So entwickeln sich die Immobilienpreise und Mieten

Sinkt die Zahlungsbereitschaft der Käufer unter die Baukosten, sinkt nicht der Preis, sondern es werden weniger Wohnungen und Häuser gebaut und verkauft. Die höhere Stabilität der Neubaupreise ist eine Folge des sinkenden Marktvolumens, ebenso wie die steigenden Mieten.

Der wichtigste Parameter für die Wirtschaftlichkeit von Wohnungsbauinvestitionen ist der Zinssatz. Unter sonst gleichen Bedingungen führt ein Anstieg des Zinssatzes von zwei Prozent auf vier Prozent zu einem Anstieg der kalkulatorischen Miete um 50 Prozent. Damit war der Zinsanstieg im Jahr 2022 der entscheidende Auslöser für den Einbruch der Bautätigkeit. 

Das sind Ergebnisse aus dem neuen Wohnungsmarktbericht aus dem Analysehaus Empirica. Demnach könnte der Neubau in Deutschland 2026 auf einen Tiefstand fallen – mit Auswirkungen auf die Immobilienpreise und Mieten. 

Zinsniveau als Parameter

Für einen nachhaltigen Wiederanstieg der Fertigstellungen – der laut Empirica bedingt durch den Zeitverzug zwischen Planung, Genehmigung und Bau frühestens ab dem Jahr 2028 einsetzen kann – sind derzeit die Rahmenbedingungen noch herausfordernd.

Mit Blick auf das Zinsniveau rechnen die Analysten für 2026 nicht mit einem positiven Impuls auf den Wohnungsbau. Die Inflationsrate liege seit zwei Jahren
hartnäckig über der Zwei-Prozent-Marke, damit dürfte eine weitere Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) in diesem Jahr vermutlich ausbleiben. Die Umlaufrendite für zehnjährige Pfandbriefe sind auf zuletzt 3,4 Prozent gestiegen, was sich noch nicht vollständig in den Wohnungsbaukreditzinsen niedergeschlagen hat. "Der Zinsspread ist vielmehr in der Nähe seines historischen Minimums, sodass eher von einem weiteren Anstieg als von einem Rückgang der Zinsen ausgegangen werden sollte", schreiben die Autoren.

Baulandpreise und Baukosten

Die durchschnittlichen Verkaufspreise für Bauland sind laut Empirica-Wohnungsmarktbericht seit 2023 nicht mehr günstiger geworden – trotz der gestiegenen Zinsen und einem Rückgang bei der Nachfrage. Die Experten gehen aber davon aus, dass trotz konstantem durchschnittlichem Preis vergleichbare Grundstücke heute günstiger zu kaufen sind als noch vor vier Jahren. "Insofern dürfte der Baulandmarkt durchaus etwas zur Rückkehr der Wirtschaftlichkeit zukünftiger Wohnungsneubauprojekte beitragen", heißt es.

Der steile Anstieg der Materialkosten scheint beendet, nachdem sie zwischen Dezember 2020 und April 2022 regelrecht um rund 28 Prozent explodiert waren. Insgesamt hat sich die Entwicklung bei den Baupreisen seit Frühjahr 2022 beruhigt. Zwischen dem dritten Quartal 2024 und dem dritten Quartal 2025 stiegen die Baupreise insgesamt noch um 2,2 Prozent. "Das Thema der stark steigenden Baupreise ist damit ein Thema der Vergangenheit", prognostiziert Empirica.

Der zweite Treiber der Baukosten sind die wachsenden Anforderungen ans Bauen. Das betrifft vor allem Wärmeschutzanforderungen. Empirica meint, dass die steigenden Anforderungen an den Klimaschutz und der Bewohner auch künftig eine Herausforderung für den Wohnungsbau sind: "Inwieweit der neue Gebäudetyp E tatsächlich zu Kostensenkungen führt, bleibt abzuwarten."

Kalkulatorische Mieten und Zinssatz

Empirica geht bei den Berechnungen im Bericht von Baukosten in Höhe von 4.000 Euro pro Quadratmeter in deutschen Großstädten aus, die linear mit einem Prozent abgeschrieben werden. Als Bodenkosten werden 750 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angenommen sowie zehn Prozent Nebenkosten angesetzt. Die Finanzierung erfolgt zu 20 Prozent mit Eigenkapital und Opportunitätszinsen von drei Prozent. Der Hebel der Zinssätze auf das Ergebnis sei enorm.

Bei einem Zinssatz von vier Prozent liegt demnach die kalkulatorische Kostenmiete bei rund 21 Euro pro Quadratmeter, bei Zinsen von drei Prozent bei knapp 17,60 Euro pro Quadratmeter und damit rund 2,50 Euro pro Quadratmeter niedriger als bei vier Prozent. Wird von niedrigeren Bodenkosten ausgegangen, liegt auch die kalkulatorische Miete niedriger. Bei Bodenkosten von 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – und Zinsen von vier Prozent – liegt die kalkulatorische Miete bei rund 20 Euro pro Quadratmeter und bei Bodenkosten von 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei 19 Euro pro Quadratmeter.

Beim aktuellen Zinsniveau von 3,6 Prozent liegt der Analyse zufolge die kalkulatorische Miete bei rund 20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in westdeutschen Großstädten, in München und anderen Hochpreisstandorten darüber. "Da nicht davon auszugehen ist, dass die Wohnungsbauzinsen wieder auf das historisch einmalig niedrige Niveau von ein Prozent bis zwei Prozent zurückgehen, sind die Folgerungen so einfach wie auch unangenehm", so die Studienautoren.

Zusammenfassend heißt es in dem Bericht:

• Neubaumieten von 20 Euro pro Quadratmeter in Großstädten (bei Bodenpreisen von 750  Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) müssen als Normalzustand betrachtet werden. In mittleren Städten Westdeutschlands sind es zirka 18 Euro pro Quadratmeter.
• Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen den Neubaumieten, mit entsprechenden Abschlägen in Abhängigkeit vom Baualter oder Zustand des Gebäudes. Im Ergebnis ist von zukünftigen mittleren Mieten von 15  Euro pro Quadratmeter bis 16  Euro pro Quadratmeter in westdeutschen Großstädten auszugehen, in Hochpreisstandorten entsprechend mehr.
• Aus der kalkulatorischen Miete folgt mit Blick auf die Neubaumieten zumindest in einigen der Metropolen, dass die Wirtschaftlichkeitsschwelle in Reichweite oder bereits erreicht ist. Dies gilt insbesondere für München, Frankfurt am Main und Hamburg sowie einige Kreise im Umland von München. Trotzdem könnte sich Neubau in ausgewählten Großstädten bald wieder lohnen – auf preiswerten Grundstücken, mit moderaten Baukosten und erzielbaren Mieten jenseits von 20 Euro pro Quadratmeter. In der Breite rechnet Empirica aber vorerst nicht mit einem neuen Bauboom, dafür seien die erzielbaren Neubaumieten noch zu niedrig.

Wohnungskauf so erschwinglich wie nie?

Die Belastung bei Kauf einer Eigentumswohnung misst Empirica im Wohnungsmarktbericht 2026 als Verhältnis der monatlichen Raten zur Kreditbedienung (Annuität) zum Einkommen – angenommen werden dabei 20 Prozent Eigenkapital, 30 Jahre Kreditlaufzeit, zehn Prozent Kaufnebenkosten. Im Zeitablauf ändern sich daher nur die Kaufpreise, die Zinsen für Wohnungsbaukredite zum Zeitpunkt der Finanzierung und die Einkommen.

Derzeit liegt die Annuitätenbelastung beim Kauf einer Eigentumswohnung für einen durchschnittlichen Haushalt rund 26 Prozent über dem Mittelwert aus dem Jahr 2010. Die regionalen Unterschiede entsprechen laut Bericht den Unterschieden in der Kaufpreisentwicklung. In den acht größten deutschen Städten ist die Annuitätenbelastung über den gesamten Zyklus um rund acht Prozent stärker gestiegen als im deutschen Mittel, in den ostdeutschen Landkreisen um zirka zehn Prozent weniger. "Die Aussage, dass Wohneigentum heute so unerschwinglich wie noch nie ist, ist falsch", schlussfolgern die Autoren.

Die leichte Erholung der Kaufpreise könnte bereits wieder beendet sein. Im vierten Quartal 2025 stagnierten die Kaufpreise. Dieser Trend dürfte sich laut Empirica 2026 mit den sich vermutlich seitwärts bewegenden Zinsen weiter fortsetzen. Möglich sei auch ein leichter Anstieg der Zinsen für Wohnungsbaukredite, sodass auch ein geringfügiger Rückgang der Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Rahmen des Möglichen ist. Sinkende Zinsen und steigende Kaufpreise sind demnach in diesem Jahr hingegen unwahrscheinlich.

Empirica-Wohnungsmarktbericht: Grundlagen und Ziel

Der Empirica-Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Zahlen, die in der Datenbank von Empirica Regio erfasst und ausgewertet werden. Der Bericht versteht sich als Nachschlagewerk, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten Empirica-Prognosen und Fachwissen. Autoren sind Empirica-Vorstand Prof. Dr. Harald Simons und Jan Grade, Geschäftsführer von Empirica Regio.

Empirica Wohnungsmarktbericht 2026 (Download)

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