Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.6 Anpassung der Vorauszahlungen

Rz. 96

Haben sich die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gegenüber dem Stand zur Zeit der Vereinbarung verändert, so stehen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch auf Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen zu, jedoch nur nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4). Auch in Ausnahmefällen (überproportionale Steigerung der Betriebskosten während eines Abrechnungszeitraums) kann also der Vermieter nicht mehr einseitig gemäß den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Betriebskostenvorauszahlungen den gestiegenen Betriebskosten anpassen. Mietvertraglich – auch formularmäßig – kann aber vereinbart werden, dass der Vermieter einseitig das Recht hat, die vereinbarten Vorauszahlungen für die Zukunft bis zu einem Betrag zu erhöhen, der sich aus der voraussichtlichen Höhe der gesamten Betriebskosten verteilt auf zwölf Monate ergibt. Für die Anpassung durch den Mieter genügt auch die vom ihm selbst erstellte Abrechnung (BGH, Urteil v. 6.2.2013, VIII ZR 184/12). Bei getrennten Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Nebenkosten gilt Anpassungsrecht für die jeweiligen Vorauszahlungen gesondert (LG Duisburg, Beschluss v. 22.2.2006, 13 T 9/06, WuM 2006, 199).

Voraussetzung für die Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter ist eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung (BGH, Urteil v. 15.5.2012, VIII ZR 246/11, WuM 2012, 321). Weitere Voraussetzung ist, dass sich aus der formell wirksamen und inhaltlich korrekten Abrechnung eine Nachforderung ergibt. Die verspätete Abrechnung der Betriebskosten schließt eine Anpassung des Betriebskostenvorschusses für die Zukunft nicht aus (LG Berlin, Urteil v. 14.9.2009, 67 S 44/09, ZMR 2010, 115; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 14.7.2009, 105 C 18/09, GE 2011, 823). Nach ...