Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Nicht selten werden in der gerichtlichen Praxis Anfechtungsklagen unumschränkt – also unter Anfechtung aller auf der Versammlung gefasster Beschlüsse – erhoben und in der Klageschrift angekündigt, dass Konkretisierung, welche Beschlüsse tatsächlich Gegenstand der Klage sein sollen, noch erfolgen wird. Zwar werden Klageanträge stets so ausgelegt, dass für den Kläger möglichst... mehr

Freilich stellt sich für den Verwalter die vordringliche Frage, nach welchem Verteilungsschlüssel die jeweiligen Vorschüsse zu erheben sind. Bei einer Finanzierung der Verteidigung in Anfechtungsverfahren ist in Ermangelung abweichender Vereinbarung oder eines abweichenden Beschlusses der für die Verwaltungskosten geltende Kostenverteilungsschlüssel heranzuziehen. Kostenvert... mehr

Kann auch ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG angefochten werden, mit dem die Wohnungseigentümer beschlossen haben, eine konkrete Maßnahme mittels einfacher Mehrheit im Umlaufverfahren zu beschließen? Ja, auch ein Absenkungsbeschluss kann angefochten werden. Wird er vom Gericht für ungültig erklärt oder ist er nichtig, führt das aber nur zur Anfechtbarkeit eines ansch... mehr

Zunächst und grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen. Nach dem Willen des Gesetzgebers hat die Anfechtungsklage gerade keine aufschiebende Wirkung dahingehend, dass vor Beschlussdurchführung erst das Ergebnis des Verfahrens abzuwarten sei. Lediglich dann, wenn der Kläger der Anfechtungsklage eine einstweilige Verfügung gem. §§... mehr

Das Gericht kann den Verwalter nicht mit Verfahrenskosten belasten, auch wenn er ein Anfechtungsverfahren pflichtwidrig dadurch provoziert hat, dass er einen fehlerhaften Beschluss zu Abstimmung gestellt hat. Unterliegt die GdWE deshalb in einem Prozess, hat sie einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten. Der Verwalter haftet insowei... mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG auch im Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Personen, die gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum haben, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und denen der Besitz an den Räumen des ... mehr

§ 43 Abs. 1 Satz 2 WEG regelt den Gerichtsstand für Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG. Diese Vorschrift regelt die auf den Miteigentumsanteil begrenzte Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber. Möchten also Gläubiger der Gemeinschaft von der Möglichkeit der Inanspruchnahme... mehr

Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 hat sich der Anwendungsbereich der entsprechenden vormaligen Bestimmung des § 43 Nr. 2 WEG a. F. insoweit erweitert, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Auswirkungen hat dies in erster Linie für vormals noch mögliche Direk... mehr

§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der zivilprozessualen Vorschrift des § 17 ZPO richtet sich der allgemeine Gerichtsstand juristischer Personen und rechtsfähiger Personengesellschaften nach dem Ort der Verwaltung. Nun könnte man im Fall... mehr

Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auf Grundlage von § 43 Nr. 2 WEG a. F. hat sich der Anwendungsbereich der nunmehrigen Bestimmung des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG bezüglich Klagen der Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit erweitert, als Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft geltend zu mache... mehr

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach. Praxis-Beispiel Rückständige Hausgelder Die "Eigentümergemeinschaft Dorfstraße 8 in 79294 Sölden, vertreten durch den Verwalter Richard Müller," macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend. Das korrekte Rubrum lautet wie folgt: Prax... mehr

In den Bereichen, in denen die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt selbst nicht handeln kann, sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Hiervon betroffen sind insbesondere Individualansprüche der Wohnungseigentümer wie z. B. auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrig... mehr

4.5.1 Grundsätze Die Gerichtskosten in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren richten sich als zivilprozessuale Verfahren nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Maßgeblich für die Kostenverteilung ist zunächst die richterliche Entscheidung über die Verpflichtung zur Tragung der Verfahrenskosten nach §§ 91 ff. ZPO. Unterliegt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, hat sie sämtl... mehr

Anfechtungsklage: Zustellung Bei der Frage, ob eine Anfechtungsklage noch "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO zugestellt wurde, obwohl der Gerichtskostenvorschuss erst 16 Tage nach Zustellung der Zahlungsaufforderung zur Einzahlung kam, sind die besonderen Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen; eine starre "14-Tages-Frist" existiert jedenfalls nicht.[1] Anwaltsgebühren Beauf... mehr

Auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien im Geltungsbereich der ZPO als "echtem" Streitverfahren als Kläger und Beklagte bezeichnet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden. Praxis-Beispiel Gemeinschaft als Beteiligte Bestehen be... mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Rentenschuld Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, ... mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du... mehr

Die Gerichtskosten in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren richten sich als zivilprozessuale Verfahren nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Maßgeblich für die Kostenverteilung ist zunächst die richterliche Entscheidung über die Verpflichtung zur Tragung der Verfahrenskosten nach §§ 91 ff. ZPO. Unterliegt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, hat sie sämtliche Verfahrensk... mehr

Um zu vermeiden, dass das Sondernutzungsrecht bei einem Eigentümerwechsel untergeht, wird stets die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts zumindest im Interesse des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers liegen. Zur Wirkung gegen die Sondernachfolger von Wohnungseigentümern muss die Vereinbarung, mittels derer das Sondernutzungsrecht begründet wird, in das... mehr

Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Wesentlich ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer dem Vereinbarungsgegenstand zustimmen. Wirkung gegenüber Sondernachfolgern belasteter Wohnungseigentümer Die schuldrechtliche Vereinbarung wirkt lediglich unter den aktuellen Wohnungseigentümern. Sie wirkt zwar auch gegenüber Gesamtrechtsnachfolgern... mehr

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsk... mehr

Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter weist § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG ebenfalls dem sachlich wie auch örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage zu. Die Vorschrift ist dabei sachbezogen weit auszulegen. Maßgeblich ist, ob das von der kl... mehr

Allgemein wird unterschieden in: Gerichtskosten: Hierunter fallen die Kosten, die an das Gericht zu zahlen sind. Beispiele: Verfahrenskosten nach dem Gerichtskostengesetz, Auslagen für Zeugen und Sachverständige. Außergerichtliche Kosten: Hierunter fallen die Kosten, die nicht an das Gericht zu zahlen sind, also insbesondere die Gebühren/Honorare für Rechtsanwälte. Streitwert Di... mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ... mehr

Wohnungseigentumsrechtliche Verfahren können eine jahresübergreifende Verfahrensdauer haben. Praxis-Beispiel Die Unterlassungsklage Wegen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung seiner Sondereigentumseinheit, erhebt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sommer 2025 eine Unterlassungsklage gegen Wohnungseigentümer W. Mit Klageerhebung hat sie Gerichtskostenvorschuss geleistet... mehr

Durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung können auch Turnusregelungen getroffen werden. Auch eine Turnusregelung führt nicht zu einem Entzug des Mitgebrauchs, vielmehr soll eine gleichwertige Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer erreicht werden, weil ein gleichzeitiger Gebrauch nicht möglich oder nicht zweckmäßig ist. Ob Turnusregelungen i... mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ... mehr

Soweit die Wohnungseigentümer einen notwendigen Beschluss nicht fassen, entscheidet der Richter im Rahmen des entsprechenden Beschlussersetzungsverfahrens. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Beschlüsse über die Einforderung von Nachschüssen oder Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage von Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan nicht zustande kommen oder aber eine richterli... mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet... mehr

Man könnte auch auf die Idee kommen, ein Sondernutzungsrecht würde nicht begründet, wenn einem jeden Wohnungseigentümer eine gleichartige Gebrauchsmöglichkeit von bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Praxis-Beispiel Kompensation Kfz-Stellplätze: Die Gemeinschaft verfügt über ausreichend Stellplätze für jede Wohnung. Sondernutzungsrechte sind n... mehr

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1] So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Mitei... mehr

Rz. 512 Wohnungs- und Teileigentum sind die grundstücksgleichen Rechte nach dem WEG. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.[1] Gegenstand des Sondereigentums sind eine bestimmte Wohnung und die zu dieser Wohnung gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt... mehr

Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der B... mehr

Rz. 560 Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, der sich daraus ergibt, dass der Erbbauberechtigte über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten muss. Der Bodenwertanteil kann auch negativ sein, wenn der vereinbarte Erbbauzins (z. B. infolge stark gefallener Bodenpreise) höher ist als der bei ... mehr

Rz. 567b Nach § 193 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaurechts vorrangig in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten. Erbbaurechtskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Be... mehr

Rz. 526 § 182 Abs. 1 S. 1 BewG schreibt vor, dass der Wert der bebauten Grundstücke in Abhängigkeit von der Grundstücksart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 182 Abs. 2–4 BewG. Die unterschiedlichen Bewertungsverfah... mehr

Rechtswirksam können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden.[1] Wesen einer Vereinbarung ist, dass sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Regelungsgehalt zustimmen müssen. Darüber hinaus muss feststehen, dass die Wohnungseigentümer insoweit eine Dauerregelung beabsichtigen. Vereinbarungen der Wohnungseigentüme... mehr

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum. Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrech... mehr

Eine ausschließlich örtliche sowie sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts des Belegenheitsorts der Wohnanlage für "Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen Wohnungseigentümern untereinander" begründet § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Umfasst sind hiervon insbesondere Beseitigungsansprüche, soweit das Sondereigentum konkret durch eine bauliche Veränderung beeinträchtigt ... mehr

Wird dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht die Pflicht zur Erhaltung auferlegt, dürfte es jedenfalls im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer liegen, ihn zumindest mit den entsprechenden Kosten zu belasten. Musterklausel: Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten "Die Wohnungseigentümer sind sich darüber einig, dass zugunsten des jewei... mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss... mehr

Begriff Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums a... mehr

Nicht selten sind die Fälle, in denen sich im Laufe des Verfahrens der Rechtsstreit erledigt. Praxis-Beispiel Beispiel 1: Zahlung eines Hausgeldschuldners während des Verfahrens Im Laufe des Hausgeldverfahrens gegen den säumigen Wohnungseigentümer gleicht dieser sämtliche Rückstände einschließlich Zinsen aus. Praxis-Beispiel Beispiel 2: Entfernung der Parabolantenne im laufende... mehr

Nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Verantwortlich und kostentragungsverpflichtet ist demnach die Gemeinschaft de... mehr

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein... mehr

Klagt die Gemeinschaft selbst oder wird sie verklagt, ist die Finanzierung der entsprechenden Verfahrenskosten unproblematisch unter Einbeziehung sämtlicher Wohnungseigentümer aus den laufenden Hausgeldern möglich. Wenn diese nicht ausreichen, hat der Verwalter auf die Beschlussfassung über eine entsprechende Sonderumlage hinzuwirken. Nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ... mehr

Behaupten kann man viel – um einen Rechtsstreit auch gewinnen zu können, braucht man immer dann, wenn die Gegenseite den geltend gemachten Anspruch bestreitet oder nicht anerkennt, Beweise. Im zivilprozessualen Verfahren hat der Kläger zunächst die anspruchsbegründenden Tatsachen darzulegen. Darlegen bedeutet "behaupten". Praxis-Beispiel Störendes Musizieren des Nachbarn Der lä... mehr

Rz. 70 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ... mehr

Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt auf die Nichtigkeit des Beschlusses... mehr

Ob sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern Erhaltungspflichten auferlegt werden oder ob insoweit lediglich eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung geregelt werden soll, bedarf der umfassenden Abwägung im konkreten Einzelfall insbesondere im Hinblick auf die dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Bei Übertragung de... mehr