Keine Mietminderung bei nacktem Vermieter im Hof

Durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, stellten die Richter fest. Es fehle insoweit an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück, wie das Gericht mitteilte.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hatte sich mit einer am 26.4.2023 veröffentlichten Entscheidung mit mehreren geltend gemachten, teilweise angeblichen Mietmängeln hinsichtlich einer in einem gemischt genutzten Haus liegenden Büroetage befasst.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 18.4.2023, Az. 2 U 43/22)

Vermieter klagt ausstehende Mieten ein

Der Kläger vermietete an die Beklagte eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, das zum Teil zu reinen Wohnzwecken – auch vom Kläger – genutzt wurde. Die Beklagte minderte die Miete nach knapp einjähriger Mietzeit. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter unter anderem rückständige Mieten. Das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil v. 12.4.2022, Az. 2-21 O 135/17) hatte der Klage hinsichtlich der ausstehenden Mieten nach einer aufwändigen Beweisaufnahme überwiegend stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung hatte vor dem OLG nur geringfügig Erfolg.

"Gerümpel" im Flur ist kein Mietmangel

Soweit die Beklagte die Miete gemindert habe, da im Erdgeschossbereich "Gerümpel" abgestellt worden sei, sei dies unbegründet, entschieden die Richter. Der Freiraum der Mitbewohner sei unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abzuwägen. Beeinträchtigungen durch abgestellte Sachen im Flur (Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten oder ähnliches) gingen nur in Ausnahmefällen über das als sozialadäquat hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung durch einen Mitmieter hinaus. Das sei hier nicht feststellbar.

Miete: keine Minderung wegen "Küchengerüchen"

Ohne Erfolg war auch die Mietminderung der Beklagten im Hinblick auf Küchengerüche. "Vor dem Hintergrund der gemischten Nutzung des Gebäudes ist auch mit sozialadäquaten Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehört, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen kocht und es gelegentlich auch riecht", betonte das OLG. Beim Ortstermin zur Mittagszeit wurden im Treppenhaus keine Küchengerüche festgestellt. Auch der behauptete "muffige Geruch" war laut Gericht nicht zu riechen.

Nackt Sonnenbaden: keine "grob ungehörige Handlung"

Die Miete konnte auch nicht gemindert werden, weil der Kläger sich unstreitig nackt im Hof gesonnt hat. Rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten, so die Begründung. Eine "grob ungehörige Handlung" im Sinne des § 118 OWiG liege nicht vor.

Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde dadurch nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort, an dem der Kläger sich unbekleidet auf seine Liege lege, sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen.

Soweit die Beklagte behaupte, dass der Kläger sich unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass "ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit" konfrontiert würde, sei dies nicht nachgewiesen worden. Der Kläger habe vielmehr glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

OLG: Bauarbeiten in der Nachbarschaft sind Mietmangel

Zu Recht habe die Beklagte die Miete wegen umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft gemindert, führte das OLG aus. Die Nutzbarkeit der Räume sei durch Lärm und Staubimmissionen beeinträchtigt gewesen: Die Beklagte durfte die Miete für drei Monate um 15 Prozent mindern. Die Baumaßnahmen seien in dem Fall nicht als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen. Die "Ruhe und Gediegenheit" des Umfelds sei in Form des Ambientes des Mietortes Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden.

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