Expo Real: Analyse zum deutschen Immobilienmarkt

Auch wenn innerhalb Europas die Sorge vor einer zweiten Infektionswelle steigt, dürfte der Tiefpunkt der Corona-Rezession inzwischen hinter uns liegen. Doch wie geht es jetzt weiter? Eine Analyse der Assetklassen.

Die Absturztiefe war dabei zum Teil beträchtlich: In der Eurozone reicht die Spannbreite der Länderdaten mit Blick auf die vorläufige Schnellschätzung des Statistischen Amtes der Europäischen Union (Eurostat) von "nur" minus 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal in Litauen über Deutschland mit minus 9,7 Prozent bis zu einschneidenden minus 18,5 Prozent in Spanien. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sank im zweiten Quartal 2020 so stark wie nie zuvor in der bundesdeutschen Geschichte. Der Corona-Stillstand ließ Absatzkanäle und Lieferketten kollabieren.

Die gute Nachricht lautet: Seit Mai nimmt die deutsche Volkswirtschaft wieder Fahrt auf – nicht stürmisch, aber bislang stetig. Das dritte Quartal sollte daher einen spürbaren positiven Rückprall bringen. Mit den in den Geschäftserwartungen des Forschungsinstituts ifo zum Ausdruck gebrachten großen Hoffnungen hält die Realwirtschaft aber bislang nicht Schritt.

Allerdings darf nicht übersehen werden, dass sich die "Konjunkturwelt" geändert hat: Früher ging einem Konjunkturzyklus irgendwann die Kraft aus oder er wurde von der Geldpolitik beendet. Heutzutage scheinen die zyklischen Kräfte der Konjunktur nur noch eine untergeordnete Rolle zu spielen. Der Konjunkturzyklus hängt am Tropf der Geldpolitik, die den Hahn nicht zudreht, und konjunkturelle Schwächephasen resultieren aus exogenen Ereignissen wie dem Handelsstreit, dem Brexit oder einer Pandemie wie Corona.

Büromarkt: Unsicherheiten und Home-Office bremsen das Engagement

Der Immobilienmarkt hat die Coronakrise bisher je nach Marktsegment ganz unterschiedlich gemeistert. So war die Ausgangssituation für die Büromärkte ausgesprochen robust mit überwiegend niedrigen Leerständen und zum Teil kräftigen Mietanstiegen in den vergangenen Jahren. Seit Krisenausbruch belastet Unsicherheit die Unternehmensplanung: Expansionspläne werden auf Eis gelegt und Entscheidungen zu Anmietungen verschoben.

Der Rückgang des Flächenumsatzes (Vermietungen und Eigennutzer) in den großen sieben Büromärkten im ersten Halbjahr 2020 um 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr erscheint angesichts der Stärke der Rezession noch moderat. Bisher gab es noch keine Mietrückgänge, bei den Effektivmieten macht sich jedoch eine Zunahme von Mietanreizen bemerkbar. Die Mietrückgänge in Deutschland dürften sich jedoch in Grenzen halten verglichen mit anderen Ländern – wie Spanien oder Italien.

Die Krise beschleunigt die Digitalisierung und Flexibilisierung von Arbeit. Angesichts der positiven Erfahrungen vieler Unternehmen und Mitarbeiter dürfte Homeoffice auch nach Überwindung der Krise dauerhaft einen deutlich höheren Stellenwert haben.

Logistikmarkt: Der große Gewinner der Krise

Die Logistikbranche wird bereits als Gewinner der Krise gesehen. Sie hat sich insbesondere während des Lockdowns als systemrelevant erwiesen bei der Versorgung mit Lebensmitteln und medizinischen Produkten. Mittel- und langfristig profitiert die Logistikbranche vom verstärkten Trend zum Onlinehandel.

Die Coronakrise heizt außerdem die Diskussion um die Diversifikation von Lieferketten an. Durch Rückverlagerung von Produktionsprozessen nach Europa dürfte die steigende Lagerhaltung im Inland den Flächenbedarf erhöhen. Die Nachfrage nach Logistikflächen war im ersten Halbjahr nur leicht niedriger als im Vorjahr.

Einen stärkeren Rückgang gab es in Hamburg. Der Hafen ist in besonderem Maß von der Weltkonjunktur abhängig, die nicht nur durch Corona – sondern auch durch andere Unsicherheiten, wie den weiter schwelenden Handelskonflikt zwischen USA und China oder den Brexit belastet ist. Mietrückgänge sind im Logistiksektor nur in Ausnahmefällen zu erwarten.

Einzelhandel: Normalisierung kaum in Sicht

Deutlich härter von der Pandemie betroffen als Büro und Logistik ist der stationäre Einzelhandel. Er war bereits vor der Krise angeschlagen und gerät aktuell noch weiter unter Druck: Die temporäre Schließung von Läden wirkte sich unmittelbar auf den Umsatz aus, so dass es verstärkt zu Forderungen nach Mietreduzierungen gegenüber Immobilieneigentümern kommt. Auch der Trend zum Onlinehandel wird durch Corona weiter verstärkt.

Im stationären Einzelhandel wird es noch länger dauern bis eine Normalisierung eintritt. Rückläufige Einkommenserwartungen und eine geringere Konsumneigung beeinträchtigen die Einzelhandelsumsätze. Dazu kommen Aspekte wie Maskenpflicht und soziale Distanz. Bis Jahresende dürfte es zu stärkeren Mietrückgängen sowohl in 1a-Lagen als auch in Shopping-Centern kommen.

Eine Sonderstellung nimmt der Lebensmitteleinzelhandel ein. Er konnte sich aufgrund seiner Grund­versorgungs­funktion dem Abwärtstrend im übrigen Einzelhandel entziehen und seinen Umsatz erheblich steigern.

Hotels: Heimische Nachfrage sorgt für "Schadensbegrenzung"

Auch Hotels spüren die Auswirkungen der Pandemie besonders deutlich. Absagen von Großveranstaltungen und Reiseeinschränkungen führen zu spürbaren Belastungen. Deutschlandweit sank die Zimmerauslastung im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 53 Prozent.

Nach Schätzungen des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes (Dehoga) gingen der Branche bis Ende Mai 2020 rund 18 Milliarden Euro Umsatz verloren. Eigentümer von Hotelimmobilien kämpfen mit Mietverlusten und Ausfällen. Die Erfahrung aus vorherigen Krisen zeigt, dass es länger dauert, bis sich die Marktlage normalisiert. Zunächst belebt sich der einheimische Tourismus – Fernreisen zuletzt.

Deutschland profitiert von der hohen einheimischen Nachfrage. Auf der Angebotsseite stehen die vollen Projektpipelines einiger Märkte auf dem Prüfstand.

Gewerbeimmobilien gesamt: Positiver Ausblick mangels Anlagealternativen

Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien insgesamt erreichte im ersten Halbjahr 2020 rund 41 Milliarden Euro, was einem Zuwachs von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entsprach. Zu diesem trotz Coronakrise guten Ergebnis hat vor allem das erste Quartal beigetragen, in das zahlreiche Unternehmensübernahmen und Beteiligungen fielen.

Im zweiten Quartal ging das Investmentvolumen merklich zurück, es kam und kommt weiterhin zu Verzögerungen, Nachverhandlungen oder Absagen geplanter Transaktionen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit oder Einschränkungen der Reisetätigkeit für internationale Investoren. Die Anfangsrenditen im Spitzensegment erhöhten sich im zweiten Quartal bei Handels- und Hotelimmobilien, während sie bei Büro- und Logistikimmobilien stabil blieben.

Wegen der geringeren Liquidität und höherer Risikoprämien sind weitere temporäre Renditeanstiege möglich. Auch der Rendite-Unterschied zwischen Core und anderen Risikoklassen dürfte wachsen. Perspektivisch sollte das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien wieder zulegen, da sie im Vergleich zu Alternativanlagen nach wie vor attraktive Ertragsperspektiven bieten. Das Zinsniveau wird auch nach der Krise lange niedrig bleiben.


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