Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2 Abwälzung von Betriebskosten

Rz. 3

Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesondert vereinbart werden muss. Der Vermieter kann auch nach Auftragsrecht (§§ 669, 670) nur dann Ersatz der von ihm für die Betriebsleistungen aufgewendeten Kosten vom Mieter ersetzt verlangen, wenn sich dieser vertraglich dazu verpflichtet hat. Die Zulässigkeit und der Umfang dieser vertraglichen Vereinbarungen wird für preisfreien Wohnraum – aber gemäß der Verweisung in § 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG auch für preisgebundenen Wohnraum – durch § 556 begrenzt. Hinsichtlich des preisgebundenen Altbauwohnraums in den östlichen Bundesländern galt unabhängig vom Datum des Vertragsschlusses bis zum 11.6.1995 die Betriebskosten-Umlageverordnung (BetrKostUV), die auch ohne vertragliche Vereinbarung ein einseitiges Recht des Vermieters vorsah, Betriebskosten nach den Vorschriften dieser Verordnung durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen (§ 1 Abs. 1 BetrKostUV). Diese Möglichkeit bestand für preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern gemäß § 14 MHG a. F., der die Betriebskostenumlageverordnung ersetzte, bis zum 31.12.1997 fort. Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters setzt jedoch voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 279/05). Dagegen war § 4 Abs. 2 MHG a. F., wonach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grun...