Märkte: Investoren suchen Qualität – bei Immobilien und Mietern

Der Mut der der Investoren ist zurück, doch Corona geht nicht spurlos an den wichtigsten europäischen Immobilienmärkten vorbei. Die Nachfrage ändert sich, wie eine Umfrage von Union Investment zeigt. Anleger prüfen deutlich stärker als vor der Krise, wie es um die Objekt- und Mieterqualität bestellt ist.

Auf den Immobilienmärkten Deutschland, Frankreich und Großbritannien ist im ersten Halbjahr 2021 der Optimismus zurückgekehrt. Das zeigt der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment für das erste Halbjahr 2021, der sich deutlich erholt hat und wieder auf Vor-Corona-Niveau oder sogar leicht darüber liegt.

Deutschland liegt wieder über Vor-Corona-Niveau

Spitzenreiter ist Großbritannien: Hier kletterte der nationale Index im Vergleich zur Erhebung im zweiten Halbjahr 2019 um 4,3 auf nun 68,7 Punkte. In Deutschland (66,7) stieg der Teilindex um 3,5 Punkte. Nur Frankreich verpasst den Anschluss knapp mit aktuell 67,2 Punkten – im zweiten Halbjahr 2019 lag der Index hier noch bei 67,6 Punkten.

"Mit steigender Impfquote und abnehmenden Reise- und Zugangsbeschränkungen sind auch die Immobilien-Investoren wieder optimistischer. Die Investmentmärkte beleben sich, die Beschäftigtenzahlen steigen wieder und auch bei der Vermietungsleistung sind Zuwächse zu verzeichnen", sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilien-Research bei Union Investment. Vieles spreche für den Beginn eines neuen Immobilienzyklus – auch wenn die Pandemie noch nicht überwunden sei.

Insbesondere die Erwartungen der 151 von Union Investment in den drei größten europäischen Volkswirtschaften befragten institutionellen Immobilien-Investoren haben sich deutlich verbessert. In Frankreich stieg der Teilindikator um 19,1 Punkte und liegt nun zwei Punkte über dem Vor-Corona-Ergebnis. In Großbritannien (57,2) kletterte der Indikator um 11,8 Punkte und liegt 10,6 Punkte darüber, in Deutschland (59,6) beträgt das Plus bei den Erwartungen 9,5 Punkte – neun Punkte mehr als vor der Krise.

Investoren suchen Qualität – bei Immobilien und Mietern

Spurlos geht laut Union Investment die Pandemie aber nicht an den Immobilienmärkten vorbei. 80 Prozent der befragten Investoren rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit einer veränderten Nachfrage auf den europäischen Investmentmärkten. Vor allem die Qualität der Immobilien und der Mieter werde nun deutlich stärker geprüft, schreiben die Studienautoren. 73 Prozent der Experten erwarten, dass die Käufer insgesamt vorsichtiger werden.

Bei der Frage nach den Investitionsschwerpunkten der kommenden zwölf Monate liegen die Nutzungsarten Büro und Wohnen auf den ersten beiden Plätzen. Ein Drittel (33 Prozent) der Studienteilnehmer will primär in Büros investieren, rund ein Viertel (26 Prozent) in Wohnimmobilien. 13 Prozent der Anleger gaben an, wegen der Homeoffice-Thematik auf Büroinvestments verzichten zu wollen, nur drei Prozent beabsichtigen jedoch, sich ganz von Büroobjekten trennen zu wollen. Allerdings achten mehr als zwei Drittel (68 Prozent) künftig verstärkt auf Lage und Ausstattung.

Investitionsklima-Index Immobilieninvestoren Juli_August 2021

Quelle: Union Investment. Immobilien-Investmentklima-Studie I/2021 (Umfrage unter 151 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich, Großbritannien). 1. Befragungszeitraum: Sommer. 2. Befragungszeitraum: Winter.

Logistik und Wohnen: Investoren rechnen mit weiter steigenden Mieten

Anders als in Frankreich und Großbritannien stehen in Deutschland nicht Büros, sondern Wohnungen ganz oben auf der Einkaufsliste: 40 Prozent der Experten wollen in den kommenden zwölf Monaten in Wohnimmobilien investieren. "Grund dafür ist, dass der Faktor Sicherheit im Zuge der Corona-Pandemie enorm an Bedeutung gewonnen hat und Wohnimmobilien als Stabilisator im Portfolio gelten“, erklärt Janßen. Dabei haben fast alle deutschen Investoren (97 Prozent) eine deutlich Präferenz für ihren Heimatmarkt, den sie in der Regel am besten kennen und bereisen können, sollte es erneut zu internationalen Reisebeschränkungen kommen.

Mit steigenden Mieten rechnen die Investoren aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien in den kommenden zwölf Monaten vor allem bei den Nutzungsarten Logistik und Wohnen. Die Logistik profitiert vom wachsenden Online-Handel und den zunehmenden Internetaktivitäten stationärer Einzelhändler. "Daraus ergeben sich positive Nachfrageimpulse für Lager- und Distributionsflächen, insbesondere für moderne Logistikimmobilien und solche, die der Paketzustellung an den Endkunden dienen", meint Researcher Janßen. Den Wohnimmobilienmarkt habe die Coronakrise sowieso nur kurzfristig belastet.

Risiko: Einzelhandel und der Hotels bleiben eine Herausforderung

Die Einschätzung der Risiken für das eigene Portfolio unterscheidet sich je nach Land. In Deutschland gibt rund die Hälfte (53 Prozent) der Befragten einen Mangel an geeigneten Investitionsobjekten als höchstes Risiko für das Geschäft an. In Frankreich etwa sind es sinkende Mieterträge (48 Prozent).

Vor besonderen Herausforderungen stehen derzeit vor allem der Einzelhandel und der Hotelbereich. Die Hälfte aller Umfrageteilnehmer stuft das veränderte Reiseverhalten für Hotels jedoch als relativ geringes Risiko ein, nur rund jeder zehnte (15 Prozent) Investor hält es für hoch. Einen sinkenden Bedarf an Einzelhandelsflächen beurteilen 41 Prozent der Befragten als ein geringes Risiko, nur knapp jeder Vierte (23 Prozent) der Investoren sieht hier für das Portfolio ein hohes Risiko.

Bei Einzelhandelsimmobilien ist eine Zweiteilung des Marktes zu beobachten. "Einerseits gibt es eine große Investorennachfrage nach Handelsimmobilien mit Nahversorgungsfunktion, beispielsweise Supermärkten, Discountern oder Nahversorgungscentern. Auf der anderen Seite hat die Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1A-Lagen sowie nach Shoppingcentern spürbar abgenommen", sagt Janßen.

Der europäische Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 ermittelt, seit Frühjahr 2008 halbjährlich. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren "Marktstruktur", "Rahmenbedingungen", "Standortbedingungen" und "Erwartungen", die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für die aktuelle Auswertung hat das Marktforschungsinstitut Ipsos von Juli 2021 bis August 2021 151 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilieninvestoren in Deutschland (n=60), Frankreich (n=46) und Großbritannien (n=45) befragt.


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