Hohe Baukosten fordern Investoren bei Forward Deals heraus

Unter dem Einfluss der Nullzinspolitik der EZB und dem Mangel an gesuchten Objekten steigt der Anlagedruck. Das gleichen Investoren zunehmend durch Forward Deals aus. Eine der größten Herausforderungen liegt nach Angaben des Deutschen Anlage-Immobilien Verbunds DAVE bei den hohen Baukosten.

"Da aber die Baupreise weiter steigen und die Kapazitäten auf dem Bau deutlich enger werden, müssten Forward Deals zeitstraffer und fristenkonformer gestaltet werden, um die Kosten zu überschauen und auch die geplanten Renditen zu erwirtschaften", sagt Marc A. Unverzagt Geschäftsführer von Robert C. Spies Gewerbe und Investment, Partner bei DAVE in Hamburg und Bremen.

Die Erfolgschancen der institutionellen Kunden verbessern sich laut DAVE durch eine Umgehung des Bieterverfahrens. Bei Forward Deals könnten quasi frühzeitig und maßgeschneidert Anlagemöglichkeit gesichert werden. Außerdem sei der Verkäufer verpflichtet, ein schlüsselfertiges Gebäude zu einem vereinbarten Kaufpreis zu bauen.

Projektentwickler: Käufer am Baurisiko beteiligen

"Projektentwickler und Bauträger suchen zunehmend den Portfolio- statt den Einzelkäufer, da die Abwicklungs- und Vertriebskosten dadurch begrenzt werden", ergänzt Sven Keussen, Geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien, DAVE-Partner in München, Frankfurt und Berlin. Für den Projektentwickler biete der Forward Deal den Vorteil, sich die aktuell hohen Kaufpreise zu sichern, die Finanzierung des Bauvorhabens zu erleichtern und den Käufer am Baurisiko zu beteiligen.

"Für Investoren sowie Projektentwickler bergen Forward-Deals ein Kostenrisiko, etwa durch Verzögerungen beim Bau," ergänzt Paul von Drygalski, Director von EY Real Estate. Laut Drygalski haben Forward Deals im aktuellen Umfeld an ihrer Popularität eingebüßt. Doch immerhin 53 Prozent der Befragten gaben in einer EY-Umfrage Anfang des Jahres an, Forward-Deals 2019 zumindest als Option in Betracht zu ziehen.

Während Privatanleger und Family Offices eher Mehrfamilienhäuser bis 20 Millionen Euro in guten bis sehr guten Lagen mit nachhaltigem Mietermix suchen, richten DAVE zufolge institutionelle Anleger ihren Fokus auf Investments von 30 bis 150 Million Euro in mittleren bis guten Lagen, auch an B- und C-Standorten. Außerdem seien Institutionelle stärker gewerblich orientiert, während private Investoren eher auf das Segment Wohnen setzen.

Was ist dran am Ende der Niedrigzins-Phase?

Die anhaltende Niedrigzinsphase bieten dem Wirtschaftsweisen Prof. Dr. Lars Feld zufolge bei der weiterhin gut laufenden Baukonjunktur für Investoren noch immer gute Rahmenbedingungen. Zwar gebe es insgesamt eine deutlich Abkühlung im konjunkturellen Bereich, doch die Inflationsrate sei weiterhin unter der absoluten Benchmark der Europäischen Zentralbank (EZB) von zwei Prozent.

"Von daher ist nicht zu erwarten, dass die EZB sehr schnell zu einer Trendwende in der Zinspolitik kommen wird. Rechnen Sie damit, dass die Zinsen niedrig bleiben", sagte Feld, Professor an der Universität Freiburg und Direktor des Walter Eucken Instituts, bei seinem Vortram zum Auftakt der Freiburger Immobilienmesse Immo am 8. Februar.

Die EZB habe zwar die Anleihekäufe inzwischen beendet, mehr als zu einem minimalen Anstieg der Zinsen von 0,3 auf 0,4 Prozent habe dies jedoch nicht geführt. Experten von BNP Paribas Real Estate erwarten einen Anstieg der kurzfristigen Zinsen frühestens Ende 2019 und dann auch nur in sehr moderater Form.

Dass das Zinsniveau "trotz geldpolitischer Kursänderung mittelfristig wohl nicht auf Werte vergangener Jahrzehnte steigen wird, weswegen bereits von einer neuen Normalität niedriger Zinsen gesprochen wird", prognostizierte Dr. André Scharmanski, Leiter Quantum Research, im Frühjahr 2018.

Die Bausparkassen sehen durch die Niedrigzinsphase ihr klassisches Geschäftsmodell bedroht. Vorwürfe kommen etwa von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, wonach die Institute ihr Kreditgeschäft mit der Angst vor wieder steigenden Ängsten schüren. Interessant war das Ergebnis einer Umfrage der Deutsche Bank Bauspar AG im vergangenen Sommer, wonach Bausparer einen Zinsanstieg für wahrscheinlicher hielten als Befragte, die keinen Bausparvertrag besitzen.


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