es der Zustimmung des Mieters zu dieser Vertragsänderung bedarf (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 24).

3.2.2 Form, Absender und Empfänger

Rz. 22

Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b). Daher ist die eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht mehr erforderlich; der Vermieter kann sich weiterhin einer automatischen Einrichtung bedienen, bei der die eigenhändige Unterschrift entbehrlich ist. Ebenfalls kann er sich des Telefaxes bedienen. Auch in diesen Fällen muss jedoch die gesamte Erklärung durch den Namen einer natürlichen Person abgeschlossen werden (Geissler, NZM 2002, 689; Hähnchen, NJW 2001, 2831). Die Angabe der öffentlichen Körperschaft oder der juristischen Person (GmbH, GmbH & Co. KG, OHG, Kommanditgesellschaft auf Aktien, AG, Genossenschaft) reicht dazu nicht aus. Vielmehr muss entweder der Vor- und Zuname der vertretungsberechtigten Person (Behördenleiter, Geschäftsführer, Vorstand) oder der Name derjenigen Person angegeben werden, die von der vertretungsberechtigten Person zur Abgabe der Mieterhöhungserklärung bevollmächtigt worden ist. Ein Mieterhöhungsverlangen einer juristischen Person, in dem die konkrete natürliche Person nicht benannt ist, die die Erklärung für die juristische Person abgibt, ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil v. 15.1.2004, 333 S 82/03, NZM 2005, 255; LG Berlin, Urteil v. 23.6.2003, 62 S 52/03, GE 2003, 1156). Dabei sind auch Angaben im Briefkopf oder im Inhalt des Textes zu berücksichtigen. Denn es genügt, dass sich die Person des Erklärenden aus dem Gesamtinhalt der Willenserklärung bestimmen lässt (LG Berlin, Urteil v. 27.1.2005, 67 S 195/04, MM 2005, 146 [LS]).

Diese Person muss ihrerseits mit einem auf das Vertretungsverhältnis hindeutenden Zusatz ("i. A.", "ppa.", "i.V.") die Mieterhöhungserklärung abschließen (LG Berlin, Urteil v. 7.10.1991, 61 S 498/90, MM 1992, 64 f.; LG Berlin, Urteil v. 2.8.1996, 64 S 247/96, GE 1996, 1431; LG Berlin, Urteil v. 15.2.1990, 61 S 385/89, GE 1990, 659). Lediglich Anlagen, wie z. B. die Einzelaufstellung der Betriebskosten, müssen die Person des Erklärenden nicht ausweisen (KG, RE v. 22.2.1984, 8 W REMiet 194/84, ZMR 1984, 168). Zur Wahrung der Textform der Mieterhöhungserklärung genügt es, dass die Erklärung selbst, nicht aber die beigefügte Anlage den Aussteller erkennen lässt (LG Potsdam, Urteil v. 30.9.2004, 11 S 27/04, WuM 2004, 671). Dennoch ist zu empfehlen, sowohl in der Mieterhöhungserklärung selbst auf die Anlage als auch in dieser auf die Mieterhöhungserklärung konkret Bezug zu nehmen. Zu empfehlen ist weiterhin, dass die Anlage fest mit der Mieterhöhungserklärung verbunden wird, und zwar derart, dass beide nicht ohne Substanzverletzungen voneinander gelöst werden können.

Als automatische Einrichtungen kommen sowohl mechanische, elektronische als auch foto-chemische Fertigungsmethoden in Betracht. Insbesondere sind elektronische Datenverarbeitungsgeräte automatische Einrichtungen. Aber auch insoweit ist Voraussetzung, dass die Mieterhöhungserklärung – soweit wie möglich – automatisch gefertigt wird (vgl. dazu BGH, Urteil v. 29.9.2004, VIII ZR 341/03, GE 2004, 1388), ohne dass der Vermieter noch ergänzende Angaben handschriftlich einzufügen braucht.

Die Übersendung einer Mieterhöhungserklärung durch Telefax ist zulässig.

Rz. 23

Die Mieterhöhungserklärung muss vom Vermieter ausgehen. Vermieter ist grundsätzlich derjenige, der den Mietvertrag abgeschlossen hat. Ist der Mietvertrag schriftlich geschlossen worden, so kommt es entscheidend auf die Unterschrift an. Mehrere Vermieter müssen die Mieterhöhungserklärung gemeinsam abgeben (LG Marburg, WuM 2001, 439). Sie können sich auch vertreten lassen (Staudinger/Weitemeyer, § 560 Rn. 23; a. A. OLG Rostock, Urteil v. 25.9.2000, 3 U 75/99, NZM 2001, 46 = ZMR 2001, 29; DWW 2002, 331).

Rz. 24

Alle Miteigentümer zusammen sollten die Erhöhungserklärung abgeben, auch wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat.

Rz. 25

Sämtliche Mitglieder der im Mietvertrag als Vermieter aufgeführten Erbengemeinschaft müssen zusammen die Erhöhungserklärung abgeben, da die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist (BGH, Urteil v. 11.9.2002, XII ZR 187/00, GE 2002, 1326; BGH, Beschluss v. 17.10.2006, VIII ZB 94/05, WuM 2006, 695; vgl. dazu näher § 535 Rn. 16).

Rz. 26

Sind die einzelnen Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft (vgl. dazu § 535 Rn. 15) als solche im Mietvertrag aufgeführt, so müssen sie alle zusammen die Mieterhöhu...