Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist möglich.[1] Erlaubt ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Mieter, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter sowie der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung). I...mehr

Begriff Seit dem 1.9.2001 kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für einen sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" gegeben sind. Außerhalb dieser engen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Wird gleichwohl eine Befristung vereinbart, so gilt das Mietverhältnis kraf...mehr

Enthält der Mietvertrag Bestimmungen über die Vertragsdauer, so muss der Kündigungsausschluss dort vereinbart werden. Die Ausschlussvereinbarung darf sich nicht an versteckter Stelle befinden; anderenfalls verstößt sie als überraschende Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB.[1]mehr

Rz. 33 § 752 BGB Teilung in Natur Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lassen. Die Verteilung gleicher Teile unter die Teilhaber geschieht durch ...mehr

Rz. 70 Unter ausdrücklicher Aufgabe der bisher gegenteiligen Rechtsprechung hat der BGH 2009 entschieden, dass es Fälle geben kann, in denen § 2040 BGB durch § 2038 BGB "verdrängt" wird.[194] So kann bspw. die Kündigung eines Mietvertrages oder eines Darlehensvertrages mehrheitlich nach Abs. 1 S. 2 Hs. 1 erfolgen (und nicht einstimmig nach § 2040 BGB), wenn es sich um eine M...mehr

Rz. 3 Auf die Erbengemeinschaft geht unabhängig von etwaigen Teilungsanordnungen (§ 2048 BGB) oder Vorausvermächtnissen (§ 2150 BGB) die Erbschaft i.S.v. § 1922 BGB über, also das Vermögen als Ganzes (Universalsukzession). Ausnahmen bilden lediglich solche Nachlassgegenstände oder -rechte, die im Rahmen einer Sondererbfolge nicht in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinsch...mehr

Eine Kündigung ist möglich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung oder einer außerordentlichen befristeten Kündigung gegeben sind. Ist der Mieter aus einem besonders wichtigen Grund zur Aufgabe der Wohnung gezwungen (berufsbedingter Ortswechsel, schwere Krankheit etc.), so kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter vorzeitig aus dem Mietve...mehr

Rz. 6 Als Erblasserschulden werden diejenigen Verbindlichkeiten angesehen, die schon vor dem Eintritt des Erbfalls in der Person des Erblassers entstanden waren, darüber hinaus solche, die zwar erst nach dem Erbfall voll entstehen, deren wesentliche Entstehungsgrundlagen schon vor dem Erbfall gesetzt waren.[8] Für die Schulden des Erblassers haftet der Erbe selbstverständlic...mehr

Rz. 5 Bei den Belastungen i.S.d. Abs. 1 handelt es sich um dingliche Rechte wie bspw. Pfandrecht oder Nießbrauchsrecht. Wem diese Rechte zustehen, ist unerheblich. Hinsichtlich der Schiffshypothek ist die Sonderregelung der §§ 2166–2168a BGB zu beachten. Des Weiteren sind folgende Sonderfälle zu beachten: Abs. 2 ist anzuwenden, wenn dem Erblasser selbst an dem vermachten Gru...mehr

Rz. 11 Alles, was durch Leistung übertragen oder begründet werden kann, kann vermächtnisweise vermacht werden. Dies kann sein: ein Geldbetrag, Übertragung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache, Zuwendung eines Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts, Anspruch auf dingliche Sicherung eines Rechts, Übernahmerecht, die Aufhebung eines dinglichen Rechts, Anspruch auf Erlass e...mehr

Rz. 2 Entsprechend § 566 Abs. 1 BGB tritt der Nacherbe mit dem Nacherbfall automatisch in die vom Vorerben begründete Vermieter-/Verpächterstellung ein. Der Vorerbe haftet dem Mieter/Pächter jedoch wie ein selbstschuldnerischer Bürge, wenn der Nacherbe seine Pflichten nicht erfüllt, § 566 Abs. 2 S. 1 BGB. Von dieser Haftung kann sich der Vorerbe durch Anzeige des Eintritts d...mehr

Die Kündigungsausschlussvereinbarung muss – falls sie über eine längere Zeit als ein Jahr gelten soll – schriftlich getroffen werden (§ 550 BGB). Etwas anderes gilt gemäß § 578 BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind (vgl. dazu oben). Wird der Kündigungsausschluss auf einer gesonderten Urkunde oder in einem Anhang getroffen, so muss die...mehr

Rz. 22 Neben dem Eigentum sind grundsätzlich auch das Erbbaurecht (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG), das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht (§§ 33 Abs. 1, 31 Abs. 3 WEG), die Hypotheken-, Grund- und Rentenschuld vererblich (beschränkt dingliche Rechte). Ebenso vererblich sind Reallasten.[55] Etwas anderes gilt nur, wenn die einzelne Leistung nicht übertragbar ist (§ 1111 Abs. 2 B...mehr

Rz. 10 Von der Verwaltungsbefugnis ist die Verfügungsbefugnis zu unterscheiden. Nach S. 2 Hs. 2 ist der Testamentsvollstrecker insbesondere berechtigt, über die Nachlassgegenstände zu verfügen. Im Grundsatz ist er somit uneingeschränkt verfügungsberechtigt. Die Verfügungsbefugnis kann aber aufgrund S. 3 oder aber durch § 2208 BGB per Erblasserwillen eingeschränkt sein. Befol...mehr

Rz. 42 Rechtspositionen, die nicht vermögensrechtlicher Art oder nicht vererblich[218] sind, haben auf den Wert des Nachlasses keinen Einfluss. Sie sind daher nicht anzusetzen. Auch Vermögenswerte, die entgegen dem Grundsatz des § 1922 BGB nicht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge vom Erblasser auf den Erben übergehen, bleiben unberücksichtigt. Rz. 43 Das sind insbesondere Rech...mehr

Rz. 53 Nicht anzusetzen sind z.B. folgende Vermögens- bzw. Schuldpositionen:mehr

Rz. 99 Erfolgt eine Schenkung gegen Leibrente[414] (oder sonstige wiederkehrende Versorgungsleistungen, dauernde Lasten), beginnt die Frist grundsätzlich mit Aufgabe der Eigentümerstellung zu laufen.[415] Denn die rein finanziellen Leistungen des Beschenkten vermitteln dem Schenker gerade nicht den Genuss der verschenkten Sache,[416] sondern etwas qualitativ vollständig ande...mehr

Praxis-Beispiel Formulierungsvorschlag Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen K...mehr

Rz. 15 "Ordnungsgemäße" Verwaltung umfasst gem. §§ 2038 Abs. 2 S. 1, 745 BGB alle Maßnahmen, die der Beschaffenheit des betreffenden Nachlassgegenstandes (vgl. § 745 Abs. 1 S 1 BGB) und dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entsprechen (vgl. § 745 Abs. 2 BGB). Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist nach dem Verhalten einer verständigen Person in der gleichen Situa...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung in § 544 BGB sind Mietverträge jedenfalls nach Ablauf von 30 Jahren kündbar. Eine solch lange Bindung kann allerdings nicht durch Formularvertrag vereinbart werden. Nach der Rechtsprechung des BGH[1] darf das Kündigungsrecht des Mieters i. d. R. höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Wird dieser Zeitraum überschritten, so fü...mehr

Rz. 6 § 2040 Abs. 1 BGB gilt auch entsprechend für Verfügungen gegenüber der Erbengemeinschaft, obgleich dies vom Wortlaut nicht ausdrücklich umfasst ist. Es folgt jedoch aus dem Rechtsgedanken des § 2040 Abs. 1 BGB: Würde bspw. lediglich ein Miterbe auf Auflassung eines Grundstückes im Wege der Klage in Anspruch genommen und verurteilt werden, so nützt dem Gläubiger das rec...mehr

Rz. 25 "Zur Erhaltung notwendig" ist eine Maßregel, wenn ohne sie der Nachlass insgesamt oder Teile hiervon Schaden nehmen würde.[73] Notwendige Maßregeln sind zwangsläufig gleichzeitig Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.[74] Entspricht eine Maßnahme nach billigem Ermessen schon nicht der Beschaffenheit des betreffenden Nachlassgegenstandes oder/und nicht dem Interesse all...mehr

Rz. 62 Das Aufgabenspektrum des Nachlasspflegers bzgl. der Nachlasssicherung und -verwaltung ist groß;[181] bei der Vornahme von Handlungen hat er sich von Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten leiten zu lassen.[182] Dabei hat er seine Entscheidungen pflichtgemäß zu treffen, im Falle eines Pflichtverstoßes haftet er gegenüber dem vertretenen Erben (vgl. § 1826 BGB).[183] Rz. 63 Vora...mehr

Rz. 11 Nicht in allen Fällen, in denen Unklarheit über den endgültigen Erben besteht, können staatliche Fürsorgemaßnahmen angeordnet werden. Voraussetzung ist zusätzlich das Vorliegen eines entsprechenden Sicherungsbedürfnisses, das auf der einen Seite staatliches Einschreiten begründet, auf der anderen Seite aber auch begrenzt.[32] Ob ein Sicherungsbedürfnis besteht, hat da...mehr

Rz. 7 Verfügen entgegen der zwingenden Vorschrift des § 2040 BGB einer oder mehrere Miterben ohne Zustimmung aller Miterben oder einen Mehrheitsbeschluss im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahme gem. § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB (vgl. hierzu § 2038 Rdn 69), so ist die Verfügung bis zur Genehmigung schwebend unwirksam.[14] Wird die Genehmigung versagt, war bereits ...mehr

Rz. 40 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.2: Gewerberaummietvertrag (Mietvertrag über ein Ladenlokal) Mietvertrag zwischen der Firma _________________________, – Vermieterin – und der Firma _________________________, – Mieterin – § 1 Mietobjekt Die Vermieterin vermietet an die Mieterin zum Betriebe eines Einzelhandelsgeschäftes das in dem Hause ____________...mehr

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Rz. 9 Für den Abschluss eines Mietvertrages ist grds. keine gesetzliche Form vorgeschrieben. Mietverträge können somit auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Aus Gründen der Beweissicherheit ist jedoch eine schriftliche Fixierung in jedem Falle vorzuziehen. Mietverträge über Grundstücke und Räume, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werde...mehr

Rz. 20 Der Besitzübergang erfolgt in der Praxis grundsätzlich vor dem Eigentumsübergang. Regelmäßig wird im Kaufvertrag vorgesehen, dass der Besitz- sowie Nutzen- und Lastenübergang des Kaufgegenstandes zu Beginn des auf die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises folgenden Kalendertages erfolgt. Gemäß § 446 BGB gehen mit der Besitzübergabe Nutzungen und Lasten auf den Käufer e...mehr

Rz. 14 Soweit für das Mietverhältnis eine bestimmte Laufzeit vereinbart worden ist, endet das Mietverhältnis, ohne dass es einer gesonderten Erklärung der Parteien bedarf, mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Sieht jedoch der Mietvertrag – wie in der Praxis häufig – bei einem befristeten Mietverhältnis eine Verlängerungsklausel vor, verlängert sich das Mietverhältnis um...mehr

Rz. 16 Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können als Dauerschuldverhältnisse durch ordentliche Kündigung einer der Vertragsparteien beendet werden. Die Kündigung ist – soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist – formlos möglich. Lediglich Kündigungen über Wohnraum bedürfen gem. § 568 BGB der Schriftform. Für die Kündigung eines Mietver...mehr

Rz. 60 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 21.12: Aufhebung des Mietverhältnisses Aufhebung des Mietverhältnisses An den vorläufigen Insolvenzverwalter der Fa. A-GmbH In dem obigen Insolvenzeröffnungsverfahren bitte ich um einverständliche Aufhebung des Mietvertrages vom _________________________ über die Geschäftsräume der Schuldnerin in _________________...mehr

Rz. 47 Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Für die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine eindeutige vertragliche Abrede erforderlich. In Wohnraummietverhältnissen ist...mehr

Rz. 102 § 557 BGB räumt die Möglichkeit durch schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ein, die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zu bestimmen. Im Gegensatz zu der Regelung im früheren § 10a MHRG ist die Wirksamkeit nicht mehr an eine bestimmte Mindestlaufzeit des Mietvertrages geko...mehr

Rz. 72 Wohnungseigentümer V vermietet erstmals seine Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Mieter M hält einen Hund und spielt gerne auf seinem Flügel. Hierdurch fühlt sich der Wohnungseigentümer W im Erdgeschoss innerhalb seines Sondereigentums gestört. Die Ruhezeiten im Mietvertrag decken sich nicht mit denen der Hausordnung der GdWE, weil V dem M einfach ein Standardformula...mehr

Rz. 111 Der Insolvenzverwalter möchte das Inventar in den Geschäftsräumen der A-GmbH im Gesamten verkaufen. Es bestehen offene Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag über die Geschäftsräume. Der Vermieter macht das Vermieterpfandrecht an dem Inventar geltend. Der Bürokopierer ist geleast. Außerdem erwägt der Verwalter, die aus den vorgelegten Kontoauszügen ersichtlichen Lasts...mehr

Rz. 38 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.1: Wohnraummietvertrag Mietvertrag zwischen _________________________, – Vermieter – und _________________________, – Mieter – § 1 Mieträume Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause _________________________ in _________________________-Geschoss (rechts/links/Mitte) belegene Wohnung, bestehend ...mehr

Rz. 57 Gem. § 543 BGB steht dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grunde zu, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendi...mehr

Rz. 63 Wie die vorstehenden Ausführungen bereits gezeigt haben, ist die Frage der Vertragsgestaltung von essenzieller Bedeutung. Das nachfolgende Vertragsmuster ist dabei bewusst als schlanke Basisversion ausgestaltet und muss bei Bedarf den konkreten Erfordernissen des Einzelfalls angepasst werden. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 16.1: Franchise-Ver...mehr

Rz. 131 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.30: Anfrage des Mieters nach Fortbestand des Befristungsgrundes Nach dem zwischen uns bestehenden Mietvertrag wurde das Mietverhältnis bis zum _________________________ befristet. Diese Befristung haben Sie damit begründet, dass Sie die vermieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit wegen Ihrer Rückkehr von eine...mehr

Rz. 98 Gem. § 560 BGB ist der Vermieter bei Betriebskostenpauschalen berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Für nach dem 1.9.2001 geschlossene Brutto- oder Teilinklusivmietverträge ist die früher gem. § 4 Abs. 2 und 3 MHRG bestehende Mieterhöhungsmöglichkeit ersatzlos gestrich...mehr

Rz. 21 Beim Operating-Leasing schafft der Leasinggeber das Leasingobjekt nicht speziell für den Leasingnehmer an, vielmehr sucht er eine Vollamortisation dadurch zu erreichen, dass er den Leasinggegenstand mehrfach an verschiedene Leasingnehmer überlässt. Dem entspricht es, dass beim Operating-Leasing keine oder eine – im Verhältnis zur gewöhnlichen Nutzungsdauer der Leasing...mehr

Rz. 103 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.24: Erhöhungsverlangen des Vermieters (Mietanpassung) Entsprechend dem zwischen uns geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit § 557b BGB bin ich berechtigt, den Mietzins an die zwischenzeitlich eingetretene Veränderung des vom Statistischen Bundesamt vermittelten Preisindex für die Lebenshaltungskosten all...mehr

Rz. 123 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.28: Kündigungsschreiben des Vermieters (Kündigung einer Einliegerwohnung) Ich kündige hiermit den Mietvertrag über die in unserem Hause _________________________ gelegene Wohnung unter Einhaltung der hierzu geltenden besonderen gesetzlichen Kündigungsfristen zum _________________________. Die Kündigung wird a...mehr

Rz. 83 Von einem Mietvertrag unterscheidet sich der Lagervertrag dadurch, dass im Rahmen der Miete nur der zur Lagerung der Güter erforderliche Lagerraum zur Verfügung gestellt wird und der Mieter die Obhut für die Lagerung und Aufbewahrung der Güter – wie beim sog. "Self-Storage" – selbst übernimmt.[108] Von der Kommission unterscheidet sich der Lagervertrag dadurch, dass d...mehr

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Rz. 64 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 18.1: Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus I. Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus § 1 Kaufgegenstand (1) Der Erschienene zu 1), nachstehend Verkäufer genannt, ist Eigentümer (Beteiligungsverhältnis angeben) des Grundstücks Gemarkung _________________________, Flur _________________________, Flurstü...mehr

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.9: Klage auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs An das Amtsgericht _________________________ – Mietabteilung – _________________________ Klage des _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _________________________ gegen Frau _________________________ – Beklagte – wegen: Unterlassu...mehr

Rz. 32 Betriebspachtverträge sind gesetzlich nicht näher geregelt;[94] sie kommen in der Praxis sowohl als konzerninterne Pachtverträge vor, bei denen die abhängige Gesellschaft ihren Betrieb an das herrschende Unternehmen verpachtet, als auch zwischen voneinander unabhängigen Unternehmen.[95] Bei Betriebspachtverträgen kommt es vor, dass Waren auf den Pächter mit der Maßgab...mehr

Rz. 27 Häufig entzündet sich ein Streit zwischen Vermieter und Mieter bei Auszug des Mieters an der Frage, ob und inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, bzw. ob diese ordnungsgemäß durchgeführt sind. Eine solche Überwälzung ist sowohl einzelvertraglich als auch formularmäßig grds. zulässig (vgl. Rdn 38 m.w.N.). Bei in unrenoviertem oder in renovierungsbedürftige...mehr