Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ein Wohnungseigentümer möchte, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Umlagevereinbarung geändert wird. Er regt an, dass künftig die Kosten statt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nach Anzahl der Einheiten umgelegt werden. Bedarf ein solcher Beschluss einer besonderen Mehrheit? Nein. Es reicht nach § 25 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also me...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es in Bezug auf das dort vorhandene Blockheizkraftwerk jährlich Wartungskosten in Höhe von 6.000 EUR. Könnte ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, die auf ihn entfallenden Kosten auf seine Mieter umlegen? Ja, wenn es sich um Pflegekosten im Sinne von § 7 Abs. 2 HeizkostenV handelt. Um die Frage genau beantworten zu ...mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e...mehr

Ist es zulässig, einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren? Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber der Finanzierung und Durchführung baulicher Veränderungen. Um für einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz Mittel zu haben, müssen die Wohnungseigent...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Besteht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Beschlusskompetenz zu bestimmen, dass die Kosten für Reparaturen von Wasserabsperrventilen in den Wohnungen von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, die jeweils Eigentümer der Wohnung sind? Ja. Der Beschluss wird aller Voraussicht nach auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Er berücksichtigt die Gebrauchsmöglichkeit.[1]mehr

Angenommen in einer Gemeinschaft ist beabsichtigt, die Umlageschlüssel für sämtliche Kostenpositionen zu verändern (Hintergrund des Änderungswunsches ist, dass eine Dachgeschosswohnung eine deutlich größere Wohnfläche hat). Gibt es hierfür eine Beschlusskompetenz oder muss für jede Kostenposition ein gesonderter Beschluss gefasst werden? Steht der Beschlusskompetenz entgeg...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 4 Wohnungseigentumsrechte. Ferner gibt es dort eine Tiefgarage mit 9 Stellplätzen. 4 Stellplätze sind den Wohnungen zugeordnet. Die restlichen 5 Stellplätze wurden an ein Unternehmen verkauft, welches diese Stellplätze vermietet. Das Unternehmen ist der Auffassung, dass es lediglich an den Gemeinschaftskosten für die Tiefgarage bete...mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1...mehr

Stellen modernisierende Erhaltungsmaßnahmen solche der baulichen Veränderung oder der Erhaltung dar? Eine vorsichtig als herrschende Meinung zu bezeichnende Auffassung sieht sie in Übereinstimmung mit der Gesetzesbegründung als bauliche Veränderungen an. Auswirkungen hat dies allerdings nur bezüglich der Finanzierung entsprechender Maßnahmen, die bei Einordnung als bauliche...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Rz. 238 Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Ein Unterlassungsantrag muss so deutlich gefasst sein, dass er den Gegenstand des Verfahrens und damit den Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 ZPO) so genau bestimmt, dass sich der Gegner erschöpfend verteidigen ...mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 60 Hinweis WEMoG und Betreibskostenabrechnung Über den neuen Absatz 3 in § 556a, der gem. Art. 18 WEMoG (BGBl. I S. 2187) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, wird der im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nunmehr in die Betriebskostenabrechnung übernommen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. Achtung Geltungsbereich nur Wohnraummiet...mehr

Rz. 118 In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. ...mehr

Rz. 156 Im Fall der Organschaft richtet sich die Beurteilung, ob der Leistungsempfänger nachhaltig Bauleistungen i. S. v. § 13b Abs. 2 Nr. 4 S. 1 UStG erbringt, nach Auffassung der Verwaltung nach der Tätigkeit der einzelnen Organgesellschaft bzw. des Organträgers und nicht nach der Tätigkeit des Organkreises.[1] Erbringt z. B. nur eine Organgesellschaft einer Organschaft na...mehr

Rz. 170b Bei den Telekommunikationsdienstleistungen i. S. v. § 13b Abs. 2 Nr. 12 S. 1 UStG schuldet der Leistungsempfänger die Steuer, wenn er ein Unternehmer ist, dessen Haupttätigkeit in Bezug auf den Erwerb dieser Leistungen in deren Erbringung besteht und dessen eigener Verbrauch dieser Leistungen von untergeordneter Bedeutung ist (§ 13b Abs. 5 S. 6 1. Halbs. UStG). Dami...mehr

Rz. 69 Der Vermieter ist für die Schuldhaftigkeit der durch den Wohnungsmieter begangenen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) beweispflichtig (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501; entgegen BGH, Urteil v. 13.4. 2016, VIII ZR 39/15, ZMR 2016, 523). Rz. 69a Bei längerfristigen Mietverhältnissen ist die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 oft recht lang. ...mehr

Rz. 1 § 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Ein Wohnraummietverhältnis kommt regelmäßig auch dann zustande, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, WuM 201...mehr

Rz. 70 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 84 Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 HS 3 bleibt die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. Ausgenommen ist auch die beabsichtigte oder nach Überlassung an den Mieter vorgenommene Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3). Damit soll verhindert werden, dass die Kündigungsbeschränkungen in § 577a Abs. 1...mehr

Rz. 79 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer/Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwisc...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: gelegent...mehr

Rz. 5 Die Norm benennt insgesamt 4 Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen. Rz. 6 § 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Be...mehr

Rz. 70 Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist es insbesondere anzusehen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Diese Regelung ist mit Art...mehr

Rz. 73 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Voraussetzung für das Schlichtungsverfahren ist ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.[1] Wohnungsmietrechtliche Auseinandersetzungen gehören zu den Streitigkeiten, die die neue Schlichtungsmöglichkeit betreffen.[2] Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind keine Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag.[3] Grundsätzlich müssen deshalb auf Parteienseite ein Verbraucher ...mehr

Rz. 27 Nach § 536a Abs. 2 kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug ist– § 536a Abs. 2 Nr. 1. Verzug tritt allerdings dann nicht ein, wenn der Mieter in Annahmeverzug ist. Das setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Mangelbeseitigung anbietet. Will er dazu den Mangel zuvor...mehr

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Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk...mehr

Rz. 27 Wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht, ist gem. § 223 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 i. V. m. § 223 Abs. 1 Nr. 1 Nachfeststellungszeitpunkt der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Entstehung der wirtschaftlichen Einheit folgt. Praxis-Beispiel Nachfeststellungszeitpunkt bei Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit [1] Teilung ein...mehr

1 Leitsatz Hat der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag abgeschlossen (hier: Durchführung von kostenintensiven Dienstleistungen an einem Gebäude), ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer daraus verpflichtet. Auf die Frage, ob die Vertretung einer ordnungsmäßigen Verwaltung oder dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht, kommt...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob Verträge, die die Verwaltung schließt und schließen kann, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer binden und von ihr erfüllt werden müssen. Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Verwaltung ist berechtigt und sogar verpflichtet, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr aufzutreten und Vertr...mehr

Hat der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag abgeschlossen (hier: Durchführung von kostenintensiven Dienstleistungen an einem Gebäude), ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer daraus verpflichtet. Auf die Frage, ob die Vertretung einer ordnungsmäßigen Verwaltung oder dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht, kommt es für di...mehr

Am 13.9.2021 kommt es zu einem Brand und einem Ausfall der Brandmeldeanlage. In der Folgezeit setzt die Verwaltung eine Brandwache der X-GmbH ein. Es entstehen Kosten in Höhe von 158.741,16 EUR. Im Dezember 2022 "genehmigen" die Wohnungseigentümer die Brandwache, bestimmen weitere Vorschüsse (Sonderumlage), beauftragen ein anderes Unternehmen mit der Brandwache und beschließ...mehr

Ohne Erfolg! Die Beschlüsse widersprächen keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Wohnungseigentümer hätten über die Verteilung und Finanzierung von Kosten entschieden, die sie zwingend zu tragen hätten. Denn die Verwaltung habe einen Vertrag über die Durchführung einer Brandwache der X-GmbH abgeschlossen. Die Voraussetzungen für eine wirksame Stellvertretung (§ 164 BGB) läge...mehr

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In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Bezüglich der im Aufteilungsplan mit Ga bezeichneten Garage und den mit Nrn. St 1 bis 8 bezeichneten Pkw-Stellplätzen werden hiermit ebenfalls Sondernutzungsrechte begründet. Die alleinige Nutzung dieser Garagen und Stellplätze steht derzeit X als Eigentümer aller Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum zu, und zwar a...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorgehen, wenn dieser ihn im Gebrauch einer Fläche stört, an der sein Wohnungseigentum nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Alleingebrauchsrecht hat.mehr

Problemüberblick Mit dem durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 14.6.2021 eingefügten § 250 BauGB hat der Gesetzgeber für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a Abs. 3 und 4 BauGB) mit dem Ziel einer Erhaltung von Mietwohnraum die Bildung von Wohnungseigentum an Bestandsimmobilien unter ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gestellt. Gem. § 250 Abs...mehr

Problemüberblick Im Fall klagen Personen, die vom Bauträger Wohnungseigentum erworben haben, gegen den Bauträger, die Bauleistung teilweise fertigzustellen. Der Bauträgervertrag Ein Bauträgervertrag ist nach § 650u BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unterneh...mehr

Problemüberblick In der Entscheidung, die hier auf eine Frage reduziert ist, ist zu fragen, welche Wohnungseigentümer Schadensersatz schulden können (der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch nach § 9a Abs. 4 WEG nach außen), wenn ein Wohnungseigentümer einen Schaden durch die Hinauszögerung einer Erhaltungsmaßnahme beklagt. Erhaltung und Schadensersatz Lehnen die Wohn...mehr

Problemüberblick Im Fall ist erstens zu fragen, ob die Wohnungseigentümer einen Umlagebeschluss fassen können, wenn eine Umlagevereinbarung unklar ist. Zweitens ist die "Standardfrage" zu klären, wann ein Umlagebeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht widerspricht. Der klagende Wohnungseigentümer nutzt insoweit den Begriff der "Majorisierung", der aber eigentlich nich...mehr

Der OLG-Senat sieht es in einem Hinweis anders! Er teilt mit, nicht mehr zu beabsichtigen, an seiner bisherigen Rechtsprechung zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts im Grundbuch festzuhalten. Sei ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht entstanden, führe die Übertragung des Sondereigentums grundsätzlich – ohne dass die Abtretung im ...mehr