LG Berlin Urteil vom 23.06.2003 - 62 S 52/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungsverlangen in Textform: Notwendige Angabe der Person des Erklärenden

Orientierungssatz

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens in Textform muß (u.a.) die Person des Erklärenden genannt werden. Bei einer juristischen Person (hier: Wohnungsbaugesellschaft) ist dafür die Angabe erforderlich, welche natürliche Person die Erklärung abgegeben hat.

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11. Februar 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 8 C 336/02 - geändert und die Klage im vollen Umfang abgewiesen.

2. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin vermietete der Beklagten durch Mietvertrag vom 28. Juni 1988 die von dieser innegehaltene, 81,56 qm große Wohnung im Hause ... Vorderhaus, 3. Obergeschoss gelegene Wohnung Nr. ... Die Klägerin ließ entweder 1992 oder 1993 oder 1995 eine neue zentrale Heizungsanlage einbauen. Wegen der ihr mit den Bescheiden der WBK vom 4. Oktober 1991 und der IBB vom 14. März 1996 insoweit bewilligten öffentlichen Förderung erhöhte sie seinerzeit die Miete nicht. In der Folgezeit kam es nach durchgeführten anderen Modernisierungsmaßnahmen zu den Mieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 16. März 2000 und 23. Oktober 2000, deren Wirksamkeit zwischen den Parteien nicht im Streit ist. Streit herrscht jedoch hinsichtlich der weiteren Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2001, aufgrund derer die Klägerin nach Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten entsprechend den Auflagen der Denkmalschutzbehörde einen Modernisierungszuschlag von 66,55 DM (34,03 Euro) verlangte. Wegen des Inhalts dieser Erklärung wird auf Bl.30 ff. der Akten verwiesen. Die Klägerin begehrt von der Beklagten gemäß ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Februar 2002 die Zustimmung zu einer Nettomiete von 344,40 Euro für die Zeit ab 1. Mai 2002. Wegen des genauen Inhalts des Mieterhöhungsverlangens wird auf Bl.9 und wegen der hierzu gemachten Anlage - einer Erläuterung, weshalb Kürzungsbeträge wegen der erhaltenen Förderung nicht anzusetzen seien - auf Bl.45 der Akten Bezug genommen. Die Namen der natürlichen Personen, die für die Erklärung verantwortlich sind, sind in den beiden Schriftstücken nicht genannt. Das eigentliche Mieterhöhungsverlangen weist eine Unterschrift und daneben ein weiteres handschriftliches Zeichen auf, welchem die lesbare Buchstabenfolge "ppa" nachgestellt ist. Dabei soll es sich - so die Klägerin - um die Unterschrift ihres Geschäftsführers ... sowie des Prokuristen ... handeln. Nach dem von der Klägerin eingereichten Handelsregisterauszug wird sie, wenn mehrere Geschäftsführer bestellt sind, durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten. Als Ausgangsmiete gibt die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen eine Miete von 296,41 Euro an. Die bisherige Miete belief sich unter Berücksichtigung der von der Beklagten nicht beanstandeten früheren Modernisierungszuschläge auf 262,38 Euro netto. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. Februar 2002 ging der Beklagten noch vor dem 1. März 2002 zu.

Das Amtsgericht hat die Beklagte durch das am 11. Februar 2003 verkündete Urteil verurteilt, für die Zeit ab 1. Mai 2002 einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 302,59 Euro monatlich zuzustimmen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es hat die Textform als gewahrt angesehen und ausgeführt, der Briefkopf und die Erwähnung der Firmenbezeichnung vor der Unterschrift weise die Klägerin als Ausstellerin aus. Die Erklärung enthalte zwei Namensunterschriften und der Zusatz der Vertretungsverhältnisse sei in einem Fall angedeutet durch "ppa". Die Angabe der Vertretungsverhältnisse sei nicht erforderlich. Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht wegen des mangelnden Abzuges von Kürzungsbeträgen unwirksam, weil die beigefügte Anlage, eine "Ergänzende Erläuterung" Angaben zu den erhaltenen Zuschüssen enthalte. Deren inhaltliche Richtigkeit sei keine Frage der formellen Wirksamkeit. Da sich die Zustimmung des Mieters auf den Endbetrag richte, komme es auf die Angabe der bisherigen Miete nicht an. Auf der Grundlage des Mietspiegels 2000 und des Oberwertes des Rasterfeldes H8 ergebe sich unter Berücksichtigung des Sondermerkmales "modernes Bad" die ortsübliche Vergleichsmiete von 4,55 Euro pro qm, die jedoch um einen Betrag von 0,84 Euro wegen der Inanspruchnahme öffentlicher Mittel zu kürzen sei.

Gegen dieses der Klägerin am 14. Februar 2003, der Beklagten am 17. Februar 2003 zugestellte Urteil wenden sich beiden Parteien mit ihren von der Klägerin am 25 Februar 2003 und von der Beklagten am 12. März 2003 eingelegten Berufungen, die sie jeweils rechtzeitig begründet haben. Die Klägerin verfolgt ihren erstinstanzlichen Antrag - Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Nettokaltmiete von 344,40 Euro monatlich für die Zeit ab 1. Mai 2002- weiter. Die Beklagte erstrebt die Abweisu...