Studie: Enteignung ökonomisch fragwürdig und am Ziel vorbei

Das Thema "bezahlbarer Wohnraum" ist endgültig in der Politik angekommen. In der Debatte um Enteignungen stehen vor allem private Wohnungskonzerne in der Kritik. Deren Mieter würden aber von einer Vergesellschaftung gar nicht profitieren, meint das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln. 

Der Mieterstruktur komme für die Enteignungsdebatte eine ganz wichtige Rolle zu, heißt es in der jüngsten Studie "Mieten, Modernisierungen und Mieterstruktur – Vermieter in Großstädten im Vergleich" des IW.

Die Wissenschaftler haben deshalb kommunale, genossenschaftliche und private Vermieter in deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern miteinander verglichen und sich die Frage gestellt: Wer wohnt bei welchen Vermietern und würde nach einer Enteignung von geringeren Mietsteigerungen profitieren?

Erhebliche Unterschiede bei den Mieten: Kaum Preiserhöhungen bei kommunalen Wohnungen

Bei der Mietentwicklung wurden erhebliche Unterschiede ausgemacht: So sind die Mieten in kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen dem IW zufolge seit 2013 kaum gestiegen. Im Gegensatz dazu gab es jedoch deutliche Mietpreiserhöhungen bei privaten Eigentümern und vor allem privaten Wohnungsunternehmen.

Private Vermieter reagieren demnach deutlich stärker auf die Wohnungsknappheit und die daraus resultierende stärkere Konkurrenz um Wohnungen. Allerdings verdienen der Studie zufolge 57 Prozent der Mieter, die bei einem privaten Wohnungsunternehmen gemietet haben, mehr als 80 Prozent des mittleren Einkommens und 44 Prozent sogar mehr als 100 Prozent.

"Eine Enteignung ist nicht nur ökonomisch äußerst fragwürdig, sondern würde auch vielen Mietern helfen, die diese Hilfe gar nicht brauchen." Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW

Weniger Mietsteigerungen bei den privaten Vermietern würden nach Auffassung von Voigtländer zu einem wesentlichen Teil Haushalten zugutekommen, die ansonsten keinen Rechtsanspruch und auch keinen Bedarf an staatlicher Unterstützung haben.

Modernisierung: Fast die Hälfte der Mieter sieht Renovierungsbedarf

Eine wichtige Rolle in der öffentlichen Diskussion spielen laut Voigtländer Modernisierungen, da zahlreiche Mietsteigerungen im Bestand erst aus Modernisierungen resultierten. Durch eine Enteignung der Unternehmen erwartet sich die wachsende Zahl der Befürworter aus der Bürgerschaft und der Politik vermutlich nicht nur geringere Mietpreisdynamiken, sondern auch weniger kostentreibende Modernisierungen.

Hier lautet das Ergebnis der IW-Studie: Bezogen auf den Renovierungsbedarf (aus Mietersicht) und das Modernisierungsverhalten (der Vermieter) gibt es keine wesentlichen Unterschiede zwischen kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungen. Laut IW renovieren alle drei Vermietergruppen in ähnlichen Umfängen.

"Auch wenn Art und Kosten der Modernisierungen typischerweise ein kontroverses Thema darstellen, verdeutlichen die Ergebnisse doch, dass mehr als ein Drittel Maßnahmen des Vermieters zur Verbesserung der Qualität für subjektiv notwendig halten." Auszug aus der Studie

Sowohl bei kommunalen als auch privaten Wohnungsgesellschaften sehen vor allem die Mieter Handlungsbedarf (rund 40 Prozent), wobei zehn Prozent der Mieter kommunaler Wohnungen diese als vollständig renovierungsbedürftig ansehen – deutlich mehr als bei den anderen Anbietern. Besonders genossenschaftliche Wohnungen sind demnach in gutem Zustand. Hier liegt die Quote bei 67 Prozent. Knapp dahinter folgen aber die privaten Wohnungsunternehmen mit einem Anteil von 60 Prozent.

Renovierungsbedürftigkeit nach Vermietertyp

Renovierungsbedarf nach Mieterstruktur
Mittel der Jahre 2013-2015; Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern; Einteilung nach Vermietern; Einschätzung der Haushaltsvorstände; *enthält Kategorie „Abbruchreif“

Bei Wohnungen in der Hand privater Eigentümer sind die Mieten am höchsten

Die größte Vermietergruppe in den untersuchten Städten mit 500.000 Einwohnern sind dem IW zufolge die privaten Eigentümer: Sie bieten aktuell 48 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland an. Die Genossenschaften folgen mit 24 Prozent und die privaten Wohnungsunternehmen mit 17 Prozent. Neun Prozent der Wohnungen werden von kommunalen Wohnungsgesellschaften angeboten, gemeinnützige Organisationen spielen mit drei Prozent nur eine geringe Rolle.

Der Studie zufolge bieten über alle Großstädte hinweg private Eigentümer und private Wohnungsunternehmen ihre Wohnungen zu den höchsten Mietpreisen an: im Durchschnitt zu einer Nettokaltmiete von 8,70 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten der Genossenschaften (7,50 Euro) und der kommunalen Wohnungsunternehmen (7,40 Euro) liegen darunter. Auffällig ist hier vor allem die unterschiedliche Mietpreisdynamik.

Mietpreisniveau und -entwicklung nach Vermietertypen

Mietpreisniveau
Preisbereinigte Medianmieten (bruttokalt) in Euro je Quadratmeter Wohnfläche – Basisjahr 2017; Änderung zwischen 2013 und 2016 sowie 2016 und 2017 in Prozent.

Mietpreisdynamik am geringsten bei den kommunalen Wohnungsgesellschaften

Noch 2013 lagen die Mieten nach Berechnungen des IW relativ eng beieinander: Der Unterschied zwischen den privaten und kommunalen Wohnungsunternehmen betrug nur 0,30 Euro pro Quadratmeter. Zwischen den kommunalen Wohnungsunternehmen und den privaten Eigentümern waren es 0,70 Euro. Im Jahr 2017 hat sich diese Differenz auf jeweils 1,30 Euro erhöht.

Die kommunalen Wohnungsgesellschaften sind die einzige untersuchte Vermietergruppe in den Großstädten, die ihre Mieten nicht signifikant erhöht hat. Zugleich haben die Mieten im genossenschaftlichen Sektor zwischen 2013 und 2017 um 0,50 Euro zugelegt, was allerdings immer noch geringer ist als bei den privaten Anbietern.

Marktchancen und Ertragspotenziale: Gewinnoptimierung wird skandalisiert 

Die IW-Ökonomen sind der Auffassung, dass zum Beispiel eine höhere Modernisierungsquote privater Marktakteure in den Jahren 2016 und 2017 über die Modernisierungsumlage zu höheren Mieten geführt haben könnte. Außerdem wird eine höhere Fluktuation bei privaten Vermietern vermutet. Das wiederum führt zu durchschnittlich teureren Mieten bei Wiedervermietung.

Auch die Nutzung der Marktchancen sei entscheidend, so die Studienautoren Voigtländer und Pekka Sagner, Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik. Während Wohnungsgenossenschaften nur moderat und kommunale Anbieter kaum die Mieterhöhungspotenziale aufgrund der stark gestiegenen Nachfrage genutzt hätten, realisierten die privaten Anbieter die Ertragspotenziale.

In der öffentlichen Debatte werde dieser Umstand skandalisiert, heißt es in der Studie. Letztlich sei es aber das Ziel von Unternehmen, Gewinne zu realisieren. Private Akteure könnten Mietsteigerungen durchsetzen, die in entspannteren Marktsituationen nicht möglich wären. Hier fehle es zum Beispiel an Bauland.

"Regulatorisch, etwa über die Mietpreisbremse, die Ausweitung des Milieuschutzes und die Kappung der Modernisierungsumlage, wurden die Möglichkeiten, diese Ertragspotenziale zu nutzen, jedoch schon erheblich eingeschränkt, so dass künftig mit geringeren Zuwächsen zu rechnen ist." Auszug aus der Studie

Während der Zweck der Genossenschaften eindeutig in der Förderung der Mitglieder liegt, kritisieren die IW-Ökonomen bei den kommunalen Wohnungsunternehmen einerseitsdie geringen Mietsteigerungen: Ein Ziel der kommunalen Wohnungsunternehmen liege auch darin, Gewinne zu erwirtschaften. Durch unterlassene Mietsteigerungen werde der Gewinn geschmälert, was zu geringeren Ausschüttungen an den Gesellschafter, die Stadt, führe. Andererseits wird hier den kommunalen Wohnungsunternehmen aber auch eine sozialpolitische Verantwortung zugesprochen: Von den unterlassenen Mietsteigerungen profitieren schließlich vor allem einkommensschwache Haushalte.

Fazit: Enteignung nicht zu rechtfertigen

Eine Enteignung großer privater Wohnungsgesellschaften ist dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln zufolge insgesamt nicht zu rechtfertigen. Stattdessen sollten die Mittel eher verwendet werden, um die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern und die Haushalte zielsicher zu unterstützen, die aufgrund ihrer Einkommenssituation oder anderer Gründe auf Hilfe angewiesen sind.

Berücksichtige man darüber hinaus etwa die hohen Kosten, sei von einer Enteignung privater Wohnungsgesellschaften dringend abzuraten, heißt es außerdem in der Studie.


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