Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.2 Umlageschlüssel

Rz. 77

Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Ein vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten ist für beide Parteien bindend und kann grundsätzlich nur einvernehmlich abgeändert werden (AG Neubrandenburg, Urteil v. 25.11.2025, 103 C 485/24, IMR 2026, 2206); dem Vermieter kann ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisher verwendeten unzumutbar ist und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspricht. Verwendet der Vermieter diesen Verteilungsschlüssel jedoch weiterhin bei einer anderen Abrechnungsposition ohne Erklärung, warum dessen Verwendung dort nicht unzumutbar sei, steht ihm insgesamt kein Abänderungsrecht dieses Verteilungsschlüssels zu (AG Hanau, Urteil v. 24.7.2025, 32 C 16/25, GE 2025, 969).

Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam, sodass die Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen zu erfolgen hat (KG, Urteil v. 15.8.2019, 8 U 209/16, GE 2020, 541).

Eine Erläuterung des angewandten Verteilermaßstabes ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189). Es genügt, dass sich einzelne Angaben zum Umlageschlüssel dem Vertrag oder den Nebenkostenabrechnungen beigefügten...