Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.8 Einwendungsausschluss für den Mieter

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Auch für den Mieter gilt eine Frist, innerhalb derer er seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen muss. Diese gilt auch dann, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist; Ein Ausschluss der Fiktionswirkung nach § 242 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel der Abrechnung kannte oder hätte kennen müssen. (AG Mannheim, Urteil v. 18.7.2023, 5 C 3319/22, ZMR 2024, 214). Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraums alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält (AG Dortmund, Urteil v. 22.3.2016, 425 C 9513/15, ZMR 2016, 457 u. 806).

Diese Frist endet nach Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5), also immer erst mit dem letzten Tag des entsprechenden Monats (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 20.11.2012, 16 S 47/12, WuM 2013, 40; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 439; a. A. LG Berlin, Urteil v. 25.10.2016, 63 S 35/16, GE 2016, 1508: taggenau; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 108). Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter innerhalb von vier Wochen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung Belegeinsicht fordern muss, ist auch in einem Geschäftsraummietvertrag unwirksam (LG Bonn, Urteil v. 31.3.2025, 12 O 66/222, IMR2025, 282).