Der demografische Wandel wirkt sich regional unterschiedlich auf die Immobilienmärkte aus – viele Städte werden in den kommenden zehn, 20 Jahren zweistellig schrumpfen. Wo es noch gute Chancen für Investitionen in Wohnungen und Häuser gibt, zeigt eine Prognose von PREA.
Der Wohnungsbau und die Investitionen in Wohnimmobilien müssen laut einer Studie von PREA in den kommenden zehn bis zwanzig Jahren viel stärker regionalisiert betrachtet werden als das bisher der Fall ist. Das Technologie- und Immobilienunternehmen hat basierend auf der Zahl der Geburten, der Sterberate, dem Wanderungssaldo und der wirtschaftlichen Entwicklung die Bevölkerung und das Durchschnittsalter für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland prognostiziert.
Daraus lässt sich laut PREA der Wohnungsbedarf und das regionale Leerstandsrisiko ableiten – ein Punkt der von Immobilieninvestoren regelmäßig unterschätzt werde.
"Ziel der Studie ist, Investoren eine klare Vorstellung davon zu geben, welche Standorte aufgrund bestimmter Kriterien für Wohnungsinvestitionen geeignet sind und welche aufgrund des Geburtenrückgangs und der damit verbundenen Bevölkerungsschrumpfung eine erhöhte Leerstandsrate aufweisen könnten", sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von PREA.
Geburten- und Todesfälle in 1000
Geburtenkollaps wirkt sich auf Immobilienmärkte aus
Der demografische Wandel beeinflusst PREA zufolge in den kommenden zwanzig Jahren vor allem die ländlichen Regionen in Deutschland, wo die Experten Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60 Prozent (Saale-Holzland-Kreis) erwarten. Besonders betroffen sind demnach die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen (minus 9,5 Prozent), Sachsen-Anhalt (minus 17,2 Prozent) und Thüringen (minus 14,9 Prozent).
Demgegenüber werden die urbanen Zentren weiterhin wachsen. "Diese profitieren insbesondere aufgrund des erhöhten Zuzugs", schreiben die Studienatoren und heben besonders die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main hervor.
Der Urbanisierungstrend, der seit Mitte der 2000er Jahre besteht, bleibt damit weiterhin aktiv. Das heißt auch: Der Druck auf die Großstädte wird anhalten. Doch auch in diesen Städten wird laut PREA das Durchschnittsalter steigen – von aktuell 44,4 auf mehr als 46,5 Jahre in zwanzig Jahren. Das werde den Bedarf nach Barrierefreiheit in den Wohnungen, heißt es in der Studie.
Zu- und Abwanderung in 1000
Diese Städte werden zweistellig schrumpfen
Städte mit einem besonders hohen und nachhaltigen Wachstum sowie einer vergleichsweise jungen Bevölkerung stehen solchen mit starken Bevölkerungsrückgängen gegenüber. Für die kommenden 20 Jahre ergibt sich daraus ein Ranking der Standorte von Investitionen: Die vorderen Plätze nehmen nach Angaben von PREA Regensburg, Leipzig und Potsdam einnehmen – Neuss, Trier und Moers werden am stärksten schrumpfen, dort wird auch der Bedarf an Wohnungen zurückgehen.
Die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main sowie die Großstädte im Osten Deutschlands werden demnach wachsen. Hierbei sticht Leipzig besonders hervor: PREA prognostiziert in den kommenden zwanzig Jahren einen Bevölkerungsanstieg von 30,2 Prozent. Maßgeblicher Faktor des darin Urbanisierungstrends dürfte die zunehmende Bedeutung der wissensintensiven Dienstleistungen in der Wertschöpfung sein.
Momentan sei die Situation noch vergleichsweise entspannt: Mit 84 Millionen Bewohnern lebten in Deutschland so viele Menschen wie noch nie.
Wohnungsbestand muss an Trends angepasst werden
Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, schreiben die Autoren um Dr. Martin Kern, Senior Capital Market Quant bei PREA. Doch selbst bei stagnierender Bevölkerung müsse der Immobilienbestand angepasst werden, weil sich die Bedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft ändern werden. Das gelte zum Beispiel für die städtische Infrastruktur. Städtebaulich müssten in den betroffenen Regionen womöglich sogar Ortsteile zurückgebaut oder Siedlungen aufgegeben werden.
"Angesichts des anhaltend hohen Nachfragedrucks auf die wirtschaftlichen Zentren infolge des demografischen Wandels werden die Kosten für Wohnraum sowohl zur Miete als auch zum Kauf weiter steigen", sagt Dr. Martin Kern, Senior Capital Market Quant im Data Science Team von PREA. Dadurch könnte das Umland der Städte attraktiver werden und sich eine Chance für ländliche Regionen ergeben: Wenn die dem Bevölkerungsschwund begegnen und sich als altersgerechte Umlandgemeinde präsentieren.
Bestandshalter und Investoren haben den PREA-Experten zufolge aktuell auch die Chance, mit barrierefreien Wohnungen ihr Leerstandsrisiko zu minimieren und eine attraktive Zusatzrendite zu erzielen, unabhängig davon, ob diese bei Umbaumaßnahmen oder durch Neubau entstehen.
PREA-Studie "Geburtenkollaps Part 1: In diesen Städten sollten Sie nicht mehr investieren!"
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