Der spekulativen Preisblase geht kurz die Luft aus

Eine Erholung auf dem angespannten Wohnungsmarkt vieler deutscher Städte ist nicht in Sicht. Die Mieten sind auch im laufenden Jahr kräftig gestiegen: Im Durchschnitt im Bestand und im Neubau um rund vier Prozent, wie eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) zeigt. Seit 2010 seien die Nettokaltmieten damit insgesamt um 64 Prozent in die Höhe gegangen.

Die Kaufpreise fielen dagegen laut DIW im Jahresschnitt 2024 weiter. Allerdings zeichne sich hier eine Wende ab, so das Institut, das Daten zu Kauf- und Mietabschlüssen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) in mehr als 150 deutschen Städten ausgewertet hat.

Wohnungen: In Großstädten ein knappes Gut

Freie Wohnungen sind insbesondere in den Großstädten knapp, die Nachfrage aber groß. Für Menschen, die sich den Kauf einer Immobilie leisten können, hat sich die Lage zuletzt etwas gebessert: Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen sind laut DIW-Recherchen derzeit im Mittel fünf Prozent günstiger als im Jahr 2023.

Gemessen am Höchststand im Immobilienboom-Jahr 2022 sanken die Preise für Einfamilienhäuser besonders stark (um rund acht Prozent), gefolgt von Grundstücken und Wohnungen, berichtet das DIW. In den Großstädten war die Preiskorrektur bei Immobilien und Bauland am kräftigsten: Hier fielen die Preise im Schnitt um 13 Prozent, bei Einfamilienhäusern in mittlerer Lage sogar um 16 Prozent.

Trotz der deutlichen Rückgänge seien die betrachteten Wohnimmobilien im Bundesschnitt immer noch etwa doppelt so teuer wie vor Beginn des Booms 2010, betont das DIW. Bei Eigentumswohnungen seien es 117 Prozent.

Immobilienpreise: Wende zeichnet sich ab

Seit Mitte 2024 stiegen die Kaufpreise aber wieder, schreiben die DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin und Malte Rieth in der Studie. Grund dafür seien wohl die zuletzt gesunkenen Kreditzinsen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum einer wachsenden Bevölkerung. "Die zwischenzeitlich sinkenden Preise können nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eigentliche Problem der Wohnungsknappheit fortbesteht", so Rieth.

Die Immobilienpreise seien nach 2022 kräftig gefallen, während die Mieten weiter zulegten. Damit habe die spekulative Preisblase ordentlich Luft verloren. Rieth weiter: "Erste Anzeichen deuten allerdings bereits wieder auf steigende Preise, Entwarnung ist also nicht in Sicht." In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes müsse die Politik dringend handeln. 2023 seien weniger als 300.000 neue Wohnungen entstanden, und Prognosen für dieses Jahr machten wenig Hoffnung.

Ein starker Anstieg der Nachfrage und das stagnierende Angebot führen den Studienautoren zufolge dazu, dass der Wohnraum knapper wird. Darauf weisen demnach auch historisch tiefe Leerstandsquoten hin. Sie liegen für Deutschland im Schnitt bei 2,5 Prozent. In Großstädten sind sie noch niedriger: Für Berlin etwa liegt die Quote bei einem Prozent. Der Markt gilt laut DIW als angespannt, wenn der Anteil der leerstehenden Wohnungen unter drei Prozent liegt.

Wohnungsmarkt: Und was macht die Politik?

Für Verunsicherung sorgt, dass wegen der Neuwahl des Bundestags im Februar 2025 unklar ist, wo die Reise hingeht – vor allem beim Mieterschutz. Das Kabinett hat kürzlich eine Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten von 15 Prozent auf elf Prozent beschlossen sowie eine Verpflichtung, den Möblierungszuschlag bei Mietverträgen für möblierte Wohnungen auszuweisen. Dass sich dafür noch eine Mehrheit im Parlament findet, ist aber mehr als fraglich.

Das Gleiche gilt für die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse bis Ende 2029, die das Kabinett jüngst ebenfalls beschlossen hat. Grüne und SPD wollen verhindern, dass das Instrument zum Mieterschutz nach dem 31.12.2025 nicht mehr zur Verfügung steht. Die FDP will dabei nicht mitmachen, und die Union will sich erst nach der Wahl mit der Frage beschäftigen.

DIW-Studie: Methodik

Für die Studie hat das DIW Berlin Daten des IVD aus mehr als 150 deutschen Städten untersucht – analysiert wurden Kleinstädte mit einigen Tausenden Einwohnern bis hin zu Metropolen. Einbezogen wurden die Kaufpreise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser, Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen mittlere Lage und mittlerer Wohnwert sowie die Nettokaltmieten für Bestandswohnungen und Neubauwohnungen mittlere Lage und mittlerer Wohnwert. Zudem werden die genannten Variablen verwendet, um das Verhältnis von Kaufpreisen zu Jahresmieten für Bestandswohnungen (mittlere und gute Lage mit mittlerem und gutem Wohnwert) zu berechnen.

DIW Studie "Preise am Wohnungsmarkt stabilisieren sich" (PDF)

Das könnte Sie auch interessieren:

Zu scharf: Neues Mietgesetz sorgt für Wirbel

EZB, Trump und der deutsche Immobilienmarkt

Jeder dritte Deutsche wohnt unter der Mietpreisbremse