LG Potsdam Urteil vom 30.09.2004 - 11 S 27/04

Verfahrensgang

AG Königs Wusterhausen (Urteil vom 03.12.2003; Aktenzeichen 9 C 150/02)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Königs Wusterhausen vom 03.12.2003, Az.: 9 C 150/02, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf € 298,80 festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich € 24,90 auf € 439,88 (€ 5,18/qm). Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Mieterhöhungsverlangen sei aufgrund des Vergleichs mit drei von der Klägerin benannten Vergleichswohnungen begründet. Der Berliner Mietspiegel sei nicht heranzuziehen, weil dieser in Schönefeld nicht gelte. Selbst bei Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2003 ergebe sich, dass der geforderte Mietzins nicht wesentlich über in Berlin geltenden Mieten liege. Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, die Klagabweisung begehren. Wegen des Sach- und Streitstandes im übrigen wird auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils sowie auf den Inhalt der im Berufungsrechtszug eingereichten Schriftsätze verwiesen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses in beantragter Höhe (§ 558 Abs. 1 BGB).

Zwar liegen die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens gemäß der §§ 558, 558a, 558b BGB vor. Seit der letzten Mieterhöhung sind mehr als 15 Monate vergangen. Die Mieterhöhung beträgt nicht mehr als 20 % in den letzten 3 Jahren. Die Klage ist am 27.3.2002 und somit vor dem Ablauf von 3 Monaten, nachdem der Beklagte bis zum Ablauf des 2. Monats – 31.12.2001 – nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens der Mieterhöhung im Oktober 2001 nicht zugestimmt hatte, eingelegt worden. Die Textform ist gewahrt: Zu ihrer Wahrung genügt, dass das Mieterhöhungsverlangen selbst, nicht aber die beigefügte Anlage den Aussteller erkennen lässt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Auflage 2004, Rz. 4 zu § 558a BGB). Zur formellen Begründung des Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Benennung von drei Vergleichswohnungen, auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters (BVerfG NJW 1993, 2039 ff., zitiert nach Juris). Die Klägerin hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen drei Vergleichswohnungen benannt. Entgegen der Ansicht der Beklagten sind diese ausreichend konkret bezeichnet und identifizierbar, so dass der Mieter sie ohne Schwierigkeiten auffinden kann (s. Palandt a.a.O., Rz. 11 zu § 558a). Bei mehr als 1 Wohnung im Geschoss genügt die Wohnungsnummer, wie sie auch in der Anlage zum Mieterhöhungsverlangen aufgeführt sind.

Die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ist jedoch nicht gegeben. Die Klägerin hat nicht bewiesen, dass der von ihr geforderte Mietzins nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 BGB liegt.

Zwar hat die Klägerin jeweils drei Vergleichswohnungen benannt, und der Sachverständige ist aufgrund des Vergleiches mit den benannten Wohnungen zu dem Ergebnis gekommen, dass der geforderte Mietzins der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Benennung von drei Vergleichswohnungen – auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters – für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ausreicht (BVerfG a.a.O.).

Das Gericht ist aber bei der Wahl des Beweismittels nicht an die vom Vermieter als Beweismittel angeführten Vergleichswohnungen gebunden. Es kann auch andere Beweismittel heranziehen, wenn es dies zur umfassenden Rechtsfindung für notwendig erachtet. Die ortsübliche Vergleichsmiete des § 558 Abs. 2 wird durch das Gericht gemäß § 287 Abs. 2 ZPO geschätzt. Dabei sind alle Beweismittel zugelassen (Sternel, a.a.O., Rz. 743; Palandt, a.a.O., § 558b Rz. 12).

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Umlandgemeinde (ohne Mietspiegel) ist der Mietspiegel der Stadt mit in die Betrachtung einzubeziehen, wenn es ansonsten zu nicht hinnehmbaren Ungereimtheiten zwischen städtischen und außerstädtischen Wohnungen käme (Urteil des LG Freiburg vom 12.3.2002, Az.: 9 S 130/01, zitiert nach Juris).

Vorliegend käme es ohne Miteinbeziehung des Berliner Mietspiegels zu solchen Ungereimtheiten. Bei den Wohnungen im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels und den Wohnungen in Schönefeld handelt es sich um die identische Bauweise innerhalb eines größeren mehrgeschossigen Wohnblocks. Die Grenze zwischen den Ländern Berlin und Brandenburg führt willkürlich mitten durch das identisch bebaute Gebiet hindurch. Städtebaulich sind die in der Gemeinde Schönefeld gelegenen Wohnungen des Wohnblocks der Stadt Berlin zuzuordnen. Die Einwohner nutzen Einrichtungen der Stadt Berlin – Einkaufsgelegenheiten, Kindertagesstätten, den öffentlichen Nahverkehr – un...