Wohneigentumsquote stagniert: Es wird zu wenig gefördert

Wohneigentum ist zuletzt erschwinglicher geworden, trotz steigender Preise – doch in Deutschland wird weiterhin lieber gemietet als gekauft, wie Studien zeigen. Der Grund: Der Immobilienkauf wird zu wenig gefördert. Dabei könnte mehr Ausgeglichenheit den Wohnungsmarkt entspannen.

Die Preise für Wohneigentum sind in den großen deutschen Städten und in deren Umkreis in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen sind. Trotzdem ist Wohneigentum in Deutschland insgesamt erschwinglicher geworden, wie ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt. Beauftragt wurde die Ende 2020 erstellte Studie von einem der großen Vermieter Deutschlands, der LEG Immobilien AG.

Der Chef der Düsseldorfer Wohnungsgesellschaft, Lars von Lackum, kommt zu folgendem Schluss: "Wir würden uns sehr freuen, wenn Teile der Mieterschaft in Zukunft durch die im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen in die Lage versetzt werden, den Schritt zum Wohneigentum zu schaffen. Eine solche Entwicklung würde zu einer Entspannung an den deutschen Mietmärkten führen.“

Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist gestiegen

Trotz des Immobilienbooms sind Eigentumswohnungen laut IW-Studie in einigen deutschen Großstädten erschwinglicher geworden. Grund seien niedrige Zinsen, die Hypothekenkredite billiger machten und die den Effekt steigender Preise überkompensierten.

"Die Preissteigerungen beim Erwerb von Eigentum übersteigen das Mietwachstum derzeit bei Weitem", erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW und Autor des Gutachtens. Daraus zu schlussfolgern, dass Wohneigentum generell teurer sei als das Wohnen zur Miete, wäre aber falsch: "In 38 der betrachteten 50 Großstädte sind die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen im selben Zeitraum gesunken, wenn die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung angesetzt wird", so Voigtländer. Insgesamt könne in fast der Hälfte der 50 untersuchten Großstädte Wohneigentum innerhalb eines Zeitraums von 35 Jahren abbezahlt werden kann, "ohne stärker als ein Mieter belastet zu sein." Wenn nun das Wohneigentum erschwinglicher geworden ist, warum wird dann nicht mehr gekauft?

Die Wohneigentumsquote, die in Deutschland 1993 nach Zahlen von Empirica noch bei 48 Prozent gelegen hat, ist laut der IW-Studie seitdem kontinuierlich gefallen und stagniert seit 2010 bei etwa 45 Prozent. Welche Faktoren stehen einer höheren Eigentumsquote in Deutschland entgegen?

Wohneigentum: Zu wenig Förderung in Deutschland

Nur wenige Haushalte haben genug Geldpuffer für den Immobilienkauf und die Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer, heißt es in der Studie. So verfügt dem IW zufolge nur rund jeder sechste Mieter (15 Prozent) über ausreichend Eigenkapital – 60.000 Euro sollten angespart sein, so die Ökonomen. In der Gruppe der 25 bis 40-jährigen, die das größte Potenzial an Ersterwerbern stellen, verfügen sogar nur weniger als zwölf Prozent über ausreichend Startkapital.

Die zentrale Erkenntnis der IW-Studie lautet deshalb: Es wird zu wenig gefördert in Deutschland. "Gerade die Menschen, die sich wegen ihrer Einkommenssituation den Eigentumserwerb nicht mehr leisten können oder dies befürchten, sollten stärker dabei unterstützt werden", sagt LEG-Chef von Lackum. Die Politik verfüge grundsätzlich über Instrumente, um gezielt den Vermögensaufbau von Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen zu unterstützen, zum Beispiel die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie. Das Problem: Beide Instrumente wurden seit den 1990er-Jahren nicht oder nicht an den realen Wertverlust angepasst, damit sind die Einkommensgrenzen und die Förderbeträge von Lackum zufolge real entwertet worden.

Ersterwerber könnten zudem mit Nachrangdarlehen unterstützt werden – als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Gerade in der Niedrigzins-Ära sei das eine Möglichkeit, mit der der Staat breiteren Bevölkerungsschichten unter die Arme greifen könnte, heißt es in der Studie. Auch angesichts der Herausforderungen in der Altersvorsorge und der Vermögensbildung wäre eine höhere Wohneigentumsquote wünschenswert, sagt Voigtländer.

Kaufnebenkosten: Kernproblem "Grunderwerbsteuer"

Eine große Hürde beim Erwerb von Wohneigentum sind auch die im europaweiten Vergleich sehr hohen Kaufnebenkosten, die 2016 zirka doppelt so hoch waren wie in den Niederlanden und viermal so hoch wie in Großbritannien. Neben Notar- und Maklerkosten zählen dazu kommunale Abgaben. "Spezielle Zugangsschranken wie die Grunderwerbsteuer sollten abgebaut werden, da die hohen Erwerbsnebenkosten mitbegründen, warum Menschen kein Wohneigentum erwerben", schlägt Voigtländer vor.

Das IW hat zwei unterschiedliche Modelle im Sinn: Einen Freibetrag von 100.000 Euro zu gewähren oder die Besteuerung nur des halben Kaufpreises. Bei einem Freibetrag könnte vor allem der Kauf kleinerer Wohnungen stärker unterstützt werden. Nach IW-Berechnungen beliefen sich alleine 2019 die Einnahmen der Kommunen durch die Grunderwerbsteuer auf 15,8 Milliarden Euro. Wendet man die Quoten auf den Gesamtbetrag an, würden die Kosten für diese Modelle bei 1,3 Milliarden Euro (Freibetrag) beziehungsweise 2,7 Milliarden Euro (hälftige Besteuerung) pro Jahr liegen.

Nach Einschätzung der Bundesbank könnte sich "der Stellenwert von Wohneigentum in den Konsumplänen der privaten Haushalte aufgrund der Einschränkungen zur Eindämmung der (Covid-19-) Pandemie dauerhaft erhöht haben." (Anm. d. Red.) Das hat auch der Immobilienverband Deutschland IVD beobachtet und bringt ein weiteres Förderinstrument für Familien ins Spiel. "Dem Trend muss die Bundesregierung gerecht werden und das Baukindergeld entfristen", fordert IVD-Präsident Jürgen-Michael Schick. Der Förderzeitraum endet zum 31.3.2021.

Auch Mieten hat Vorteile

Vorerst bleibt Deutschland ein Mieterland. "Mit Ausnahme der Schweiz ist die Quote der Mieter in keiner Industrienation höher als in Deutschland", heißt es in der IW-Studie. Auch für das Mieten gibt es Argumente: So sind Mieter etwa flexibler und bei großen Mehrfamilienhäusern ist es oft einfacher, wenn es einen Vermieter gibt als eine große Anzahl an Einzeleigentümern.

Auch wenn es gesamtwirtschaftlich sinnvoll sei, mehr Wohneigentümer zu haben, sei ein gut funktionierender Mietwohnungsmarkt wichtig, schreiben die Kölner Wissenschaftler. Daher bleibe es neben der Unterstützung der Vermögensbildung eine große Aufgabe insgesamt für genügend Bautätigkeit zu sorgen, um die Märkte zu entspannen.

IW-Studie "Chancen im Wohnungsmarkt durch Vermögensbildung"


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Schlagworte zum Thema:  Eigentümer, Immobilien, Eigentumswohnung