LG Berlin Urteil vom 07.07.2003 - 62 S 70/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung

Orientierungssatz

1. Will der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB vornehmen, hat er Kürzungsbeträge im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung gemäß § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559 a BGB auch dann abzuziehen, wenn die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrags ist, bei Einzug des Mieters bereits modernisiert war (Aufgabe LG Berlin, 17. Januar 1997, 65 S 313/96, Grundeigentum 1997, 238).

2. Entbehrlich ist der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge allenfalls, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe der Miete hat. Andernfalls führt der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

3. Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von öffentlichen Mitteln für Modernisierungen sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB erst dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit der der Bewilligung zu Grunde liegenden Modernisierungsvereinbarung beendet ist. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, kann die Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse in Analogie zu § 57 c Abs. 2 S. 2 ZVG auf einen Zeitraum von 12 Jahren beschränkt werden.

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 06. Februar 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 12 C 300 / 02 - teilweise geändert:

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung der Beklagten, mit der sie ihre Verurteilung, einer Erhöhung der Nettomiete auf 250,53 Euro zuzustimmen, bekämpfen, ist statthaft und zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 220,26 EUR um 30,27 EUR auf 250,53 EUR gemäß § 558 Abs.1 BGB.

Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 26. Februar 2002 (Bl.15 d.A.) ist formell unwirksam.

Es genügt zunächst nicht den Anforderungen der §§ 558a Abs.1, 126b BGB. Nach diesen Vorschriften ist dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erklären und zu begründen, wonach die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss. Die Erklärung lässt die Person des Erklärenden nicht erkennen. Entscheidend ist, dass genauso wie bei einer der Form des § 126 BGB genügenden Erklärung eindeutig erkennbar ist, welcher natürlichen Person das Schreiben zugerechnet werden muss (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Auflage, 2003, § 558 BGB, Rdnr.69; Kinne in GE 2001, 1181, 1184; zur Schriftform vergl. BGH NJW-RR 1999, 697; zu § 8 MHG a.F. vergl. Kammer, Urteil vom 06. Dezember 2001, 62 S 230/01; LG Wiesbaden WuM 1996, 282; LG Berlin WuM 1990, 311 und LG Essen MDR 1979, 57). Der Mieter muss erkennen können, ob der Absender das vertretungsberechtigte Organ, etwa der Geschäftsführer einer GmbH ist, oder ein anderer Vertreter ist, damit er die Möglichkeit hat, die Erklärung gegebenenfalls nach § 174 BGB zurückzuweisen. (Börstinghaus a.a.O.). Auf der selben Linie liegt es, dass der Bundesgerichtshof - allerdings für die Schriftform des § 550 BGB - die Form nicht als gewahrt angesehen hat, wenn sich aus der Erklärung nicht ergibt, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat, in welcher Funktion er dies tat und ob seine Unterschrift ausreicht, die GbR zu binden (BGH GE 2003, 523). Für die Bezeichnung der Person des Erklärenden ist es demnach zunächst nicht ausreichend, dass in dem Erhöhungsverlangen die Klägerin als juristische Person angegeben ist. Eine juristische Person handelt nicht selbst sondern durch ihre Vertreter. Bei dem Erhöhungsverlangen handelt es sich dabei um eine Willenserklärung i.S.d. §§ 116 ff. BGB. Gibt ein gesetzlicher oder gewillkürter Vertreter eine Willenserklärung für den Vertretenen ab, so handelt es sich nach dem Repräsentationsprinzip allein um eine Willenserklärung des Vertreters (vergl. Palandt-Heinrichs, 61. Auflage, vor § 164 Rdnr.2), welcher als Urheber der Erklärung aus ihr hervorgehen muss. Dem in Betracht stehenden Element der Textform genügen vorliegend auch nicht die beiden Unterschriften am Ende der Erklärung. Bezüglich des von dem Prokuristen stammenden Zeichens lässt sich die Funktion des Han...