Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben

Hintergrund

Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.

Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.

Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.

Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.

Entscheidung

Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.

Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert, ist dem BGH zufolge aber „zweifelhaft".

Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Der Verwalter muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchführen. Er ist nicht berechtigt, in unbegrenzter Höhe Aufträge zu vergeben, um das Sanierungsziel zu erreichen, auch wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.

Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Verwalter den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt hat, dass die Arbeiten teurer werden, als ursprünglich geplant.

(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10)