Rentabilität vermieteter Eigentumswohnungen

Die Rentabilität vermieteter Eigentumswohnungen hat sich den vergangenen zehn Jahren massiv verschlechtert, wie eine Studie des Eigentümerverbands Haus & Grund zeigt. Die Nachsteuerrenditen der Rechenmodelle liegen häufig gegen null oder im negativen Bereich. Einen Grund sehen die Autoren in der fortlaufenden Verschärfung des Mietrechts.

Analysiert wurden marktaktuelle Renditen in 18 ausgewählten Städten auf Grundlage heutiger Kaufpreise als auch Bestandsrenditen aus Sicht von Eigentümern mit Kauf im Jahr 2014, unter Berücksichtigung von Steuern, Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten und realistischen Finanzierungsannahmen bis 2024.

Mietregulierung und Wirtschaftlichkeit von Vermietungen

Die Mietpreisbremse wurde im vergangenen Jahr bis Ende 2029 verlängert, neue Begrenzungen bei Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen werden aktuell diskutiert, "und auf Bundes- wie Landesebene entstehen zusätzliche Regulierungen, die den Handlungsspielraum privater Eigentümer weiter einengen", heißt es im Fazit der Studie. Dadurch werde die langfristige Wirtschaftlichkeit privater Vermietung eingeengt.

In angespannten Wohnungsmärkten kann so laut Haus & Grund ein Rückkopplungseffekt entstehen. Steigende Kosten, sinkende Renditen und wachsende rechtliche Risiken könnten dazu führen, dass private Eigentümer die Wohnungen vermehrt verkaufen, nicht mehr neu vermieten oder geplante Investitionen verschieben. Dadurch könnte das verfügbare Mietwohnungsangebot weiter schrumpfen, was den Druck auf die Mieten erhöht.

Privatvermieter fordern eine Rendite- und Investitionspolitik

Der private Mietwohnungssektor, der in Deutschland rund zwei Drittel des Bestands trägt, verliert dem Eigentümerverband zufolge an Investitionskraft. Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen werden aufgeschoben, weil sie sich betriebswirtschaftlich nicht mehr rechnen, und Kapital fließt in risikoärmere oder ausländische Anlageformen ab.

Der Studie zufolge braucht es eine Rendite- und Investitionspolitik, die privates Eigentum stärkt und die wirtschaftlichen Grundlagen der Vermietung sichert.

Zusammenfassung der Kernergebnisse der Studie:

• Verkauf wirtschaftlich attraktiver als Halten: Aufgrund stark gestiegener Kaufpreise bei zugleich niedrigen laufenden Renditen ist der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung häufig finanziell vorteilhafter als deren langfristige Bewirtschaftung. Die Vermietung privater Bestände bietet kaum noch eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
• Marktaktuelle Renditen überwiegend negativ: Bei heutigen Marktpreisen, Zinsen und Bewirtschaftungskosten liegen die objektbezogenen Nachsteuer-Renditen meist zwischen minus zwei Prozent und null Prozent, selbst unter Berücksichtigung steuerlicher Effekte bleiben die Werte nahe oder unter der Nulllinie.
• Bestandsinvestitionen bleiben knapp positiv: Bei Erwerbskonditionen von 2014 (niedrige Zinsen, geringere Preise) ergeben sich 2024 trotz gestiegener Instandhaltungs- und Verwaltungskosten noch persönliche Nachsteuer-Renditen zwischen 0,5 Prozent und zwei Prozent.
• Hohe Kosten- und Regulierungsbelastung mindert Rentabilität weiter: Die Kombination aus steigenden Instandhaltungs- und Energiekosten, neuen gesetzlichen Anforderungen und Bürokratiekosten belastet die laufenden Erträge zusätzlich.
• Wohnungspolitische Implikation: Wenn sich das Halten und Vermieten für private Eigentümer nicht mehr lohnt, droht ein schleichender Rückzug privater Anbieter aus dem Mietwohnungsmarkt. Das würde das Angebot weiter verknappen und die Wohnungsknappheit verstärken.

Zur Studie "Renditeverluste durch Kaufpreissteigerungen bei Eigentumswohnungen"

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