OLG Rostock Urteil vom 25.09.2000 - 3 U 75/99

Verfahrensgang

LG Schwerin (Urteil vom 16.04.1999; Aktenzeichen 4 O 37/98)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 16.04.1999, Az.: 4 O 37/98, abgeändert und wie folgt gefasst:

Der Rechtsstreit ist in der Hauptsache in Höhe von 2.742,75 DM erledigt.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Berufung im Übrigen wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits zu je 50 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Wert der Berufung:	bis zum 19.10.1999:	27.363,00 DM
	danach:	17.613,00 DM

Tatbestand

Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung rückständiger Miete. Die Parteien streiten, ob er zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt war.

Die Kläger, in dem schriftlichen „Mietvertrag über gewerbliche Räume und Grundstücke” vom 09.09.1994 als „Grundstücksgesellschaft G., L., Dr. med. dent. B. S. und R. G.” bezeichnet, vermieteten dem Beklagten im Dachgeschoss des Hauses L. in G. eine Nutzfläche von 79,5 m² als Wohnbüro, bestehend aus Wohnraum, Schlafraum, Wohn-/Arbeitsbereich (Kochen/Essen/Arbeiten), Bad und WC sowie zwei Abstellräumen. Das Mietverhältnis begann am 01.12.1993; das Vertragsende war für den 31.12.2003 vereinbart (§ 4 Abs. 1). Der monatliche Mietzins betrug 795,00 DM zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Ferner schuldete der Beklagte monatlich 95,00 DM als Vorauszahlung für Zentralheizung und Warmwasserversorgung sowie weitere 85,00 DM für die restlichen Betriebskosten (§ 5 Abs. 1).

Bis einschließlich Juni 1996 zahlte der Beklagte monatlich 1.121,25 DM, danach nichts mehr. Unter dem 30.08.1996 schrieb er an den Kläger zu 1):

„Hiermit möchte ich Ihnen bekanntgeben, dass für mich das Mietverhältnis am 31.08.1996 beendet ist. Darum möchte ich sie bitten, die Wohnung am 31.08.1996 um 14.00 Uhr abzunehmen. …”.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.09.1996 wiesen die Kläger die Kündigung zurück.

Die Kläger begehrten erstinstanzlich vom Beklagten rückständige Miete, die sie für den Zeitraum Juli 1996 bis Januar 1999 i.H.v. 34.758,75 DM berechneten, sowie die Feststellung, dass der Beklagte bis 31.12.2003 zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgeltes i.H.v. 1.121,25 DM verpflichtet sei. Nach Verrechnung der Kaution auf den Mietzins für Juli 1996 und die folgenden Monate erklärten sie die Hauptsache i.H.v. 2.742,75 DM für erledigt und verlangten Zahlung von 32.016,00 DM nebst 12 % Zinsen.

Der Beklagte behauptete, dass es von Beginn des Mietverhältnisses an in den gemieteten Räumlichkeiten Geruchsbelästigungen gegeben habe. Die in den Räumen herrschenden Temperaturen seien im Sommer zu hoch und im Winter zu gering gewesen. Die behördliche Genehmigung für die Nutzung der Mieträume zu Wohnzwecken habe gefehlt. Der Beklagte meint, die Kläger als private Vermieter seien nicht umsatzsteuerpflichtig und hätten daher zu Unrecht Mehrwertsteuer auf die Miete aufgeschlagen. Er hält das Mietverhältnis für beendet. Mit Schriftsatz vom 19.10.1998 erklärte er vorsorglich die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Weiterhin rechnete er mit Ansprüchen auf Rückerstattung zu Unrecht gezahlter Mehrwertsteuer i.H.v. 2.862,00 DM sowie auf Rückzahlung der Mietkaution i.H.v. 2.742,75 DM auf.

Mit Urteil vom 16.04.1999 erkannte das Landgericht Schwerin auf Zahlung i.H.v. 24.620,75 DM nebst 4 % Zinsen. Es stellte fest, dass der Rechtsstreit i.H.v. 2.742,75 DM in der Hauptsache erledigt ist. Die weitergehende Klage wies es ab. Begründend führte das Landgericht aus, der Beklagte schulde nach Verrechnung der Mietkaution nur noch 24.620,25 DM rückständige Miete. Er sei nicht verpflichtet gewesen, auf den vereinbarten Mietzins Umsatzsteuer zu zahlen. Deshalb sei der Mietzinsanspruch durch Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch i.H.v. 2.862,00 DM erloschen. Das Mietverhältnis sei nicht durch das Schreiben des Beklagten vom 30.08.1996, das als fristlose Kündigung auszulegen sei, beendet. Auf die von ihm behaupteten Mängel der Mietsache habe der Beklagte die Kündigung nicht stützen können, da ihm diese seit mehr als zwei Jahren bekannt gewesen seien. Der die zukünftige Miete betreffende Feststellungsantrag der Kläger sei mangels Rechtsschutzbedürfnis abzuweisen.

Gegen das Urteil legte der Beklagte form- und fristgemäß Berufung ein. Er meint, am 30.08.1996 zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen zu sein. Er habe dem Kläger mehrfach angezeigt, dass in dem von ihm bewohnten Objekt eine unerträgliche Geruchsbelästigung herrsche. Diese Gerüche seien auch in seine Wohnung gezogen. Auch seien die Raumtemperaturen in den Wintermonaten wegen der zu klein dimensionierten Heizungsanlage zu niedrig und in den Sommermonaten wegen der zu geringen Isolierung der Dachschrägen zu hoch gewesen. Letztmalig am 19.06.1996 habe er von den Klägern Abhilfe verlangt. Offensichtlich seien auch die Kläger von einer wirksamen fristlosen Kündigung ausgegangen. Jedenfalls seien sie mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses einverstanden gewesen. Nicht a...