Es zeichnet sich ab, dass ab 2033 Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse D vorweisen müssen – für Immobilien ohne Sanierungspflicht geben Käufer mehr Geld aus. Wo die meisten Preisaufschläge fällig werden, steht im Postbank Wohnatlas.
Die EU-Gesetze zu Mindeststandards für die Energieeffizienz von Wohngebäuden sind in Bearbeitung: Ab 2033 müssen voraussichtlich alle Immobilien mindestens Klasse D ausweisen – Häuser in den niedrigeren Klassen E, F, G oder H müssen energetisch saniert werden.
Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 deutschen Landkreisen und Städten untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2023 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen bei Eigentumswohnungen je nach angegebener Energieeffizienzklasse. Laut dem Entwurf zur Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie gibt es demnach für etwa jede dritte Wohnung, die im Jahr 2022 in Deutschland zum Verkauf angeboten wurde, keine Sanierungspflicht bis 2033 – dafür zahlen Käufer meistens einen Aufpreis.
Angebot energieeffizienter Wohnungen: Regionale Unterschiede
In 72 Regionen sind nach EU-Plänen drei von vier angebotenen Wohnungen bis 2033 von der Sanierungspflicht (Energieeffizienzklassen E bis H) betroffen – darunter 13 Großstädte, zehn Mittelstädte und 49 Landkreise. Den geringsten Anteil an Wohnungen mit hohem energetischen Standard hat mit 7,3 Prozent die kreisfreie Stadt Pirmasens (Rheinland-Pfalz). Es folgen die Landkreise Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen), Rhein-Hunsrück-Kreis (Rheinland-Pfalz), Vogelsbergkreis (Hessen) und Stendal (Sachsen-Anhalt). Unter den Großstädten sind Wuppertal und Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen) sowie Heilbronn (Baden-Württemberg) betroffen.
In 51 Regionen ist der Anteil an Eigentumswohnungen mit nicht sanierungspflichtigen Effizienzklassen am Angebot hoch: Hier haben zwischen 40 und 50 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen einen relativ hohen energetischen Standard. Geografisch liegen diese Angebote vor allem in den ostdeutschen Bundesländern und im süddeutschen Raum.
Wo jede zweite Wohnung Effizienzklasse D und besser hat
In vier Mittelstädten und fünf Landkreisen ist das energieeffiziente Angebot noch größer: Mehr als jede zweite Wohnung weist die Effizienzklasse D oder höher aus. Im Landkreis Ebersberg (Bayern) liegt die Quote mit 49,7 Prozent nur knapp darunter. Die "Top 10"-Regionen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Ganz oben steht die Stadt Suhl (Thüringen), wo mehr als 60 Prozent der Wohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D auswiesen. Bei 50 Prozent liegt der Anteil in den Städten Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Gera (Thüringen) und dem Landkreis Roth (Bayern).
In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegen die Spitzenreiter mit dem höchsten Anteil an energieeffizienten Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern und Bayern: Etwa in Rostock (46,9 Prozent) und Erlangen (46,2 Prozent).
Einteilung der Gebäude in Deutschland nach Endenergieverbrauch Am 14.3.2023 wurde der Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Entwurf zur Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie) vom Europäischen Parlament angenommen. Die finale Ausgestaltung soll noch 2023 erfolgen. Die Richtlinie legt europaweit energetische Mindestanforderungen für Wohngebäude fest. Die EU-Staaten müssen sie umsetzen – in Deutschland im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Keine energetische Sanierungspflicht bis 2033
Energetische Sanierungspflicht laut Entwurf EU-Verordnung Bis 2030 müssen Wohngebäude mindestens die Energieklasse E erreichen. Ab 2033 gilt Energieeffizienzklasse D als energetischer Mindeststandard für Wohngebäude.
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Quelle: Postbank – eine Niederlassung der Deutsche Bank AG
Energieeffizienz: Preisaufschläge in den Metropolen
Im Schnitt weist jede dritte angebotene Eigentumswohnung (33,6 Prozent) in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart eine nicht sanierungspflichtige Effizienzklasse aus. Den größten Anteil von Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin – den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart: Hier fällt auch der Preisaufschlag mit 645 Euro pro Quadratmeter am geringsten aus.
In Frankfurt liegt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht bis 2033 bei beachtlichen 1.510 Euro: Eine Wohnung mit Energiestandard der Klassen E, F, G oder H kosteten 2022 durchschnittlich 6.124 Euro pro Quadratmeter, mit höherem Energiestandard der Klassen A+, A, B, C und D dagegen bei 7.633 Euro pro Quadratmeter.
Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht bis 2033 besteht in Hamburg, wo Immobilienkäufer durchschnittlich 1.392 Euro mehr für nicht sanierungspflichtige Eigentumswohnungen ausgeben. Dicht gefolgt von München mit einem Mehrpreis von 1.385 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.
Sanierte Immobilien: 1.000 Euro Mehrpreis auch jenseits der "Top 7"
In 66 Regionen werden Aufschläge von mehr als 800 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, für Wohnungen, die bis 2033 nicht verpflichtend energetisch saniert werden müssen. Darunter fallen 28 Regionen mit mehr als 1.000 Euro Mehrpreis. Neben vier Metropolen aus den "Top7" fallen darunter auch die Großstädte Bremerhaven (Bremen), Offenbach am Main (Hessen), Oldenburg (Niedersachsen), Erlangen (Bayern) und Trier (Rheinland-Pfalz).
In Trier werden im Schnitt 4.167 Euro pro Quadratmeter für eine nicht sanierungspflichtige Eigentumswohnung verlangt, 1.005 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. In Bremerhaven beträgt der Aufpreis 1.129 Euro. Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressenten, die Wert auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise – vor allem im Norden und Süden Deutschlands.
Den höchsten Aufpreis von 2.349 Euro zahlen Käufer im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Starnberg (Bayern) liegt der Aufschlag bei knapp 1.500 Euro. In den "Top 10" der höchsten Aufpreise befindet sich auch der Landkreis Potsdam-Mittelmark (Brandenburg) und die Ferienregion Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern).
Immobilienkauf: Wo Energieeffizienz weniger kostet
In 157 Regionen werden für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in 109 Regionen sogar weniger als 400 Euro. Viele davon liegen in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen sowie im südöstlichen Niedersachsen und nördlichen Teilen Brandenburgs. Nur 23 Euro mehr pro Quadratmeter zahlen Käufer in der Stadt Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), im Landkreis Havelland (Brandenburg) sind es 27 Euro, in der Stadt Leipzig 43 Euro und im Landkreis Nordsachsen (Sachsen) 44 Euro.
Auch die von Altbauten geprägten ostdeutschen Städte Potsdam (Brandenburg), Gera (Thüringen) und Dresden (Sachsen) gehören zu den Regionen mit vergleichsweise günstigen energieeffizienten Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (819 Euro), die niedrigsten in Sachsen (123 Euro).
In zwölf Regionen kosten Eigentumswohnungen mit Effizienzklasse D und besser weniger als Wohnungen, für die voraussichtlich eine Sanierungspflicht besteht. Die größte Preisdifferenz weist Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf: Für Effizienzklassen unter D zahlen Käufer im Schnitt 792,13 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. In Heidelberg werden nicht energieeffiziente Wohnungen mit einem Preisplus von 327 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Postbank Wohnatlas 2023: Methodik
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, Teil sechs der Ausgabe 2023, wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Untersucht wurden in dieser Ausgabe deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.
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