Eigenkapitalbedarf variiert je nach Grunderwerbsteuer

Im Zeitraum von 2015 bis 2024 betrug die Sparzeit für das notwendige Eigenkapital zum Immobilienkauf im Median 9,37 Jahre – die Spanne variiert zwischen den deutschen Kreisen enorm: Von 3,79 Jahren im Kyffhäuserkreis in Thüringen bis zu 27,55 Jahren im Landkreis Starnberg bei München.

Das zeigt die neue GREIX-Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel). Die Berechnungen basieren auf einer Bruttosparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens und einem Zinssatz von 1,7 Prozent. 

Großteil des Eigenkapitals entfällt auf Erwerbsnebenkosten

Hohe Sparhürden treten laut Studie vor allem in teuren Wachstumsregionen auf und sind damit zunächst ein Preisphänomen. Zugleich weist die Sparzeit für Erwerbsnebenkosten ein eigenes regionales Muster auf, das nicht allein durch Immobilienpreise erklärbar ist, sondern auch mit den zwischen den Bundesländern unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätzen zusammenhängt. 

Die Erwerbsnebenkosten, zu denen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zählen, machen einen wesentlichen Teil der Einstiegshürde aus. Im Median entfallen auf diese Kosten 1,46 Jahre der Sparzeit, was mehr als 15 Prozent des gesamten Eigenkapitalbedarfs entspricht.

"Während bei der Gesamthürde hochpreisige Regionen rund um die bayerische Landeshauptstadt München vorne stehen, rücken bei den Nebenkosten teure Städte aus Bundesländern mit hohen Grunderwerbsteuern nach vorne wie Berlin, Düsseldorf oder Frankfurt am Main. Dies zeigt eine zusätzliche regionale Ungleichheit bei den Nebenkosten“, sagt Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am IfW Kiel.

Immobilienkauf fördern, Grunderwerbsteuer senken

"Unsere Studie zeigt anschaulich, wie stark die unterschiedliche Grunderwerbsteuer das regionale Bild verändert. Ein Teil der Hürde entsteht nicht nur durch Preise, sondern auch durch politisch gesetzte Nebenkosten. Für Haushalte ohne Vermögen ist dies besonders relevant, da diese Kosten sofort anfallen", so Zdrzalek.

Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass die Politik den Zugang zu Wohneigentum, insbesondere durch eine Anpassung der einmaligen Erwerbsnebenkosten, erleichtern könnte. Gezielte Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer oder eine Verlagerung der steuerlichen Last hin zur laufenden Grundsteuer, stellen hierfür einen direkten Hebel dar.

(H)ausquartiert: Regionale Unterschiede beim Zugang zu Wohneigentum (PDF)

LBS und Empirica: Erschwinglichkeit für Erstkäufer

Laut Erschwinglichkeitsbarometer 2026 von Landesbausparkassen (LBS) und Empirica verfügen derzeit nur knapp sechs Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über genug Eigenkapital, um Wohneigentum zu kaufen. Vor 15 Jahren waren es noch zirka zehn Prozent. Dabei hätten 39 Prozent der Haushalte ein ausreichend hohes Nettoeinkommen gehabt, um die Kreditrate stemmen zu können, heißt es.

Untersucht wurden auf Basis von regionalen Daten die Einkommenshürde und die Eigenkapitalsituation der potenziellen Erwerberhaushalte.

"Die Ersparnisse waren schon immer der Engpassfaktor bei der Wohneigentumsbildung, aber im Laufe der vergangenen zehn Jahre hat sich die Situation spürbar verschlechtert. Es braucht nun die richtigen politischen Weichenstellungen, um dagegen anzusteuern", so LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann.

Mit mehr Neubau wäre zumindest die Preisentwicklung in den Griff zu bekommen. "Das hat die Politik zwar erkannt, aber die ergriffenen Maßnahmen zur Verbesserung der Angebotsbedingungen wirken nicht kurzfristig, sie genügen auch noch nicht und die aktuelle weltpolitische Lage ist nun ein weiterer Schlag ins Kontor." Deshalb seien nun dringend alle Register zu ziehen. Die Erwerbsnebenkosten müssten endlich sinken, darunter vor allem die Grunderwerbsteuer.

LBS-Empirica-Erschwinglichkeitsbarometer 2026

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