Immer mehr Investorengruppen kämpfen um immer weniger Angebote am Markt für Wohnimmobilien Bild: Haufe Online Redaktion

Wohnimmobilien sind nach wie vor sehr gefragt. Zahlreiche Investorengruppen tummeln sich in die­sem Seg­ment und verstärken ihre Aktivitäten. Das pusht die In­vest­mentumsätze und sorgt für eine stär­kere Ausdifferenzierung der Geschäftsmodelle von Wohn­im­mo­biliengesellschaften.

In den ersten neun Monaten 2017 sind die Um­sät­­­ze auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien im Ein­jahresvergleich um 40 Prozent auf 10,9 Mil­li­ar­den Euro gestiegen.

„Aber die Zahl der Wohn­­ein­­­heiten pro Transaktion ist rückläufig“, hat Kons­tan­tin Kortmann, Head of Re­si­den­tial In­vest­ment JLL Germany, beobachtet.

Nur drei Port­folios mit mehr als 2.500 Woh­nun­gen wur­­­den ge­­han­­delt. 2015 waren es noch mehr als 20. Und während vor fünf Jah­ren im Schnitt 850 Einheiten pro Deal gehandelt worden sind, waren es in den ersten neun Monaten 2017 nur noch 320.

Kortmann: „Große Pakete sind Mangelware“

Das es kaum noch große Pakete am Markt gibt, wie Kortmann feststellte, hat zwei Grün­­de:

  • Zum einen gab es eine Übernahmewelle unter bör­­sen­notierten Wohnungskonzernen – vor allem Branchenprimus Vo­­­novia nutzte sie, um unter anderem durch den Erwerb von Gag­­fah und Con­­­­wert den Woh­­­­­­nungs­be­stand aufzustocken – und die Möglichkeit, auf diesem Weg weiter zu ex­pan­­die­ren, ist nun weitgehend ausge­schöpft.
  • Zum anderen sind die Preise gerade für Bestandsobjekte, die wegen ih­­res Risiko- und Renditeprofils gut in die Portfoliostruktur großer deutscher Wohnungsbestandhaltern pas­sen, stark gestiegen.

Und sie ist nicht die einzige institutionelle Anlegergrup­pe, die Investments in größere Pakete bevorzugt. Auch Initiatoren offener Immobilienfonds po­­­si­­tio­nie­ren sich verstärkt in diesem Segment, wie etwa Union Investment und ZBI.

Pensionskassen und Versicherer drängen auf den Markt          

Ferner lenken Pensionskassen und Versicherungen, die lange eher Bestände re­du­ziert hatten, inzwischen mehr Geld in diese Assetklasse.

„Die Allianz hat erst kürzlich, unter anderem in Bochum, größere Woh­­nungs­bestände von Vonovia gekauft“, sagt Thomas Beyerle, Head of Re­search Catella Group. Die Investmentumsätze bewegten sich auf Spitzenniveau, da Investoren bereit sei­en, De­­fizite bei Lage und Zustand zu akzeptieren. Zudem floriere die Projekt­ent­wicklung.         

„Der Wohnimmobilienmarkt hat sich seitens der Anbieter- und der Nach­­­fra­ger­ stär­ker ausdifferenziert“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Re­sidential In­vest­­ment bei CBRE.

Bei Wohnungskonzernen stießen in der Regel erst Tickets ab einer Größenord­nung von 50 Mil­lionen Euro auf Interesse. Unterhalb dieser Grenze, so der Invest­ment­ex­perte, überließen sie häufig lieber anderen Marktteilnehmern die Initiative.

-> Wo lohnt sich der Kauf von Wohnimmobilien?

Kleinteilige Woh­­­nungs­be­­­­stän­de gehen häufig an Entwickler

So gebe es etwa Immobilienhändler, wie etwa die Noratis AG, die kleinteilige Wonungsbestän­de auf­kauf­­ten, sa­­nier­­ten oder modernisierten, um sie dann weiterzuverkaufen.

„Mit Wohnungskonzernen konkurrieren wir dabei nicht um kleinere Liegenschaften“, sagt No­­ra­tis-Vor­stands­chef Igor Bugarski.

Man habe ihnen vielmehr schon Be­stän­­de, die nicht zu deren re­gio­na­ler Ausrichtung gepasst hätten, abgekauft. Gekauft wird vorzugsweise in B- und C-Städten. Ebenso werden an der Qualität der Objekte bewusst Abstriche gemacht. No­­ratis will durch Sanierungsmaßnahmen später beim Ver­­­kauf ei­ne Prä­mie einstreichen. Wohnungen werden zur 9- bis 16-fa­­chen Jah­res­­kalt­mie­te an­gekauft. Typische Be­standshalter sind bereit, für voll ver­­­­mie­tete Wohnblocks von guter Qua­lität bis zum 20-Fa­chen der jährlichen Nettomiete auf den Tisch zu legen.

„Große Woh­nungs­konzerne gehören nicht zu unser Ziel­gruppe“, so Bugarski. Verkauft wird vorwiegend an Einzelin­ves­to­ren, Im­mo­bilien­fonds, Pen­si­onskassen sowie Family Offices.  

Be­standshalter nutzen Verkaufsopportunitäten

Es gibt auch Immobiliengesellschaften, die zunächst Im­mo­bi­­lienbestände langfristig aufbauen, jedoch Verkaufsopportunitäten nutzen. Der Investmentho­ri­­­­zont liegt bei fünf bis zehn Jah­ren. Ein Geschäftskonzept, das in diese Rich­tung tendiert, prak­­­ti­ziert die Mäh­­ren AG.

„Da wir nicht börsennotiert sind, können wir es uns im Ge­gen­satz zu Wettbewerbern leisten, an­tizyklisch zu investieren“, sagt Ja­­­kob Mäh­­ren, Vor­standschef der Mähren AG.

Seit Jahresbeginn haben die Berliner ihr Portfolio von 4.000 um mehr als die Häl­f­te auf etwa 1.500 Einheiten reduziert. In den kommenden fünf Jahren soll der Bestand wieder auf 5.000 Einheiten erhöht wer­­den. Auch die Alpha-Real-Estate Group ist im Immobilienhandel und in der langfristigen (Investmenthorizont: zehn bis 15 Jahre) Be­stands­hal­tung aktiv.

„Im der­zei­t hochpreisigen Marktumfeld wird es immer schwieriger, attraktive Ob­jek­te für eine Weiter­ent­wick­­­lung zu finden“, sagt Nor­man Scherer, Director der Alpha RE.

Am liebsten inves­tie­ren die Mann­hei­­­mer in Wohnanlagen mit 50 bis 200 Ein­heiten im mitt­­­­­le­ren Marktsegment in wachs­tums­star­ken süd­deutschen B-Städten wie Lud­­wigs­ha­fen,  Karlsruhe und Würz­burg. Ihren Wohnungs­be­stand will die Alpha RE in den kommenden fünf Jahren auf 1.000 Einheiten ausbau­en. Ver­kauft wer­den die Wohnungen an Pri­vatanleger.

Verstärkte Investitionen in Projektentwicklungen

Im Vergleich hierzu bewegt sich die GWH Wohnungsgesellschaft, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), deren Portfolio 50.000 Wohnungen umfasst, in ganz an­de­ren Dimensionen. Auch der Im­mo­bilien­han­del und die Projektentwicklung gehören zu den Ge­schäfts­feldern.

-> Wenig Portfolio-Deals – Projekte im Trend

Im vergangenen Jahr hat die GWH knapp 2.000 Wohnungen erworben, vor allem in ihrem Kerngebiet Rhein-Main und erstmals in Hannover als neuem Wachstumsfeld. Verkauft wurden rund 500 Gebrauchtwohnungen aus dem Eigenbestand. Etwa die Hälfte der abgegebenen Im­­mobilien erfolgte über Paketverkäufe.

Fast schon ein Gigant ist die Vivawest (Bestand: 120.000 Wohnungen) mit dem re­gio­na­len Fokus Nordrhein-West­fa­len. Im Zu­ge kontinuierlicher Portfolioumschichtungen wird in Gebraucht­im­mo­bi­lien und ver­stärkt in Projektentwicklungen investiert. In der Verkaufspipeline befinden sich etwa 2.000 Wohnein­hei­ten in Mehrfamilienhäusern.

„Wir schnü­­­ren derzeit Pakete für eine möglichst ziel­ge­rich­­tete Marktansprache nachhaltig agie­ren­der Akteure", so Bernd-Michael Link, Leiter Port­folio­ma­­nage­ment/Ak­quisition der Vivawest.

Wichtige Bestandshalter und Immobilienhändler

Name des Unternehmens (alphabetisch)Anzahl der Wohnungen
ABG Frankfurt

50.000

Alpha-Real-Estate500
Degewo73.000
Gewobag

58.000

GWG  Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau

11.100

GWH Wohnungsgesellschaft

50.000

Howoge

57.000

Mähren1.500
Noratis           1.073*
Vivawest Wohnen

120.000

Quelle: Unternehmensangaben (Stand: Juli*/September 2017)

 

Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien

Aktuell
Meistgelesen