Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.2.2 Bezeichnung der umlagefähigen Betriebskosten

Rz. 18

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, NZM 2020, 507; BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016, 211). Das gilt auch für Geschäftsraummietverhältnisse (KG, Urteil v. 11.3.2021, 8 U 1106/20, GE 2021, 501).

Einem Geschäftsraummieter kann die Bedeutung einer Klausel, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, nicht ernsthaft verborgen bleiben, wenn in den ersten Jahren nach Fertigstellung Grundsteuer nur in Höhe der Beträge für Eigentumswohnungen umgelegt werden, die behördliche Neufestsetzung der Grundsteuer für das Grundstück also noch aussteht (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 10.2.1999, 17 U 210/97, NZM 2000, 243). Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel "Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zulasten des Verwenders auszulegen (BGH, Urteil v. 17.2.2016, XII ZR 183/13, ZMR 2016, ...