75 Prozent der Investoren interessieren sich grundsätzlich für den geförderten Mietwohnungsbau. 68 Prozent der Marktakteure, darunter sind zwei Drittel Wohnungsunternehmen, werden aber nicht tätig. Hauptkritikpunkt sind die Renditeaussichten, die im Vergleich zum freifinanzierten Mietwohnungsneubau geringer ausfallen, wie eine Studie von Dr. Lübke & Kelber zeigt. Doch auch die Fördersysteme schrecken ab.

Der zweitwichtigste Kritikpunkt der Investoren, die den sozialen Mietwohnungsneubau als nicht attraktiv genug empfinden (43,5 Prozent), ist die fehlende Mietanpassungsmöglichkeit. Es folgen Imagesorgen und Förderlaufzeiten von mehr als 20 Jahren. Knapp 70 Prozent der Befragten, die in den geförderten Mietwohnungsneubau investieren, planen in den kommenden zwei Jahren den Ankauf von lediglich bis zu 500 geförderten Wohneinheiten, was auch für die kommunalen Wohnungsunternehmen gilt.

Insgesamt finden nur 25 Prozent der Befragten Investitionen in den geförderten Mietwohnungsbau in ihrer Anlageregion beziehungsweise dem jeweiligen Bundesland ausreichend attraktiv. „Das deutet auf Konzeptionsfehler der Wohnraumförderung auf der föderalen Ebene hin“, findet Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Als Gründe, die für eine Investition sprechen, nannten 82 Prozent der Befragten, die den geförderten Mietwohnungsneubau als attraktiv erachten (56,5 Prozent), dass dies zur Unternehmensstrategie gehöre. 40 Prozent der Investoren sehen konkrete Vorteile: etwa die Reduzierung von Mietausfällen und Fluktuation.

Förderprogramme: Wirtschaftliche und strukturelle Schwächen

Laut Dr. Lübke & Kelber Research reicht die Förderung in keinem Bundesland aus, den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus der niedrigeren Miete ergibt. Damit der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum im Neubaubereich gedeckt werden kann, braucht es dem Unternehmen zufolge aber mehr Bautätigkeit in diesem Segment.

„Für einen Investor sollte allerdings ein derart gefördertes Projekt annähernd die gleiche Rendite erzielen wie ein vergleichbares freifinanziertes Objekt“, sagt Jacke.

Das sei momentan mit keinem Förderprogramm möglich. Im Schnitt liegen die Eigenkapitalrenditen laut Jacke im geförderten Mietwohnungsneubau durchschnittlich rund 40 Prozent unter der vergleichbaren Rendite eines freifinanzierten Mietwohnungsneubaus – die Werte variieren zwischen 16 und 72 Prozent.

Umstellung der Förderprogramme erforderlich

Geht man davon aus, dass die Kosten für Wohnraum maximal 35 Prozent des Haushaltseinkommens in Anspruch nehmen sollten, konnten sich nach Berechnungen von Dr. Lübke & Kelber Research im vergangenen Jahr gerade noch zehn Prozent der Mieterhaushalte eine Miete ab 13 Euro pro Quadratmeter leisten.

Laut Bundesbauministerium sind jährlich 350.000 neue Wohnungen nötig – darunter 170.000 Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern und 80.000 bezahlbare Wohnungen. „Ohne die privatwirtschaftliche Wohnungswirtschaft wird dieses Ziel nicht zu erreichen sein“, sagt Jacke.

Fast alle Förderprogramme seien ausgerichtet auf die vermeintliche Vorteilhaftigkeit zinsgünstiger Förderdarlehen. Sie berücksichtigen laut Dr. Lübke & Kelber Research aber nicht die zunehmende Anzahl von Investoren, die auf Eigenkapitalbasis investieren.

„Die Umstellung auf eine Förderung des Mieters anstelle der bisherigen Objektförderung des Gebäudes, wäre eine praktikable Lösung“, glaubt Jacke.

Eine solche Lösung bringe für Mieter bezahlbaren Wohnraum und garantiere Investoren die Wirtschaftlichkeit ihres Investments bei gleichzeitig größer gewordenem Mieterpotenzial.