Wohneigentum in Deutschland systematisch benachteiligt

Wohneigentum schützt vor Altersarmut, stärkt die Vermögensverteilung und entlastet den Staat – doch Deutschland stellt es steuerlich schlechter als Mietwohnungen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Pestel-Instituts.

Wer mittlere Einkommensgruppen für Wohneigentum gewinnen will, braucht den Forschern zufolge klare, langfristig planbare Rahmenbedingungen und den politischen Willen zur Umsetzung. Es fehle eine wirksame Förderung.

Warum Millionen Deutsche keine Eigentümer werden

Knapp 90 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren leben laut Studie schuldenfrei in der eigenen Immobilie und zahlen nur noch Betriebs- und Heizkosten. Mieter hingegen müssen auch im Ruhestand mit steigenden Kosten rechnen. Die Zahl der Empfänger von Grundsicherung im Alter ist demnach seit 2005 um 115 Prozent gestiegen – mehr als 97 Prozent davon sind Mieterhaushalte.

Wohneigentumsquote Deutschland: Schlusslicht in der EU

Deutschlands Wohneigentumsquote liegt mit 43 bis 44 Prozent auf dem vorletzten Platz in Europa, nur die Schweiz liegt noch dahinter, heißt es in der Pestel-Studie. In allen Altersgruppen ist die Quote zwischen 2010 und 2022 zurückgegangen. Nicht einmal ein Drittel der Menschen, die bis zum 35. Lebensjahr Wohneigentum anstreben, erreicht dieses Ziel.

Überschuldung durch Immobilien: Risiko kleiner als gedacht

Die Pestel-Studie überprüft systematisch, welche positiven und negativen Aspekte des Wohneigentums einer sachlichen Analyse standhalten. Das Ergebnis: Die meisten Risiken lassen sich durch eine solide Finanzierung und eine zum Einkommen passende Immobilie beherrschen. Gescheiterte Immobilienfinanzierungen waren 2015 bei 2,8 Prozent der Überschuldungsfälle die Hauptursache, bis 2024 sank dieser Anteil auf 1,1 Prozent. Die tendenziell restriktive Kreditvergabe der Banken wirkt dabei als natürlicher Schutzwall.

Einschränkungen bei Mobilität und Konsum treffen vor allem die ersten Jahre nach dem Immobilienkauf. Mit sinkender realer Kreditbelastung wächst die finanzielle Flexibilität. Mietern geht es in der aktuellen Marktlage laut Pestel-Ökonom Matthias Günther, Autor der Studie, kaum besser: Die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten sei noch nie so groß wie heute gewesen.

Grunderwerbsteuer: Last für Erstkäufer von Wohneigentum

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln hat vor Kurzem ausgeführt, dass selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland steuerlich schlechter gestellt ist als vermietetes – das ist ein europäischer Sonderweg. In anderen EU-Ländern existieren für Erstkäufer Freibeträge oder reduzierte Steuersätze.

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt allein für den Erwerb bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und oft Maklercourtage, sodass die gesamten Erwerbsnebenkosten auf bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises steigen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro heißt das: bis zu 48.000 Euro, die vor dem ersten Spatenstich verloren sind – nicht tilgungswirksam, nicht förderungsfähig, nicht erstattbar.

Das Pestel-Institut fordert: Die steuerliche Schlechterstellung des selbstgenutzten Wohneigentums muss beseitigt, Förderinstrumente müssen neu aufgelegt und langfristig planbar gestaltet werden. Eine breitere Wohneigentumsbildung im mittleren und unteren Einkommensbereich sei der effektivste Weg, die Vermögensverteilung gerechter zu gestalten und den Staat langfristig zu entlasten.

Studie Pestel-Institut "Soziale Aspekte des Wohneigentums"

IfW Kiel: Eigenkapitalbedarf variiert je nach Grunderwerbsteuer

Der Zugang zu Wohneigentum ist in Deutschland außerdem regional sehr ungleich verteilt – das ist nicht nur ein Preisphänomen, so Forscher des Kiel Instituts (IfW Kiel) für den GREIX, sondern hängt auch mit unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätzen in den Bundesländern zusammen.

Die Berechnungen basieren auf einer Bruttosparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens und einem Zinssatz von 1,7 Prozent. 

Immobilienkauf fördern, Grunderwerbsteuer senken

Im Zeitraum von 2015 bis 2024 betrug die Sparzeit für das notwendige Eigenkapital zum Immobilienkauf im Median 9,37 Jahre – die Spanne variiert zwischen den deutschen Kreisen enorm: Von 3,79 Jahren im Kyffhäuserkreis in Thüringen bis zu 27,55 Jahren im Landkreis Starnberg bei München.

Auf die Erwerbsnebenkosten, zu denen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zählen, entfallen im Median 1,46 Jahre der Sparzeit, was mehr als 15 Prozent des gesamten Eigenkapitalbedarfs entspricht.

Auch die Autoren der IfW-Studie weisen darauf hin, dass die Politik den Zugang zu Wohneigentum, insbesondere durch eine Anpassung der einmaligen Erwerbsnebenkosten, erleichtern könnte. Gezielte Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer oder eine Verlagerung der steuerlichen Last hin zur laufenden Grundsteuer, stellen hierfür einen direkten Hebel dar.

(H)ausquartiert: Regionale Unterschiede beim Zugang zu Wohneigentum (PDF)

LBS und Empirica: Erschwinglichkeit für Erstkäufer

Laut Erschwinglichkeitsbarometer 2026 von Landesbausparkassen (LBS) und Empirica verfügen derzeit nur knapp sechs Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über genug Eigenkapital, um Wohneigentum zu kaufen. Vor 15 Jahren waren es noch zirka zehn Prozent. Dabei hätten 39 Prozent der Haushalte ein ausreichend hohes Nettoeinkommen gehabt, um die Kreditrate stemmen zu können, heißt es.

Mit mehr Neubau wäre demnach zumindest die Preisentwicklung in den Griff zu bekommen. Die Erwerbsnebenkosten müssten endlich sinken, darunter vor allem die Grunderwerbsteuer, so die Autoren. Untersucht wurden auf Basis von regionalen Daten die Einkommenshürde und die Eigenkapitalsituation der potenziellen Erwerberhaushalte.

LBS-Empirica-Erschwinglichkeitsbarometer 2026

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