AG Hanau Urteil vom 24.07.2025 - 32 C 16/25

Entscheidungsstichwort (Thema)

Änderung des Verteilungsschlüssels. Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz der Abwehr unberechtigter Ansprüche aus dem Mietvertrag

Leitsatz (amtlich)

1. Ein vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungs-schlüssel für Betriebskosten ist für beide Parteien bindend und kann grundsätzlich nur einvernehmlich abgeändert werden.

2. Dem Vermieter kann ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des Verteilungs-schlüssels zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisher verwendeten unzumutbar ist und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspricht. Verwendet der Ver-mieter diesen Verteilungsschlüssel jedoch weiterhin bei einer anderen Abrechnungspo-sition ohne Erklärung, warum dessen Verwendung dort nicht unzumutbar sei, steht ihm insgesamt kein Abänderungsrecht dieses Verteilungsschlüssels zu.

3. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar, den der Mieter innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB gegenüber dem Vermieter rügen muss. Er kann sodann die Abrechnung kürzen, soweit die auf ihn bei Verwendung des zutreffenden Verteilungsschlüssels entfallenden Betriebskosten geringer ausfallen. Mit einem sich hieraus ergebendes Guthaben oder Rückforderungs-anspruch hinsichtlich auf die Abrechnung bereits geleisteter Zahlungen kann er gegen Ansprüche Vermieters aufrechnen.

4. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels stellt eine vertragliche Pflichtverletzung (§ 280 BGB) dar. Die Kos-ten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zur Rüge und Korrektur der Abrechnung kann der Mieter als Schadensersatz geltend machen un...