Studie: Geförderte Mietwohnungen fehlen in (zu) vielen Städten

Geförderte Mietwohnungen sind in vielen deutschen Städten Mangelware. Der Bestand ist zwischen 2011 und 2019 um ein Fünftel geschrumpft – und das, obwohl sich das Neubauvolumen in dieser Zeit verdreifacht hat. Eine Studie zeigt, in welchen Städten die Nachfrage das Angebot zum Teil weit übersteigt.

Die Zahl der geförderten Mietwohnungen ist von Rückgängen geprägt. Zwischen 2011 und 2019 sind die Bestände in 26* untersuchten deutschen Städten im Durchschnitt um rund ein Viertel (21 Prozent) geschrumpft, wie eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag des Wohninvestmentunternehmens Wertgrund zeigt. Am stärksten waren die Rückgänge in Leipzig (minus 90 Prozent), Dresden (minus 89 Prozent), Berlin (minus 37 Prozent) und Kiel (minus 36 Prozent). Zuwächse gab es demnach überhaupt nur in zwei Städten, nämlich in Mainz (plus 9,6 Prozent) und Münster (plus 7,1 Prozent).

Wohnraumförderung: Anreize spielen eine große Rolle

Der Anteil geförderter Mietwohnungen am Gesamtbestand variiert je nach Stadt deutlich. Ganz unten lag der Anteil im Jahr 2019 mit jeweils 0,1 Prozent in Leipzig und Dresden, ganz oben mit 16 Prozent in Bielefeld. Besonders wenig sozial geförderte Mietwohnungen hat Bulwiengesa auch in Karlsruhe (Anteil von 5,2 Prozent), Bremen (5,9 Prozent) und Mannheim (6,3 Prozent) ausgemacht. Im Schnitt liegt der Anteil der geförderten Wohnungen am gesamten Mietwohnungsbestand in den ausgesuchten Städten bei 9,4 Prozent. Berlin kommt dem mit einem Anteil von 7,1 Prozent sehr nahe. Im Vergleich sehr viele geförderte Mietwohnungen gibt es den Studienautoren zufolge in Bielefeld und Hamburg (jeweils 14,3 Prozent), Duisburg (14,2 Prozent), Bonn (13,6 Prozent) und Wiesbaden (13, 2 Prozent).

Einen Grund für die großen Unterschiede sieht Bulwiengesa in den föderalistischen Strukturen: So war etwa Berlin aus der Wohnraumförderung ausgestiegen – oder in Sachsen wurde die soziale Wohnraumförderung erst im Jahr 2017 wieder aufgenommen. Hinzu kommen unterschiedliche kommunale Förderprogramme. Den Anstieg in Mainz etwa erklärt sich Bulwiengesa unter anderem damit, dass die Stadt verstärkt Privatinvestoren Bauland für den Neubau von geförderten Wohnungen bereitgestellt hat. Auch die kommunale Gesellschaft "Wohnbau Mainz" habe den Bestand stark erhöht: Zwischen 2012 und 2018 um zirka ein Drittel (30 Prozent), heißt es in der Studie.

Geförderte Mietwohnungen: Immer mehr private Investoren bauen

Rund ein Viertel (26 Prozent) der Mietwohnungen, die bis 2025 fertiggestellt werden sollen, werden laut Bulwiengesa gefördert sein. Aktuell wird vor allem von privaten Investoren gebaut: Die Studienautoren erwarten, dass die ihren Anteil von 2021 bis 2025 von derzeit 55 Prozent auf 61 Prozent erhöhen werden. Kommunale Wohnungsunternehmen kommen auf knapp ein Drittel (32 Prozent) und Genossenschaften auf sieben Prozent. Weitere Anbieter wie Kirchen sind bei den untersuchten Städten nur in Bonn vorhanden (0,3 Prozent).

"Wir brauchen eine Kehrtwende im geförderten Wohnungsbau. Kommunen, Genossenschaften und private Akteure müssen zusammenarbeiten, damit wir den Anteil von gefördertem Wohnungsbau steigern und mehr Mietwohnungen im bezahlbaren Segment entstehen", sagte Thomas Meyer, Vorstandschef der Wertgrund-Immobilien AG bei Vorstellung der Studie.

Der Effekt rückläufiger Zahlen beim geförderten Mietwohnungsbestand werde durch mehr Neubau und Zukauf zwar gedämpft, dies reiche jedoch nicht aus, um die negative Entwicklung zu stoppen, schreiben die Autoren. Nur in Berlin wird bis 2025 mit einem Anstieg an gefördertem Wohnraum um etwa acht Prozent gerechnet – damit würde ein Bestand von 100.000 Einheiten gerade einmal gehalten. In Bochum sind die für die kommenden vier Jahre prognostizierten Rückgänge mit minus 28 Prozent am geringsten, in Bonn mit 60 Prozent am stärksten.

Auch in anderen der 26 untersuchten Städte rechnet Bulwiengesa mit Verlusten. In Hamburg etwa mit zehn Prozent, in München mit 13 Prozent – trotz der erwarteten steigenden Neubauzahlen. Für Frankfurt, Karlsruhe, Mannheim und Stuttgart gibt es verwertbaren Zahlen, Bulwiengesa schätzt die Rückgänge in diesen Städten zwischen 18 Prozent in Frankfurt und 40 Prozent in Karlsruhe ein.

Auch institutionelle Investoren schauen sich nach dem Asset "geförderte Mietwohnung" um

Weil in der Privatwirtschaft ESG (Environmental, Social und Governance)-konformes Investieren wichtiger wird, kommt künftig laut Bulwiengesa auch das "Social" stärker zum Tragen. Die Asset-Klasse "Geförderte Mietwohnungen" dürfte den Experten zufolge deshalb perspektivisch bis 2025 auch für institutionelle Anleger interessanter werden.

"Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen deutlich, dass die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine Mammutaufgabe ist, die sich auch aus historischen Fehlern wie der Privatisierung kommunaler Wohnbestände ergibt. Nur in gemeinsamer Anstrengung von privaten und kommunalen Unternehmen lässt sich diese Aufgabe stemmen", so André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei der Bulwiengesa AG.

Die Wichtigkeit privater Investoren zeige sich bereits jetzt schon deutlich in Hannover, Regensburg und Köln: Dort gibt es mit mehr als 40 Prozent einen sehr hohen Anteil geförderter Mietwohnungen in der Pipeline (im Schnitt sind es 26 Prozent). Die Anbieterstruktur zeigt einen Mix aus kommunalen, privaten und teilweise genossenschaftlichen Anbietern, wobei der Fokus stark bei privaten Projektentwicklern liegt. In Berlin, Bochum und Duisburg, wo der Neubau vor allem bei den Kommunalen liegt, sind die Anteile geförderter Wohnungen im Vergleich geringer.


*Berlin, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Göttingen, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Kiel, Köln, Leipzig, Mainz, Mannheim, München, Münster, Nürnberg, Regensburg, Stuttgart, Wiesbaden.


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