§ 31 Miete und Pacht / 8. Insbesondere: Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Rz. 27

Häufig entzündet sich ein Streit zwischen Vermieter und Mieter bei Auszug des Mieters an der Frage, ob und inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, bzw. ob diese ordnungsgemäß durchgeführt sind. Eine solche Überwälzung ist sowohl einzelvertraglich als auch formularmäßig grds. zulässig (vgl. Rdn 38 m.w.N.). Bei in unrenoviertem oder in renovierungsbedürftigem Zustand überlassenen Wohnungen ist die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen nur zulässig, sofern der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt.^[52]

Soweit eine vertragliche Bestimmung zur Fälligkeit fehlt, sind Schönheitsreparaturen fällig, wenn die Dekoration verbraucht ist und ein objektiver Renovierungsbedarf besteht.^[53]

Die Rechtsprechung hat die Wirksamkeit der Klauseln deutlich eingeschränkt. Dabei sind insbesondere Klauseln bezüglich der laufenden Renovierungen (Schönheitsreparaturen) und Endrenovierungsklauseln in den Mittelpunkt der Diskussion gerückt worden. Die Verwendung beider Klauseltypen in einem Vertrag führt aufgrund des Summierungseffekts zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit zur Unwirksamkeit beider Klauseln.^[54] Weiterhin ist eine Klausel unwirksam, die die Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen anhand eines starren Fristenplans vorsieht, da ansonsten die Möglichkeit der Erforderlichkeitsprüfung im Einzelfall abgeschnitten würde.^[55] Mit Urt. v. 8.10.2008 hat der BGH Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei der Vermietung von Gewerberäumen für unwirksam erklärt.^[56]

Klauseln, die einen abnutzungsabhängigen Fristenplan in Verbindung mit einer eingeschränkten Endrenovierungspflicht vorsahen, sind für wirksam erachtet worden.^[57] Zudem darf der Mieter formularvertraglich nicht verpflichtet werden, die W...