LG Berlin Urteil vom 27.01.2005 - 67 S 195/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietvertrag: Wahrung der Textform bei Willenserklärungen einer Vermietungs-GmbH

Orientierungssatz

1. Die Textform nach § 126b BGB ist dann eingehalten, wenn aus der objektiven Sicht des Empfängers erkennbar ist, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Dabei sind auch Angaben im Briefkopf oder im Inhalt des Textes zu berücksichtigen; denn es reicht aus, dass die Person des Erklärenden aus dem Gesamtinhalt der Willenserklärung bestimmt werden kann.

2. Willenserklärungen einer Vermietungs-GmbH genügen auch dann den Anforderungen an die Textform des § 126b BGB, wenn sie nur mit dem Nachnamen des Geschäftsführers unterschrieben sind, und zwar auch dann, wenn der Aufsichtsratsvorsitzende ebenfalls diesen Nachnamen trägt.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 06. Mai 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 16 C 554/03 - geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der ... gracht ..., ... Berlin, von monatlich 147,87 € um monatlich 29,57 € auf monatlich 177,44 € mit Wirkung ab dem 01. November 2003 zuzustimmen.

Die Beklagten haben die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Insbesondere übersteigt der Wert der Beschwer, der sich analog § 9 Satz 1 ZPO auf 29,57 € x 42 = 1.241,94 € beläuft, die in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO bezeichnete Berufungssumme. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die zulässige Berufung der Klägerin ist auch begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 06. August 2003 verlangen, das für die streitgegenständliche Wohnung im Hause ... Berlin, eine Nettokaltmiete in Höhe von 177,44 € vorsieht. Dabei bleiben die Ausführungen der Klägerin in deren Schriftsatz vom 11. Januar 2005 außer Betracht, weil diese erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vom 06. Dezember 2005 getätigt worden sind, ohne dass hierfür eine Erklärungsfrist gewährt worden wäre.

1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 06. August 2003 entspricht den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB, so dass es geeignet war, die Überlegungsfrist und die Klagefrist des § 558 b Abs. 1, Abs. 2 MHG auszulösen. Insbesondere wahrt das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 06. August 2003 entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, die gemäß §§ 558 a Abs. 1, 126 b BGB erforderliche Textform.

a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 06. August 2003 ist mit den maschinell gefertigten Unterschriften "..." und "..." versehen, welche die Identität der Aussteller der Urkunde erkennen lassen, auch wenn es an einer Angabe ihrer Vornamen fehlt. Die Einhaltung der Textform nach § 126 b BGB ist dann gewährleistet, wenn ausgehend von dem verobjektivierten Empfängerhorizont erkennbar ist, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Dabei sind auch Angaben im Briefkopf oder im Inhalt des Textes zu berücksichtigen, denn es genügt, dass sich die Person des Erklärenden aus dem Gesamtinhalt der Willenserklärung bestimmen lässt (vgl. Palandt (Heinrichs), Bürgerliches Gesetzbuch, 63. Aufl., § 126 b BGB Rn. 4).

b) Aus der vorgedruckten Randleiste, die sich auf der 1. Seite des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 06. August 2003 befindet, ergibt sich, dass die bevollmächtigte Hausverwaltung "..." im Rechtsverkehr durch die Geschäftsführer ... vertreten wird. Die maschinell gefertigten Unterschriften "..." und "..." lassen sich eindeutig den beiden Geschäftsführern zuordnen, auch wenn der Vorsitzende des Aufsichtsrates ebenfalls den Nachnamen ... trägt. Allerdings handelt es sich hierbei um Herrn ... Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zutreffend darauf hingewiesen, dass der Doktortitel ein Bestandteil des Namens ist. Dieser Umstand ermöglicht im vorliegenden Fall eine hinreichende Unterscheidung zwischen Herrn Dr. ... und dem Geschäftsführer ..., zumal keine nachvollziehbaren Gründe dafür ersichtlich sind, weshalb der Vorsitzende des Aufsichtsrates, der keine Vollmacht besitzt, die Hausverwaltung "... Berlin" im Rechtsverkehr zu vertreten, neben der Geschäftsführerin ... für das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 06. August 2003 verantwortlich zeichnen sollte. Es handelt sich um eine bloße Spekulation der Beklagten, wenn sie unter Hinweis auf die weite Verbreitung der Nachnamen "..." und "..." vermutet, dass es bei der Klägerin weitere Mitarbeiter dieses Nachnamens geben könnte, deren maschinell gefertigte Unterschrift sich unter dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 06. August 2003 befinden könnte.

c) Die Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Be...