Am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds ist von Krise nicht viel zu spüren. Der Handel dürfte in den kommenden Monaten Fahrt aufnehmen: Verkäufer wollen insbesondere optimieren und umschichten, Käufer versprechen sich attraktive Renditen und Preise, wie das neue REAX-Trendbarometer zeigt.
Am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds ist von Krise nicht viel zu spüren. Der Handel dürfte in den kommenden Monaten Fahrt aufnehmen: Verkäufer wollen insbesondere optimieren und umschichten, Käufer versprechen sich attraktive Renditen und Preise, wie das neue REAX-Trendbarometer zeigt.
Die Real Exchange AG (REAX) hat erstmals ein Trendbarometer für den Fonds-Sekundärmarkt herausgegeben. Künftig soll es quartalsweise erscheinen. Das Beratungsunternehmen will so nach eigener Aussage die Transparenz am Zweitmarkt von geschlossenen Immobilienfonds erhöhen.
Zur Marktentwicklung befragt wurden für die erste Ausgabe 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum vom 22. Februar bis 3. März. Die Befragung für das zweite Quartal 2021 beginnt Mitte Mai 2021.
Käufer: Renditen am Zweitmarkt attraktiver als bei Neuzeichnung
Bei der Befragung im ersten Quartal 2021 gaben weit mehr als die Hälfte (64 Prozent) der Marktakteure an, dass sie in den kommenden zwölf Monaten einen Anstieg der Transaktionen am Sekundärmarkt erwarten. Auf Käuferseite nannte die große Mehrheit (knapp 73 Prozent) als Hauptgrund für geplante Zukäufe, dass sie beim Erwerb von Immobilienfondsanteilen attraktivere Renditen und Kaufpreise gegenüber Neuzeichnungen erwarten. Auch der schnellere Kapitalabruf wurde hier als grundlegendes Motiv genannt.
Zur Portfolio-Optimierung oder -Umschichtung wollen knapp 50 Prozent der potenziellen Käufer Anteile erwerben. Ähnliche viele Umfrageteilnehmer (rund 45 Prozent) gaben an, eine Investment-Opportunität nutzen zu wollen. Ein Drittel (rund 35 Prozent) sieht einen schnelleren Return, und 33 Prozent der Investoren wollen ihre Beteiligungsquote erhöhen. Genannt werden durften in der Umfrage jeweils drei Motive für Ankäufe am Sekundärmarkt für Spezialfonds.
Verkäufer: ESG-Kriterien spielen (noch) eine untergeordnete Rolle
Den Hauptgrund für mögliche Verkäufe von Immobilienfondsanteilen sehen 73 Prozent der Umfrageteilnehmer in dem Ziel, ihre Portfolios zu optimieren, umzuschichten oder auch die Beteiligungsquote zu reduzieren. Immerhin fast zwei Drittel (rund 59 Prozent) verkaufen, weil sie mit der Fonds-Performance oder dem Fondsmanagement unzufrieden sind. Gewinnmitnahmen nannten rund 30 Prozent der Befragten als Hauptmotiv, ein Viertel (25 Prozent) sprach davon, dass sich Anleger und Fondsausrichtung nicht einig werden konnten.
Dass die Rückgabebegehr bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nicht zu einem zufriedenstellenden Verkaufsergebnis geführt hat, sehen knapp 19 Prozent der Investoren als Grund, ihre Immobilienfondsanteile zu verkaufen. Für mehr als 15 Prozent der Anteilseigner ist Liquiditätsbeschaffung ein Thema.
Rechtliche oder regulatorische Anforderungen (13 Prozent) oder Nachhaltigkeitskriterien wie ESG (Environment, Social, Governance), das nur von fünf Prozent der Befragten als möglicher Verkaufsgrund angegeben wurde, spielen im REAX-Trendbarometer für das erste Quartal 2021 offenbar (noch) eine untergeordnete Rolle bei den Verkaufsüberlegungen.
Anleger erkennen Potenzial für Umplatzierungen am Sekundärmarkt
"Die Bereitschaft, Immobilienfondsanteile zu verkaufen, wird doppelt so hoch eingeschätzt wie die Option, Anteile an die KVG zurückzugeben", sagt REAX-Vorstand Jörn Zurmühlen. Er schließt daraus, dass die Anleger erkannt haben, dass der Handel am Sekundärmarkt bessere Konditionen bietet als eine Rückgabe, etwa weil die Preise attraktiver sind und ein Deal schneller umgesetzt werden kann.
Eine Umplatzierung über An- oder Verkäufe ziehen in den kommenden Monaten rund 53 Prozent der Anleger in Betracht oder haben bereits konkrete Pläne dafür. Gleichzeitig schätzen mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Umfrageteilnehmer den allgemeinen Kenntnisstand institutioneller Kapitalanleger in Deutschland über die Funktionsweise einer Umplatzierung von Immobilien-Fondsanteilen als gering, rund 34 Prozent als ausreichend und nur zehn Prozent als gut ein.
Im Geschäftsjahr 2020 hat REAX nach eigenen Angaben ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund einer Milliarde Euro für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen begleitet. Bis 2025 erwartet das Unternehmen ein jährliches Transaktionsvolumen von zweieinhalb bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds.
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