Die Regierung in Berlin sieht sich mit ihrer Wohnungsbauoffensive auf Erfolgskurs Bild: Bundesregierung/Steffen Kugler

Die Bundesregierung zieht eine positive Bilanz ihrer Politik zur Begrenzung des Mietanstiegs. Mit mehr als 370.000 genehmigten Wohnungen im Jahr 2016 und voraussichtlich mehr als einer Million fertiggestellten Wohnungen in dieser Legislaturperiode sei die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt geschafft. Die Fertigstellungen hätten sich gegenüber 2006 mehr als verdoppelt. Zur Mietpreisbremse selbst enthält sich die Bundesregierung einer Bewertung.

Man habe "mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und dem 10-Punkte-Programm der Wohnungsbauoffensive wichtige Impulse für mehr bezahlbaren Wohnraum und gegen steigende Mieten gesetzt", heißt es in der Antwort der Regierung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen mit dem Titel "Zwei Jahre Mietpreisbremse".

Die Mietpreisbremse, über deren Einsatz Länder und Kommunen entscheiden, sei bis Ende 2016 in 313 Gemeinden eingeführt worden. Aus Studien zur Mietpreisentwicklung in Deutschland geht hervor, dass die Angebotsmieten im Wohnungsbestand in den sechs Quartalen nach Einführung der Mietpreisbremse am 1.7.2015 schneller gestiegen sind als in den sechs Quartalen zuvor.

Der Wohnungsbau boomt: Woran liegt es, dass es nicht reicht?

Es wird so viel gebaut wie seit zwölf Jahren nicht mehr und doch reicht es hinten und vorne nicht. Die Zahl der fertigen Wohnungen hinkt dem Bedarf hinterher. Das Angebot bleibt knapp, während die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt und auch damit die Immobilienpreise und Mieten. Einige Branchenverbände haben sich mit der Frage auseinandergesetzt, warum sich das Problem verschärft und bieten Lösungsvorschläge an.

277.700 Wohnungen sind dem Statistischen Bundesamt zufolge im vergangenen Jahr fertiggestellt worden. Das sind 12,1 Prozent mehr als 2015 – und trotzdem ist es zu wenig. Es müssten mindestens 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr entstehen, schätzen das Bundesbauministerium, die Bauwirtschaft und der Mieterbund, um dem Problem gerecht zu werden. Vor allem in den Städten sei der Mangel groß.

Es wird falsch gebaut in Deutschland

Das Problem verschärfe sich, da in Großstädten falsch gebaut werde, klagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln.

Mehr als 88.000 neue Wohnungen jährlich müssten bis 2020 alleine in den Metropolen und A-Städten entstehen, weitere 85.600 Wohnungen in den übrigen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern, wie eine neue Studie des IW zeigt, die von der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien in Auftrag gegeben wurde. Kontinuierlicher Zuzug aus dem Ausland und aus den ländlichen Regionen habe die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten seit 2010 deutlich gesteigert.

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Die Großstädte ziehen dem IW zufolge vor allem junge Menschen an: Singles, Paare, Studenten. Für sie fehlten Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, meint Voigtländer. Errichtet würden jedoch meist große Wohnungen. Die Studie zeigt, dass der Wohnungsmangel am geringsten bei großen Wohneinheiten mit fünf und mehr Zimmern ist. Bundesweit seien 97 Prozent der benötigten großen Wohnungen gebaut worden, in den A-Städten liege die Quote bei 39 Prozent.

Im Vergleich zum Baubedarf wurden laut IW im Durchschnitt zwischen 2011 und 2015 nur rund 53 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut. In den Großstädten habe die Quote oft nur bei 30 Prozent gelegen, in Berlin sogar nur bei 25 Prozent.

Zu viele Luxuswohnungen?

Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht das Problem noch wo anders: Investoren errichteten überwiegend  Luxuswohnungen, die nur für eine kleine Gesellschaftsschicht bezahlbar sei. Nötig seien jedoch preisgünstige Wohnungen.

Nötig wären jährlich 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 bezahlbare Mietwohnungen mehr, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.

In Mehrfamilienhäusern wurden laut DMB im Jahr 2016 insgesamt 115.150 neue Wohnungen gebaut. Ein Großteil dieser Fertigstellungen sei jedoch auf neue, teure Eigentumswohnungen (61.910) entfallen.

"Bundesweit werden rund 5,5 Millionen Sozialwohnungen benötigt“, sagt der Koordinator der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“, Dr. Ronald Rast. Insgesamt stünden allerdings lediglich knapp 1,4 Millionen auf dem Wohnungsmarkt zur Verfügung. Doch sei die Zukunft des sozialen Wohnungsbaus ungewiss: Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) habe sich mit ihrem Plan nicht durchsetzen können, durch eine Änderung des Grundgesetzes den Bund beim Wohnungsbau kontinuierlich mit in der Verantwortung zu lassen.

„Impulse für den Wohnungsbau“ fordert deshalb „Bund und Länder auf, noch in diesem Jahr eine Lösung zu schaffen, die es dem Bund erlaubt, beim Wohnungsbau entscheidend mitzusteuern“, so Rast. Ein Positionspapier mit zwölf Eckpunkten hat die Aktion, die sich aus 30 Verbänden zusammengeschlossen hat, bereits vorgelegt.

Strikte Vorschriften hemmen den Wohnungsbau

Dass es nicht einfach ist, günstige Wohnungen zu bauen, da die gesetzlichen Vorschriften immer strenger würden, beklagt die Bundesarchitektenkammer in ihrem ausführlichen Positionspapier.

Die Energieeinsparverordnung für Neubauten ist der Jahrtausendwende viermal überarbeitet worden und habe die Kosten um 6,5 Prozent in die Höhe getrieben. Die Anforderungen an die energetischen Anforderungen an Neubauten sind seit Januar 2016 deutlich strenger. Alleine diese Verschärfung aus dem Jahr 2016 hat das Bauen der Bundesarchitektenkammer zufolge um weitere 7,3 Prozent verteuert.

„Die Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit ist längst erreicht“, so die Bundesarchitektenkammer.

Der Wohnungsknappheit sei nur mit staatlicher Förderung und großer gemeinsamer Anstrengung aller Beteiligten etwas entgegen zu setzen. Die knappen Finanzressourcen und Planungskapazitäten müssten im Wesentlichen für den Wohnungsbau eingesetzt werden.

Bauland ist zu teuer

Der wesentlich größere Kostentreiber sei das Bauland, sagt Andreas Schulten, Vorstand beim Immobilienanalysten Bulwiengesa.

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Vor allem in den Städten sei das Bauland knapp und damit teuer. Flächen ließen sich zwar über so genannte „Grüngürtel“, Schrebergärten oder Frischluftschneisen erschließen, doch hier sei mit gesellschaftlichem Widerstand zu rechen.

Bis dieses Bauland zur Verfügung stehe, dauere es oft lange. Auch deshalb kommt es laut Bulwiengesa zum Stau am Bau: Wohnungen werden seit Jahren schneller genehmigt als gebaut. Alleine im Jahr 2016 habe der Überhang mehr als 605.000 Einheiten betragen.

Vorschriften verhindern Landgewinnung

„Kommunen können nicht einfach Bauland ausschreiben, wie sie wollen“, sagt Norbert Portz, Wohnungsbauexperte beim Deutschen Städte- und Gemeindebund. So verhinderten auch Vorschriften, etwa zum Umwelt- und Artenschutz, die Freigabe. Ein anderes Hindernis seien Erbstreitigkeiten: Oft lägen Flächen brach, da sich die Eigentümer nicht auf einen Verkauf einigen könnten oder auf noch höhere Bodenpreise spekulierten.

„Die Hebesätze für solche Flächen sollten höher liegen“, fordert Norbert Portz.

Städte könnten wie München gezielt Flächen unter Wert verkaufen, um Bauland günstiger zu machen. Doch das müssten sich Städte erst einmal leisten können.

Immobilienwirtschaft sieht Politik in der Pflicht

Die Immobilienwirtschaft beklagt, dass viele Länder mit ihren hohen Grunderwerbssteuern verhindern, dass sich Mieter eigene Wohnungen leisten könnten. Nur in Bayern und Sachsen liege die Steuer bei 3,5 Prozent, beispielsweise Thüringen oder Nordrhein-Westfalen verlangten schon 6,5 Prozent, so der Immobilienverband Deutschland IVD.

Der IVD regt an, Käufer von selbst genutzten Wohnungen von der Grunderwerbssteuer zu befreien.

Außerdem sei es sinnvoll, die Steuer generell zu senken. Ob die Länder da mitspielen würden, ist jedoch fraglich: 2016 sind deren Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer laut IVD im Vorjahresvergleich um rund zehn Prozent auf 12,4 Milliarden Euro gestiegen.

"Die Preise für Wohnungen und Häuser sind in den begehrten Lagen kräftig gestiegen, besonders in den Großstädten", sagt Schick. Da die Grunderwerbsteuer von der Höhe des Kaufpreises abhänge, verdiene der Staat immer kräftig mit. Die Ursache dafür, dass bisher bis auf zwei alle Bundesländer die Steuersätze angehoben haben, liegt dem IVD zufolge vor allem in einer Fehlkonstruktion des Länderfinanzausgleichs.

"Länder mit hohem Grunderwerbsteuersatz werden dafür über den Länderfinanzausgleich finanziell belohnt", sagt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Hier werde ein verquerer Anreiz gesetzt.

Ausblick: Wohnungsnot treibt Familien aus der Stadt

Die Zahl der Baugenehmigungen ist laut Bulwiengesa jüngst wieder gefallen.

„Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird noch wachsen“, so der Bulwiengesa-Chef.

Das bedeute weiter steigende Preise – und Phänomene wie in den 80er Jahren: Familien und weniger betuchte Schichten müssen in die Speckgürtel ausweichen, weil sie sich die Innenstädte nicht mehr leisten können.

Ein Ende des Aufwärtstrends bei den Preisen für deutsche Wohnimmobilien ist dem Immobilienreport der Landesbank Helaba zufolge derzeit nicht in Sicht. Nicht so lange die Zinsen derart niedrig seien und ein Anlagenotstand am Markt herrsche.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Immobilien

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