Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rz. 122 Dauerschuldverhältnisse, d. h. Schuldverhältnisse jenseits einmaliger Erfüllungshandlungen mit während der Laufzeit wiederkehrenden Leistungspflichten, haben eine ratierliche/anteilige Gewinn-/Ertragsrealisation (pro rata temporis) entsprechend der Leistungserbringung zur Folge.[1] Zu den Dauerschuldverhältnissen zählen etwa: Mietverträge Pachtverträge Leasingverträge Da... mehr

Erhöhen sich die Betriebskosten nach Vertragsschluss, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen.[1] Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrag oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens andererseit... mehr

Kein gesonderter Mietvertrag Im Unterschied zu Werkmietwohnungen besteht bei Werkdienstwohnungen neben dem Arbeitsvertrag kein gesonderter Mietvertrag. Die Grundlage für die Nutzung der Werkdienstwohnung ist ausschließlich der Dienstvertrag, der nicht notwendigerweise in derselben Vertragsurkunde enthalten sein muss. [1] Hinweis Wohnung als Teil der Vergütung In aller Regel ist ... mehr

Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können.[1] Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.[2] Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein besti... mehr

Die Regelung in § 560 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind. Praxis-Tipp Vertraglich vereinbaren Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist. Ein solcher Er... mehr

Begriff Nach § 557b BGB kann in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden, "dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird". Seit Januar 2003 lautet die Bezeichnung beim Statistischen Bundesamt "Verbraucherpreisindex für Deutschland" – VPI. Inhaltliche Änderungen waren ... mehr

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung mit abgekürzter Frist ist eingeschränkt. Nicht funktionsgebundene Wohnungen Bei nicht funktionsgebundenen Werkwohnungen ist der Widerspruch an sich zulässig, jedoch sind bei der Interessenabwägung auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.[1] Das ist vor allem von Bedeutung, wenn Vermieter und Arbeitgeber n... mehr

Werbungskosten können bereits vor oder mit Beginn der auf die Einnahmenerzielung gerichteten Tätigkeit anfallen. Insbesondere ist es nicht erforderlich, dass Einnahmen bereits zufließen oder gar zugeflossen sind. Deshalb sind auch vorab entstandene (vorweggenommene) Werbungskosten abziehbar. Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen in einem hinreichend konkreten objektiv fes... mehr

Ob Zahlungen des Arbeitgebers für ein im Haus oder in der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenes Büro bzw. Homeoffice, das der Arbeitnehmer für die Erbringung seiner Arbeitsleistungen nutzt, den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit oder aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind, bestimmt sich danach, in wessen vorrangigem Interesse das Büro genutzt wird.[1] Wird das ... mehr

Unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind alle Arbeitnehmer, die im Inland einen Wohnsitz[1] oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt[2] haben.[3] Gleichgültig ist, ob sie die deutsche Staatsangehörigkeit besitzen. Das sind z. B. ausländische Arbeitnehmer, auch wenn ihre Familien weiterhin im Heimatland leben. Die Frage, ob ein die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht begründende... mehr

Tz. 5 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Nach § 5 Abs 1 Nr 10 S 1 Buchst a KStG ist die zulässige Haupttätigkeit die Herstellung oder der Erwerb von Wohnungen und deren Gebrauchsüberlassung an die Mitglieder aufgr eines Mietvertrags oder eines gen Nutzungsvertrags. Tz. 6 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Praxishinw zum Gebot der "Wohnungsüberlassung" an Mitglieder: Den Wohnungen stehen Räume... mehr

Bei im Eigentum des Arbeitnehmers stehenden Gebäuden und Wohnungen gehört die anteilige AfA für das Arbeitszimmer zu den abzugsfähigen Aufwendungen.[1] Hinsichtlich der Gebäude-AfA für das Arbeitszimmer wird bei Miteigentum von Ehegatten/Lebenspartnern an dem Hausgrundstück unterstellt, dass jeder Ehegatte die Kosten seines Anteils getragen hat. Anteilige AfA für den Eigentum... mehr

Rz. 1 Stand: EL 148 – ET: 09/2026 Abfindungen sind einmalige Geld- oder Sachleistungen, mit denen Rechtsansprüche abgegolten werden. Unter bestimmten Voraussetzungen bleiben sie steuerfrei oder werden ermäßigt besteuert. Rz. 2 Stand: EL 148 – ET: 09/2026 Steuerfrei sind zB Kapitalabfindungen aus der GRV und aufgrund der Beamtengesetze (§ 3 Nr 3 EStG). Ergänzend > Beamte Rz 3 Ab... mehr

Sind beide Ehegatten/Lebenspartner Miteigentümer des Grundstücks, in dem sich das oder die häuslichen Arbeitszimmer befinden, und werden die laufenden Kosten hierfür von einem gemeinsamen Konto bezahlt, sind sämtliche Aufwendungen in Zusammenhang mit dem häuslichen Arbeitszimmer unter den weiteren Abzugsvoraussetzungen als Werbungskosten abziehbar. Ist nur ein Ehegatte/Lebens... mehr

Rz. 80 Stand: EL 148 – ET: 09/2026 Unter Eheleuten und anderen Angehörigen des engeren Familienkreises wie Eltern/Kinder oder Geschwistern bestehen typischerweise die zwischen Fremden natürlichen Interessengegensätze nicht: Die Mitarbeit im Beruf oder Gewerbe eines Familienangehörigen kann auf familiärer ebenso wie auf bewusst arbeitsrechtlich gestalteter Grundlage organisier... mehr

Rz. 95 § 14 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 UStG verlangt die fortlaufende Nummerierung der Rechnungen durch eine oder mehrere Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Unionsrechtliche Grundlage: Art. 226 Nr. 2 MwStSystRL). Diese sog. Rechnungsnummer sollte ursprünglich sicherstellen, dass es sich bei der Rechnung um ein einmaliges... mehr

Die so nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild bestimmte Bürogemeinschaft kann aus sehr unterschiedlichen Rechtsbeziehungen der in einer solchen Gemeinschaft vereinigten Personen herrühren. Mit der bürgerlich-rechtlichen Gemeinschaft[1] verbindet sie nur, dass die faktischen Verhältnisse, nicht ein Rechtsgeschäft zur Entstehung erforderlich sind. Aber die Voraussetzung, dass... mehr

Rz. 190 Ein anderes Rechtsverhältnis ist jede rechtliche Beziehung zwischen Pensionsberechtigtem und Pensionsverpflichtetem, die kein Dienstverhältnis ist und aus der die Versorgungszusage betrieblich veranlasst hervorgeht. In Betracht kommen insbesondere Auftrag, Geschäftsbesorgungs-, Werk-, Kauf- oder Mietvertrag sowie gesellschaftsrechtliche und gesetzliche Schuldverhältn... mehr

Rz. 26 In der Bilanzgliederung des § 266 Abs. 2 HGB ist für die geleisteten Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens ein gesonderter Ausweis vorgesehen. Anzahlungen in diesem Sinne sind Vorleistungen eines Vertragspartners auf im Übrigen noch schwebende Geschäfte, die die erste Phase einer Investition von Zahlungsmitteln in einen immateriellen Ve... mehr

Rz. 75 Im Anhang sind genauso wie für die anderen Sachverhalte aus Bilanz und GuV-Rechnung auch die das immaterielle Vermögen betreffenden Erläuterungen vorzunehmen.[1] Neben den bereits aufgezeigten Erläuterungspflichten und den im Folgenden aufzuzählenden Erläuterungserfordernissen erlangt im Zusammenhang mit dem immateriellen Vermögen insbesondere die Regelung des § 285 N... mehr

Rz. 71 Immaterielle Vermögensgegenstände können bzw. müssen sich während ihrer Zugehörigkeit sowie bei ihrem Abgang auf den Inhalt der GuV-Rechnung auswirken, wobei sich im Wesentlichen folgende Zuordnungen ergeben:[1] (1) Bei Anwendung des Gesamtkostenverfahrens nach § 275 Abs. 2 HGB Immaterielle Anlagegegenstände: Die Abschreibungen auf immaterielle Anlagewerte sind dem Poste... mehr

Rz. 37 Die für einen Erwerb maßgebenden Voraussetzungen sind: (1) Erwerb von Dritten: Neben Kaufvorgängen kommen dafür vor allem Tauschvorgänge und gesellschaftsrechtliche Sachverhalte in Betracht.[2] Bei Anerkennung dessen, dass sich der Erwerb am Markt konkretisieren muss,[3] ist vor allem fraglich, ob bei einem Kauf von einem Konzernunternehmen oder von einem Gesellschafte... mehr

Überblick Bei Tod des Mieters ist zu unterscheiden zwischen dem Eintrittsrecht solcher Personen, die bisher nicht Partei des Mietverhältnisses gewesen sind, und dem Fortsetzungsanspruch überlebender Mitmieter. Der Eintritt und die Vertragsfortsetzung erfolgen kraft Gesetzes. Die Rechtsnachfolger des Mieters haben allerdings die Möglichkeit, den Eintritt abzulehnen bzw. das Mi... mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Di... mehr

Weitere Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass das haushaltsnahe Arbeitsverhältnis in einem inländischen oder in der EU bzw. im EWR liegenden Privathaushalt ausgeübt wird.[1] Bei Pflege- oder Betreuungsleistungen müssen die örtlichen Voraussetzungen in Bezug auf den Haushalt der gepflegten oder betreuten Person erfüllt sein. Für die Inanspruchnahme von Pflege- oder... mehr

Der Steuerpflichtige kann die Steuerermäßigung nur in Anspruch nehmen, wenn er bei einem haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnis[1] Arbeitgeber bzw. bei einer haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistung[2] Auftraggeber ist. Heimunterbringung, Betreutes Wohnen, Seniorenresidenz Heimbewohner, die einen eigenständigen und abgeschlossenen Haushalt in einem im Inland oder EU-/EW... mehr

Treten beim Tod des Mieters keine Personen i. S. d. § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über.[1] Dazu gehören auch die Ansprüche und Verbindlichkeiten aus Mietverträgen jeder Art. Der Erbe wird nur ausna... mehr

Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschriften und Rechts... mehr

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Erhöhungsrecht, sondern setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1.9.2001) abgeschlossen worden sind. Der Vermieter kann die Pauschale also nur dann erhöhen, wenn eine Anpassung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wor... mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich... mehr

Begriff Das gesetzlich vorgesehene Recht zur Betriebskostenerhöhung spielt in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle, da in der Regel die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt ist. Das gesetzliche Erhöhungsrecht ist jedoch dann von Bedeutung, wenn während der Mietzeit eine neue Betriebskostenart entsteht, die durch die Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, sowie ... mehr

Eine Mietvorauszahlung ist jede Leistung eines Mieters, durch die die Miete ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt. Jede Mieterleistung, die nach dem Inhalt des Mietvertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden ist (also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist) fällt unter diesen Begriff. Zwar ... mehr

Durch die Rechtsprechung des BGH wurde klargestellt, dass Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind – sowohl in Form individueller Vereinbarungen als auch als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies gilt unabhängig davon, ob sie im Verhältnis zwischen Mieter und ursprünglichem Vermieter oder im Verhältnis zu einem späteren Grundstückserwerber vereinbart wurden. ... mehr

Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich keiner bestimmten Formvorschrift.[1] Er kann daher sowohl mündlich als auch durch schlüssiges Verhalten wirksam abgeschlossen werden. Entscheidend ist allein, dass die wesentlichen Vertragsbestandteile[2] bestimmt oder zumindest bestimmbar sind. Diese Maßgaben gelten ebenso für spätere Vertragsänderungen sowie für die Verlängerung ein... mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich... mehr

Um die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung aufgrund eines Formmangels zu vermeiden, wurde in der Vertragsgestaltung häufig eine Schriftformheilungsklausel aufgenommen. Solche Klauseln enthielten in der Regel folgende Formulierung: "Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, […] der Schriftform bedarf. Die Parteien wol... mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam... mehr

Die dargestellten Erfordernisse der Schriftform gehen von einer einzelnen Erklärung aus, während ein wirksamer Vertragsschluss zumindest zwei übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) erfordert. Ist für einen Vertrag die Schriftform vorgeschrieben, sind besondere Anforderungen zu beachten. Die schriftliche Vertragsurkunde, die in der Regel das Ergebnis der Ve... mehr

Nach § 557a BGB ist für eine Staffelmietvereinbarung zwingend die Schriftform gem. § 126 BGB erforderlich. Allerdings kann diese nach § 126 Abs. 3 BGB auch durch die elektronische Form nach § 126a BGB gewahrt werden.[1] Dieses Formerfordernis besteht unabhängig davon, ob für den zugrunde liegenden Mietvertrag selbst die Schriftform vorgeschrieben ist. Rein mündliche Abreden ... mehr

Auch eine Indexmieteabrede unterliegt gem. § 557b Abs. 1 BGB dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB. Gem. § 126 Abs. 3 kann dieses Erfordernis jedoch durch die elektronische Form nach § 126a BGB erfüllt werden.[1] Die Vereinbarung einer Indexmiete ist zudem im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulässig.[2] Sie kann entweder bereits bei Abschluss des Mietvertrags oder... mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren... mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.[1] Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabsc... mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ... mehr

Für die Wahrung ist es erforderlich, dass der vollständige Inhalt des formbedürftigen Rechtsgeschäfts in einer einheitlichen Urkunde festgehalten wird. Eine Urkunde kann aus mehreren Blättern bestehen, sofern deren Zusammengehörigkeit erkennbar bleibt.[1] Eine physische Verbindung der Seiten ist nicht zwingend erforderlich,[2] solange aus dem Gesamtzusammenhang eindeutig her... mehr

Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale eröffnet § 560 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zur Umlage von Kostenerhöhungen. Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine Betriebskostenpauscha... mehr

Nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden, sofern ein im Gesetz genannter Befristungsgrund vorliegt. In diesem Fall besteht für den Mieter nach Ablauf der vereinbarten Zeit kein Anspruch auf eine Fortsetzung des Vertrags. Damit die Befristung wirksam ist, muss der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund mitteilen.[1]... mehr

Überblick Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Urkunde vom Aussteller entweder eigenhändig durch eine Namensunterschrift oder mittels eines notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird. Eine Urkunde stellt eine in Schriftzeichen verkörperte Willenserklärung dar, die dazu bestimmt und geeignet ist, im Rechtsverkehr als Beweismittel zu dienen und de... mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver... mehr

In seiner Grundsatzentscheidung vom 22.1.2014 stellte der XII. Zivilsenat des BGH[1] fest, dass eine Schriftformheilungsklausel unwirksam ist, wenn sie nicht ausdrücklich klarstellt, dass ein späterer Grundstückserwerber von der Verpflichtung zur Mitwirkung an der Heilung eines Formmangels ausgenommen ist. Andernfalls würde sich die Verpflichtung auch auf den Erwerber erstre... mehr

Eine Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gem. § 568 Abs. 1 BGB nur dann wirksam, wenn sie in schriftlicher Form gem. § 126 BGB erklärt wird. Diese Vorschrift erfasst sämtliche Wohnraummietverhältnisse, während sie etwa für die Geschäftsraummiete, Mischmietverhältnisse mit überwiegend gewerblicher Nutzung sowie Mietverträge über bewegliche Sachen keine Anwendu... mehr