Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einb...mehr

Gegenstand einer Vereinbarung ist eine Bestimmung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander, zum Beispiel zur Benutzung oder zur Verwaltung. Die Anordnungen der §§ 3 und 8 WEG (Größe der Miteigentumsanteile, Gegenstand und Grenzen von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum) können kein Gegenstand nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG sein. Streitig ist, ob auch e...mehr

Der aufteilende Eigentümer kann Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) treffen und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.[1] Ohne Gemeinschaftsordnung besteht unter allen Wohnungseigentümern dennoch ein gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das den Regelungen des WEG un...mehr

Die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag können geändert werden.[1] In der Praxis kommt es z. B. vor, dass der aufteilende Eigentümer das Gebäude anders als ursprünglich vorgesehen errichtet hat. Dies ist häufig die Folge der Sonderwünsche der Erwerber. Vor allem die wirtschaftlich untergeordneten Kellerräume werden nicht selten anders als in Aufteilungsplan und Abgesc...mehr

Eine erste große Zäsur bildete die WEG-Reform 2007. Sie wollte anfangs 3 Ziele erreichen Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollten die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden (das waren die § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG a. F.).[1] Dies begleitend sollten die Möglichkeiten der Wohnungs...mehr

Die Miteigentümer können außerdem Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen (Gemeinschaftsordnung; dazu Kap. B.I.2.1) und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 2 WEG im Einzelfall eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen.mehr

Ist eine Vereinbarung ausnahmsweise unwirksam, verstößt eine ihrer Regelungen beispielsweise gegen ein Gesetz oder gegen den Kernbereich des Wohnungseigentums, ist sie unbeachtlich und bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht leitend. Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften des WEG abweichen, die durch das Wohnu...mehr

Als Gegenstand eines Sondernutzungsrechts in Betracht kommen das gesamte gemeinschaftliche Eigentum, vor allem Garten- oder Terrassenflächen, Stellplätze, Keller- oder Bodenräume, aber auch Anlagen, Einrichtungen und wesentliche Gebäudebestandteile. Allein am Sondereigentum können Sondernutzungsrechte nicht begründet werden.[1] Einem Sondernutzungsrecht steht es nicht entgegen, da...mehr

Ob ein Raum zum Gegenstand des Sondereigentums bestimmt wurde und damit gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich auch seine wesentlichen Bestandteile, ist von großer Bedeutung. Von der Zuordnung, ob es sich um gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum handelt, sind abhängig: die Frage des Eigentums, der Umfang des zulässigen Gebrauchs, die Frage der zulässigen Nutzung, die...mehr

Anlass für die jüngste WEG-Reform war aus Sicht der Bundesregierung das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Ferner meinte man, für die Erreichung der Klimaziele sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die...mehr

Als Zweckbestimmungen im engeren Sinne werden Benutzungs- bzw. Gebrauchsvereinbarungen verstanden, welche die bereits abstrakt getroffene Anordnung, welchem Zweck im Sondereigentum stehende Räume im Allgemeinen dienen sollen, weiter einengen.[1] Sie sind nicht zwingend und in Bezug auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers selten. Etwas Anderes gilt für die Räume, die...mehr

Die Wirksamkeit der Teilungserklärung hängt grundsätzlich nicht davon ab, dass dinglich berechtigte Dritte zustimmen.[1] Denn der Haftungsgegenstand als Ganzes bleibt für diese unverändert, da die Summe aller Wohnungseigentumsrechte mit dem ungeteilten Grundstück identisch ist. Der aufteilende Eigentümer, der im gesetzlichen Güterstand lebt, bedarf auch keiner Zustimmung sei...mehr

Schranken ergeben sich, soweit das WEG zwingend ist (§§ 9 Abs. 3, 17 Abs. 3, 26 Abs. 5 WEG), aus den Grenzen der Privatautonomie nach §§ 134, 138 BGB.[1] Darüber hinaus unterliegen von dem aufteilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen nach h. M. einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB.[2] §§ 305 ff. BGB sind anwendbar, wenn die Gemeinschaftsordnung vorschreibt, da...mehr

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Grundbücher auch im Fall des § 8 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Im Fall des § 3 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag, war dies bereits vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage. Zunächst entsteht also eine "Ein-Personen-Gemei...mehr

Ist der Wohnungseigentümer bereits rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist der betroffene Eigentümer generell von künftigen Beschlussfassungen ausgeschlossen und verliert sein Stimmrecht.mehr

Ist keine gegenteilige Regelung vereinbart, kann sich jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch durch seinen Anwalt in der Versammlung vertreten lassen. Dann aber hat der Wohnungseigentümer kein Teilnahmerecht mehr, was in aller Regel nicht gewollt ist. Der Anwalt soll vielmehr neben dem Wohnungseigentümer für diesen beratend tätig sein. Hierfür müssen gute Gründe sprechen...mehr

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden. Stimmrecht ist unentziehbar Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch V...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG existierte keine gesetzliche Regelung für den in der Praxis gerade in Kleinanlagen weit verbreiteten Fall, dass weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Dann jedenfalls fehlte die nach dem Gesetz zur Einberufung ermächtigte Person. In diesen Fällen konnte die Einberufung jedenfalls nicht durch einen Wohnungseigentümer erfolgen....mehr

Sollte der Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig sein, bedarf es keinerlei Problematisierung, dass er selbstverständlich einen Dolmetscher zur Versammlung hinzuziehen kann. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Will...mehr

Absenkungsbeschluss (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG) Beschlüsse, die nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar.[1] Ein "Absenkungsbeschluss" ist – wegen seiner Wesensähnlichkeit zu einem Beschluss zur Geschäftsordnung – nicht isoliert anfechtbar; dessen Ordnungsmäßigkeit so...mehr

Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Vereinbartes Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wo...mehr

Mit Blick auf die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung, ist zu berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht stellen das Rederecht, das Fragerecht und – bis auf die eng...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteige...mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder aber auch mit Blick auf die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrech...mehr

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist. Tipp: Prioritäten setzen Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der ...mehr

Das gesetzliche Kopfstimmrecht Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist. Praxis-Beispiel Kopfstimmrecht Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eig...mehr

Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung sei...mehr

Musterbeschluss: Teilnahme an nur virtueller Versammlung (ohne Möglichkeit von Präsenzversammlungen) TOP XX: Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung für die Dauer von ___ Jahren Auf Grundlage von § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümerversammlungen für einen Zeitraum von ___ Jahren [Anmerkung: maximal 3 Jahre] – konkret i...mehr

2 Konstellationen sind zunächst zu unterscheiden: Die Anwesenheit des Anwalts soll den Interessen der Wohnungseigentümer dienen. Der Anwalt ist ausschließlich im Interesse des Verwalters anwesend. Zunächst und grundsätzlich bestehen keine Bedenken, soweit der Verwalter zur Information und Meinungsbildung der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu dem einen oder anderen Tageso...mehr

Die Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwalter hat hiernach mindestens einmal jährlich[1], in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen[2] sowie auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe[3] eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Daneben können bestimmte Anläs...mehr

Das Ladungsschreiben muss dem Wohnungseigentümer zugehen, sodass er davon Kenntnis nehmen kann. In seinem eigenen Interesse sollte der Verwalter für einen Zugangsnachweis sorgen, wenn es in der Vergangenheit seitens einzelner Wohnungseigentümer zu einem Bestreiten des Zugangs des Einladungsschreibens gekommen ist. Auch wenn dies im Einzelfall etwas umständlich sein mag, kann...mehr

Achtung Inkrafttreten der Gesetzesnovelle 2024 Im Juli 2024 hat der Bundestag das "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] beschlossen. Es muss noch den Bundesrat passieren und wird am Tag nach ...mehr

Vereinbarung prüfen Im Hinblick auf die maßgebliche Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist stets zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu prüfen. In vielen Fällen finden sich hier vom Gesetz abweichende Fristen. Die maßgebliche Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG kann nämlich durch Vereinbarung geändert werden. Insoweit können kürzere...mehr

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden. Zu beachten ist allerdings, dass nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG-E bis einschließlich 2028 jährlich zumindest eine Präsenzversammlung durchgeführt werden muss, wenn der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst wird und die Wohnungseigentümer hierauf nicht du...mehr

In aller Regel ist die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Meist ist hiernach Vertretung durch den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder aber den Ehegatten möglich. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.[1] Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse d...mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind. Wird dieser Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 jährlich mindestens eine Präsenzversammlung bzw. Hybridversammlung durchgeführt werden, so die Wohnungseigentümer hiera...mehr

Wie andere Beschlüsse, muss der Beschluss über die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Insoweit dürfen einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden. Das kann dann der Fall sein, wenn bekannt ist, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht in der Lage sind, an einer virtuellen Versammlung teilzunehmen. Anderer...mehr

Die Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können nicht Wohnungseigentümerversammlungen zweier selbstständiger voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben...mehr

Ort Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage durchzuführen.[1] Dies gilt auch für den Fall, dass die Mehrheit außerhalb des Ortes der Wohnanlage wohnhaft ist.[2] Bei der Wahl des Ortes der Wohnungseigentümerversammlung ist jedenfalls grundsätzlich zu berücksichtigen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer so mobil ist, auch einen von der Wohnanla...mehr

Ist der Beschlussantrag verlesen, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Geheime Abstimmung möglich Mit einem Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abs...mehr

Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies noch lange nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eigentümerversammlung aber...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

Zwar ist der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über die Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge stimmberechtigt, einem Stimmverbot unterliegt er allerdings, wenn es um seine Entlastung geht. Verwalter, der nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist Ist der Verwalte...mehr

Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 einen Beschluss über die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form, muss nach § 48 Abs. 6 WEG-E bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden. Hierauf können die Wohnungseigentümer nur durch einen einstimmigen Beschluss verzichten. Wird ein entsprechender Bes...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschlüsse. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) in Textform erklären. Allerdings hat das Wohnungseigen...mehr

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person auf der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen.[1] Die Wohnungseigentümer können daher eine andere Person zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. Die Erteilung der Vollmacht bedurfte nach früherer Rechtslage keiner bestimmten Form. Seit Inkrafttreten des WEMoG sieht § 25 Abs. 3 WEG vor...mehr

Die Einberufung durch Nichtberechtigte, insbesondere durch den sog. Pseudo- bzw. Scheinverwalter, dessen Bestellungszeitraum abgelaufen ist, oder durch einen unberechtigten Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bzw. Vertreter oder Wohnungseigentümer, bewirkt, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nach h. M. wirksam, aber anfechtbar sind. Sie können also durchaus bestands...mehr

Auf die Durchführung mindestens einer Präsenzversammlung können die Wohnungseigentümer durch einstimmigen Beschluss verzichten. Für den Verzicht ist also ein weiterer Beschluss erforderlich. Einstimmigkeit liegt dann vor, wenn keine Gegenstimme gegen den Beschlussantrag abgegeben wird.[1] Stimmenthaltungen spielen also keine Rolle, weil sie ohnehin als Nichtteilnahme am Abst...mehr

Was tun, wenn die Versammlung "unzumutbar" ist? Nicht selten eskaliert der Versammlungsverlauf. Ursache können lautstarke Streitereien zwischen Wohnungseigentümern sein, die eine Fortsetzung der Versammlung unzumutbar machen. Weitere Ursache können aber auch ständige unsachgemäße Vorwürfe und Angriffe gegen den Verwalter sein. Ist der Verwalter mit unsachgemäßen Angriffen geg...mehr