Entscheidungsstichwort (Thema)
Nachforderungsanspruch aus Nebenkostenabrechnung. Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Schwund zwischen der Erfassung des Wasserverbrauchs an den Hauptzählern und der Verbrauchsmessung in den Wohnungen. Messtoleranzen von ca. 20 %. Getrennte Abrechnungskreise von Heiz- und Betriebskosten
Normenkette
BGB § 556 Abs. 3, § 560 Abs. 4; ZPO § 114
Verfahrensgang
AG Duisburg-Ruhrort (Beschluss vom 30.12.2005; Aktenzeichen 9 C 499/05) |
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort vom 30.12.2005 – 9 C 499/05 – wird zurückgewiesen.
Gründe
Die gemäß § 127 Abs. 2, S. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde ist in der Sache nicht begründet.
I.
Zu Recht hat das Amtsgericht der Beklagten die Bewilligung von Prozesskostenhilfe mangels hinreichender Erfolgssaussicht ihrer Rechtsverteidigung verweigert (§ 114 ZPO). Der Klägerin steht sowohl der geltend gemachte Nachforderungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 in Höhe von 253,66 €, als auch das Recht zu, im Hinblick auf den Betriebskostensaldo für das Jahr 2003 monatlich um 35,10 € erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen.
1.
Die in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 im Rahmen der Umlage der Wasser- und Abwasserkosten angesetzten Verbrauchswerte wurde von der Klägerin durch die Vorlage einer Bestätigung der Fa. sowie von Ableseprotokollen belegt.
Den diesbezüglichen schlüssigen Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 26.01.2006 ist die Beklagte nicht mehr entgegen getreten.
2.
Soweit die Beklagte gegenüber der Umlage der Wasser- und Abwasserkosten geltend macht, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angesetzten Kosten pro m(3) überstiegen die von den Stadtwerken der Klägerin in Rechnung gestellten Preise pro m(3) um 20 % und mehr, liegt keine erheblicher Einwand gegen die Nebenkostenabrechnung vor. Zwar ist im Hinblick auf diese Abweichungen von einem nicht unerheblichen Schwund zwischen der Erfassung des Wasserverbrauchs an den Hauptzählern und der Verbrauchsmessung in den Wohnungen auszugehen. Vorliegend bestehen indes keine Anhaltspunkte dafür, dass dieser Schwund die verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten maßgeblich verzerrt. Ein Schwund zwischen der gemessenen Gesamtmenge und den erfassten Einzelmengen ist aufgrund Messtoleranzen technisch nicht zu vermeiden. Da die Messtoleranzen alle Mieter gleichermaßen betreffen sind sie in einem Umfang von ca. 20 % hinzunehmen (LG Berlin, Grundeigentum 2002, 193; vgl. auch Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 Rn 358 ff).
Etwas anderes kann gelten, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Verbrauchserfassung lücken- oder fehlerhaft erfolgt ist. Solche Anhaltspunkte, die sich zum Beispiel auch aus einer ungewöhnlich hohen Belastung des Mieters mit Wasser- bzw. Abwasserkosten ergeben können, wurden von der Beklagten indes nicht dargetan. Auf die Beklagte wurden 2002 Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von 208,50 € und 2003 in Höhe von 228,86 € umgelegt. Diese Belastung entspricht bei einer Wohnungsgröße von 42,10 m(2) einer monatlichen Belastung von 0,41 €/m(2) in 2002 und von 0,45 €/m(2) in 2003 und liegt damit deutlich unter dem kritischen Grenzwert, den der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Jahr 2004 mit einem Wert von 0,54 €/m(2) ausweist (gewichteter Mittelwert: 0,37 €/m(2)).
3.
Die Klägerin war berechtigt, die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ab November 2004 um 35,10 € zu erhöhen.
Das gemäß § 560 Abs. 4 BGB bestehende sowie vorliegend auch vertragliche vereinbarte Recht, die Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen, besteht bei der mietvertraglichen Vereinbarung von getrennten Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstigen Betriebskosten für jede Kostengruppe gesondert.
Enthält der Mietvertrag – wie häufig – getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, sind vertraglich zwei Abrechnungskreise festgelegt, die mithin auch unterschiedlich zu behandeln sind (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 556 Rn 478). Dies führt nicht nur dazu, dass für die Heizkostenabrechnung und die Betriebskostenabrechnung die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB selbständig läuft (Langenberg a.a.O.). Auch wenn es im Ergebnis zu einer Gesamtsaldierung des Heizkostensaldo und des Betriebkostensaldo kommt, führt die Bildung von zwei Abrechnungskreisen dazu, dass zwei getrennte Abrechnungen vorliegen und für die Heizkostenvorauszahlung und die Betriebskostenvorauszahlung jeweils ein selbständiges Anpassungsrecht gilt.
Vorliegend hatte die Beklagte auf die Betriebskosten für das Jahr 2003 eine Nachzahlung von 428,72 € zu leisten. Da ein Sinken der Betriebskosten nicht zu erwarten war, entsprach eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um monatlich 35,10 € der zukünftig zu erwartenden Betriebskostenlast der Beklagten. Dass der Beklagten aus der Heizkostenabrechnung ein Guthaben in Höhe von 448,18 € zustand,...