Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.3 Berechnung des Anteils des Mieters

Rz. 78b

Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden – nicht weiter überprüfbaren – Betriebskosten angegeben sind, sowie ein nicht überprüfbarer Anteil des Mieters nach Verbrauch, so ist die Abrechnung insgesamt formell unwirksam (AG Hamburg, Urteil v. 22.1.2025, 9 C 6/2, ZMR 2025, 613). Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist, z. B. wenn die Rechenschritte nicht nachvollziehbar sind, weil rechnerische Zwischenschritte fehlen (AG Leipzig, Urteil v. 11.5.2004, 168C 12477/03) oder unverständliche Abkürzungen verwendet werden (AG Dortmund, Urteil v. 6.2.2004, 107 C 8704/03, NZM 2004, 220; AG Witten, Urteil v. 25.11.2004, 2 C 995/04, ZMR 2005, 209; Langenberg, NZM 2006, 641, 64). Bedarf in diesem Fall eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10).

Sind dagegen die erforderlichen Rechenschritte angegeben (Gesamtkosten der Abrechnungseinheit: Gesamtfläche = Kosten/qm × Wohnfläche = Anteil des Mieters) ist unerheblich, ob das Rechenergebnis richtig ist (LG Berlin, Urteil v. 19.2.2016, 63 S 19/15, Ge 2016, 723).