Mietwohnungsmarkt: Zwei von drei Vermietern sind Privatpersonen

Etwa jede sechste deutsche Mietwohnung im Eigentum privater Unternehmen befindet sich der aktuellen Savills-Studie zur Eigentümerstruktur am Wohnungsmarkt zufolge in Berlin. Auch die Bedeutung von Wohnungsbaugenossenschaften ist in der Hauptstadt überdurchschnittlich hoch. Insgesamt konnte Savills 180 professionellen Eigentümern etwa 828.500 Wohnungen zuordnen (91 Prozent).

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Degewo (67.700), Gesobau (41.300), Gewobag (60.100), Howoge (59.700), Stadt und Land (68.000) und WBM (30.200) verfügen aktuell über insgesamt zirka 327.000 Wohnungen. Der derzeit größte Wohnungseigentümer in Berlin ist die Deutsche Wohnen, die rund 115.000 Wohnungen im Bestand hat. Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Akteur ist die Vonovia mit etwa 44.000 Wohnungen, gefolgt von ADO Properties (22.200).

Anteil Mietwohnungen in den Landkreisen im Schnitt bei 40 Prozent

Laut Savills werden deutschlandweit rund 52 Prozent aller Wohnungen zur Miete angeboten. Doch nicht überall liegt der Anteil so hoch wie in den kreisfreien Städten mit 65 Prozent. In den Landkreisen sind es Savills zufolge im Durchschnitt nur 40 Prozent.

"In den saarländischen Landkreisen Merzig-Wadern und St. Wendel wird sogar nur etwa jede vierte Wohnung vermietet", sagt Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills. Die höchsten Mietwohnungsanteile finden sich nicht nur in Berlin, sondern generell vor allem in ostdeutschen Städten, darunter Rostock und Potsdam, sowie in den Metropolen Frankfurt am Main und Hamburg. Nur in 29 von 294 Landkreisen sind Mietwohnungen laut Savills in der Mehrzahl, darunter die Städteregion Aachen und die Region Hannover.

Auch in den sechs kreisfreien Städten Salzgitter, Zweibrücken, Schwabach, Delmenhorst, Emden und Neustadt an der Weinstraße liegt der Anteil der Mietwohnungen bei weniger als 50 Prozent.

Privatwirtschaftliche Unternehmen: Bundesweit eher geringe Bedeutung

In Deutschland gehören laut Savills etwa zwei Drittel der Mietwohnungen privaten Eigentümern. Ein weiteres Fünftel des Mietwohnungsbestandes liegt bei der Öffentlichen Hand und bei Genossenschaften. Auf privatwirtschaftliche Unternehmen entfallen nur etwa 13 Prozent der Mietwohnungen (2,7 Millionen), womit sie eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben. Hierbei gibt es aber deutliche regionale Unterschiede.

"In 177 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten befinden sich mindestens 80 Prozent aller Mietwohnungen in Gebäuden im Eigentum von Privatpersonen oder Eigentümergemeinschaften." Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills

Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und ähnliche privatwirtschaftliche Akteure, oftmals in der Diskussion um die vielerorts angespannten Wohnungsmärkte, sind der Studie zufolge nur in 31 Kreisen Eigentümer von mehr als 20 Prozent der Mietwohnungen. In 71 Prozent der Kreise kommen privatwirtschaftliche Unternehmen laut Schenk sogar nur auf einstellige Marktanteile.

Privatwirtschaftliche Unternehmen konzentrieren sich laut Savills auf die kreisfreien Städte. Hier umfassen die Bestände im Schnitt rund 14,5 Prozent der Mietwohnungen, während in den Landkreisen der durchschnittliche Marktanteil nur bei 6,6 Prozent liegt.

Geringe Präsenz privatwirtschaftlicher Unternehmen: Kaum Optionen für Investoren

Die Relevanz privatwirtschaftlicher Unternehmen in den unterschiedlichen deutschen Mietwohnungsmärkten hat Savills in sechs Cluster eingeteilt: Von "Cluster 1 – Höchste Bedeutung" bis "Cluster 6 – Sehr geringe Bedeutung". 

Im aus 32 Kreisen bestehenden "Cluster 1" etwa kommen privatwirtschaftliche Unternehmen auf einen durchschnittlichen Marktanteil von 24 Prozent. 57 Prozent aller in Deutschland gelegenen Mietwohnungen dieser Eigentümergruppe liegen hier. Allein etwa 660.000 Wohnungen entfallen dabei auf Berlin, München und Hamburg. 

In den Clustern 2 bis 4 nimmt die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen für den Mietwohnungsmarkt schrittweise ab. Der durchschnittlicher Marktanteil in einem Kreis des Clusters 2 liegt laut Savills bei 17 Prozent (etwa 10.400 Mietwohnungen). Im Cluster 3 liegt der Marktanteil durchschnittlich bei elf Prozent (5.400 Wohnungen). Im Cluster 4 sinkt der Marktanteil auf sieben Prozent (2.800 Wohnungen) im Schnitt.

Die Bestände der privatwirtschaftlichen Unternehmen in den Clustern 5 und 6 umfassen durchschnittlich nur noch rund 1.740 (sechs Prozent) beziehungsweise 830 Wohnungen (vier Prozent). Die beiden Cluster werden überwiegend aus Landkreisen gebildet, die über vergleichsweise kleine Mietwohnungsmärkte verfügen.

"Die Kreise, die eine geringe Präsenz privatwirtschaftlicher Unternehmen aufweisen, dürften auch für interessierte institutionelle Investoren nur wenige Anlageoptionen bei Bestandsimmobilien bieten." Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills

Der Aufbau eines Portfolios über den Erwerb von Wohnungen aus der Hand vieler Privatpersonen sei in der Praxis kompliziert und mit hohen Transaktionskosten verbunden. Die Bestände der Öffentlichen Hand und von Wohnungsgenossenschaften könnten zwar zum investierbaren Bestand in einem Kreis zählen, doch hier sei die Verkaufsbereitschaft überwiegend sehr gering oder gar nicht gegeben.

Unter den größten Eigentümern nur neun privatwirtschaftliche Unternehmen

Laut Recherche von Savills verfügen deutschlandweit 25 Eigentümer über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr. Insgesamt gehören diesen Eigentümern mehr als 1,9 Millionen (acht bis neun Prozent) aller Mietwohnungen in Deutschland. Unter den größten Eigentümern befinden sich nur neun privatwirtschaftliche Unternehmen, sieben davon sind unter den zehn größten Wohnungseigentümern in Deutschland. 

Die 25 größten Wohnungseigentümer Deutschlands

Quelle: Savills / * jeweils letzte Veröffentlichungen; nur Wohnungen im Eigenbestand (inkl. Tochterunternehmen)