Kündigungsausschluss / 2.2.5 Die Dauer der mietvertraglichen Bindung

Paula Oberndorfer

Nach der gesetzlichen Regelung in § 544 BGB sind Mietverträge jedenfalls nach Ablauf von 30 Jahren kündbar. Eine solch lange Bindung kann allerdings nicht durch Formularvertrag vereinbart werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH^{^[1]} darf das Kündigungsrecht des Mieters i. d. R. höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Wird dieser Zeitraum überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.^{^[2]} Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (jetzt außer Kraft) vertretene gegenteilige Rechtsauffassung^{^[3]} kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.^{^[4]}

Hinweis

Unwirksame Ausschlussvereinbarung

Die Ausschlussvereinbarung muss so gestaltet werden, dass der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen kann. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um mindestens 3 Monate (je nach geltender Kündigungsfrist, § 573c BGB), verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

[1] Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 = NZM 2005, 419.

[2] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152; BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05.

[3] BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519.

[4] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152.

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen