Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.9 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 101

Unwirksam ist nach dem statt § 556 Abs. 4 ab 1.1.2025 geltenden § 556 Abs. 5 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solchen kleinerer Erhaltungsarbeiten zu beteiligen hat; gleiches gilt für die Beteiligung an Verwaltungskosten, etwa den Kosten eines Nutzerwechsels. Von § 556 Abs. 1 Satz 2 weichen auch Vereinbarungen ab, nach denen die Ermittlung der Gesamtbetriebskosten anders erfolgen soll als nach dem Gesetz vorgeschrieben (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 626) .Keine abweichende Vereinbarung sind hingegen Regelungen über den Direktbezug von Betriebskostenleistungen bei Dritten, soweit dem Mieter die Wahl des Versorgers frei steht.

Eine zum Nachteil des Mieters von der Begrenzung der Vorauszahlungen auf angemessene Vorauszahlungen oder von der Verpflichtung zur jährlichen Abrechnung abweichende Vereinbarung ist ebenfalls unwirksam (§ 556 Abs. 4). Das bedeutet einmal, dass weder zu niedrige (vgl. dazu Rn. 63) noch zu hohe Vorauszahlungen vereinbart werden dürfen. Der Vermieter ist allerdings auch nach § 556 Abs. 2 Satz 2 nicht verpflichtet, Vorschüsse auf die Betriebskosten genau in derjenigen Höhe anzusetzen, in der sie aller Wahrscheinlichkeit nach auch anfallen (OLG Stuttgart, NJW 1982, 2506; LG Berlin, GE 1990, 653).

Auch die Vereinbarung kürzerer oder längerer Abrechnungszeiträume ist grundsätzlich unwirksam. Kürzere Abrechnungszeiträume führen zu einer vermehrten Belastung des Mieters, längere Abrechnungszeiträume bergen die Gefahr in sich, dass der Mieter ein...