Kein Forderungseinzug durch abberufenen Verwalter

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung aus mehreren gegen ihn gerichteten Zahlungstiteln.

Die Titel über Hausgeldforderungen und eine Sonderumlage hatte die Verwalterin der WEG gegen den Eigentümer erwirkt. Zur Prozessführung im eigenen Namen war sie im Verwaltervertrag ermächtigt worden.

Zum 1.10.2008 wurde die Verwalterin gerichtlich abberufen. Das Gericht begründete diese Entscheidung damit, dass den Wohnungseigentümern wegen gravierender Pflichtverletzungen der Verwalterin eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört sei.

Mit Einverständnis der neuen Verwalterin betreibt die abberufene Verwalterin die Zwangsvollstreckung gegen den Wohnungseigentümer. Dieser wendet sich hiergegen mit einer Vollstreckungsgegenklage. Er meint, die vorige Verwalterin sei nicht mehr zum Forderungseinzug berechtigt.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Eigentümer Recht.

Die Verwalterin war aufgrund der Regelung im Verwaltervertrag materiell-rechtlich ermächtigt, rückständige Hausgelder in eigenem Namen gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend zu machen. Diese Einziehungsermächtigung ist jedoch durch die gerichtliche Abberufung der Verwalterin entfallen.

Ein Verwalter ist nach seinem Ausscheiden jedenfalls dann nicht mehr materiell-rechtlich befugt, Hausgelder einzuziehen, wenn die (vorzeitige) Abberufung auf gravierende Pflichtverletzungen gestützt wird mit der Folge, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Ab diesem Zeitpunkt darf der Verwalter keine Gelder mehr für die Gemeinschaft entgegennehmen. Eine im Verwaltervertrag erteilte Einziehungsermächtigung erlischt.

Das Einverständnis der neuen Verwalterin mit dem Forderungseinzug ändert hieran nichts. Inhaber der titulierten Ansprüche ist die WEG, weshalb diese auch für die Erteilung einer (erneuten) Einziehungsermächtigung zuständig gewesen wäre.

(BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 55/11)