Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Muss bei einem von allen Wohnungseigentümern unterschriebenen Verwaltervertrag zusätzlich eine Bestellung erfolgen?mehr

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Und gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrige...mehr

Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? Wie jeder Versammlungsbeschluss kann auch der Umlaufbeschluss angefochten werden. Das gilt auch im Fall des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, in dem sämtliche Wohnungseigentümer dem Beschlussgegenstand zustimmen müssen. Die Anfechtungsfrist beginnt mit der Verkündung des Beschlusses.mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte Lampen an der Außenwand des Hauses im Hinterhof (Hof steht in seiner Sondernutzung) montieren. Bauliche Veränderung? Ja, es handelt sich nicht um eine Erhaltungsmaßnahme und daher um eine bauliche Veränderung.mehr

Was gilt, wenn kein Verwaltervertrag abgeschlossen wird? Da der Bestellungsbeschluss selbst nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regelt, nämlich den Zeitraum der Bestellung und die Vergütung des Verwalters, ist der Abschluss eines förmlichen Verwaltervertrags nicht Voraussetzung für die Bestellung, w...mehr

Im Bereich eines Sondereigentums gibt es einen Kakerlakenbefall. Nach welchem Umlageschlüssel sind die Kosten des Kammerjägers, der für das gemeinschaftliche Eigentum notwendig ist, zu verteilen? Es handelt sich um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.mehr

Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung (aus 1993) zu Nutzungen, Lasten, Kosten lautet: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Teilungserklärung oder in einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung etwa...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 17 Wohnungen. Ein Wohnungseigentümer hat 2 Wohnungen baulich vereinigt und möchte nun, dass die zusammengelegten Wohnungen als eine Einheit angesehen werden, beispielsweise für die Kosten der Verwaltung. Die Teilungserklärung wurde nicht geändert. Was gilt? Solange die Wohnungen nicht sachenrechtlich vereinigt sind (= dazu müsste die...mehr

Wann spricht man von einem Umlaufbeschluss? Beschlüsse werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung gefasst. Abweichend hiervon kann gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ein Beschluss zustande kommen, wenn ihm alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen. 1 Anfechtung Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? Wie jeder Versammlungsbeschluss kann au...mehr

Wie ist im Fall eines Eigentümerwechsels zu verfahren? Sind 2 Abrechnungen zu erstellen, eine Abrechnung für den Veräußerer und eine Abrechnung für den Erwerber? Auch bis zum 30.11.2020 war die Jahresabrechnung rein objektbezogen, sodass es auch beim Eigentümerwechsel lediglich eine Abrechnung gab. Nachschüsse müssen von dem jeweils zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Gru...mehr

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die wir übernehmen werden, gibt es auch Gewerbeeinheiten. Ist bezüglich der Abrechnung etwas zu beachten? Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet in Bezug auf die Jahresabrechnung und die Vor- und Nachschüsse nicht zwischen Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Es ist aber vorstellbar, dass insoweit bei den Umlageschlüsseln zu differenzie...mehr

Angenommen, eine Hebeanlage entwässert nur eine einzige Wohnung, die sich im Souterrain befindet. Kann diese Hebeanlage per Beschluss dem Sondernutzungsrecht dieser einen Wohnung zugeordnet werden? Ist dies ein Beschluss, der ins Grundbuch eingetragen werden muss? Nein. Durch einen Beschluss kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht dem Sondereigentum oder einem Sonder...mehr

Kann die Bestellung eines Verwalters durch Vereinbarung ausgeschlossen werden? Nein. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird. Stets muss die Möglichkeit der Verwalterbestellung eröffnet sein. Beschränkungen einer Verwalte...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt. Müssen in diesem Fall auch die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Sondereigentümer angepasst werden, da sich die Fläche verändert hat? Nein. Es sollte aber überprüft werden, ob die Kosten der GdWE weiterhin fair und gerecht umgelegt werden. Ist diese Frage zu verne...mehr

Ist ein Leistungskatalog verbindlich, wenn er dem Verwaltervertrag lediglich als Anlage beigefügt wurde? Grundsätzlich kann in einem Vertrag auf eine Anlage, die dem Vertrag beigefügt ist, Bezug genommen werden. Allerdings muss im Streitfall derjenige, der sich auf die Anlage beruft, beweisen, dass die von ihm genannte Anlage identisch ist mit derjenigen, auf die im Vertrag...mehr

Welche Bedeutung hat der Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz? Der Beschluss ist ebenso ein Rechtsgeschäft wie der Vertrag. Er kann jedoch nur dann Wirksamkeit entfalten, wenn er auf der Basis einer Rechtsgrundlage ergangen ist. So können nach § 23 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschl...mehr

Dürfen bei einer Tiefgarage, bestehend aus z. B. 30 Tiefgaragen-Plätzen und 6 Duplexparkplätzen (Hebebühnen), die Kosten für a) Wartung, b) Instandhaltung und c) Erneuerung der Duplexparker ausschließlich auf die Eigentümer der Duplexparker mittels Mehrheitsbeschluss umgelegt werden? Ja. Ein solcher Beschluss wäre nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich und grundsätzlich sinnvo...mehr

Was macht ein Verwalter, wenn die GdWE den Schlüssel "Kopfzahl (Personentage)" beschließt, obwohl die Verwaltung darauf hingewiesen hat, dass dies bei einer WEG mit 135 WE nicht anwendbar ist? Sie beschreiben ein in der Praxis gar nicht so seltenes Dilemma. Liegt es so, kann die Verwaltung nur § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anwenden. Denn so ist es immer, wenn der von den Wohnungse...mehr

Was passiert, wenn der Verwalter sein Amt zum 31.12. des Jahres gekündigt hat? Muss er dann die Jahresabrechnung noch erstellen? Nein, da die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung noch nicht entstanden ist. Diese beginnt am 1.1. des Folgejahres. Die GdWE hat am 12.1. die bisherige Verwaltung zum 30.6. abberufen und uns als neue Verwaltung ab 1.1. berufen. In der Kündigung ...mehr

Ist ein Umlaufbeschluss nichtig, wenn der Initiator allen Eigentümern irrtümlich mitteilt, der Beschluss sei zustande gekommen, weil alle Eigentümer ihm in Textform zugestimmt hätten, tatsächlich aber die Zustimmung eines Eigentümers fehlt? Diese Frage ist umstritten. Nach dem Wortlaut des Gesetzes fehlt es an einer Gültigkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen eines Besc...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer will zur Nutzung der Besucherstellplätze vor dem Haus wie folgt beschließen: Das Parken ist ausschließlich für Besucher der Hausnummer 11 vorgesehen. Kurzfristiges Abstellen für Bewohner wird geduldet. Stetiges Parken mit kurzen Unterbrechungen wird nicht gestattet. In diesem Fall wird empfohlen weitere Stellplätze anzumieten oder au...mehr

Rz. 28 Bei der Vermieterinsolvenz kann der Mieter nach der Beschlagnahme die Aushändigung der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen (LG Köln, Beschluss v. 9.4.1987, 12 T 70/87, WuM 1987, 351; LG Köln, Urteil v. 13.6.1989, 12 S 475/88, WuM 1990, 427; LG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1992, 24 S 107/92, WuM 1992, 542). Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Ver...mehr

Was versteht man im Zusammenhang mit einer Abstimmung unter einer Majorisierung? Zur Annahme einer Majorisierung bedarf es auf Seiten des Majorisierenden einer Mehrheit der Stimmen. Zum Stimmenübergewicht müssen dann weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und damit gege...mehr

Gelten für den Verwaltervertrag die Schutzbestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen? In aller Regel legt der Verwalter den Eigentümern einen vorformulierten Verwaltervertrag vor, von dem in der Praxis nur im Ausnahmefall einmal einzelne Regelungen von der Eigentümergemeinschaft, in der Regel vertreten durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats als ihrem Vertreter ...mehr

Wenn ein Altbeschluss (also vor 1.12.2020 gefasst), der auf einer Öffnungsklausel beruht, nicht nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird, sind diese dann für alle Eigentümer nicht mehr umsetzbar bzw. bindend oder nur für Sondernachfolger, eingetreten nach dem Beschluss? Also gilt wieder, was ursprünglich vor dem Beschluss galt? Genau geklärt is...mehr

Kann durch einen Wohnungseigentümer, der nicht an der Versammlung teilnimmt, ein Antrag zur Geschäftsordnung zuvor per E-Mail eingebracht werden? Muss dieser Antrag in der Versammlung berücksichtigt werden? Ja, warum nicht? Die Mehrheit muss ihn nicht annehmen. Muss die Verwaltung Beschlüsse verhindern, die keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen? Diese Frage war lang...mehr

Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben? Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden. Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung en...mehr

Entfällt die Wirksamkeit eines Beschlusses, wenn ein Eigentümer hiergegen Widerspruch beim Verwalter einlegt oder eine gerichtliche Anfechtungsklage erhebt? Ein wirksamer Beschluss bleibt gemäß § 23 Abs. 4 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Diese Regelung hat zur Folge, dass der Widerspruch eines Eigentümers gegen einen Besch...mehr

Wegen erheblicher Unstimmigkeiten beschließt eine Gemeinschaft die Abberufung ihres Verwalters. Dieser Gemeinschaft haben wir vor Monaten ein Angebot unterbreitet und wurden nun überraschend in Abwesenheit, ohne Kenntnis des Versammlungstermins, per Mehrheitsbeschluss bestellt. Der Vorverwalter drängte in der Versammlung wohl auf eine sofortige Abberufung und eine unmittelb...mehr

Wie ist die Frist von einer oder mehreren Wochen zu berechnen? Die Berechnung der Wochenfristen richtet sich nach §§ 186 ff. BGB. Die Frist beginnt danach mit dem Tag, der auf denjenigen folgt, auf den das die Frist auslösende Ereignis fällt. Vorliegend ist das die Frist auslösende Ereignis die Zustellung der Einladung an die Eigentümer. Wurde die Einladung den Eigentümern ...mehr

Wenn ein Altbeschluss (also vor 1.12.2020 gefasst), der auf einer Öffnungsklausel beruht, nicht nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird, sind diese dann für alle Eigentümer nicht mehr umsetzbar bzw. bindend oder nur für Sondernachfolger, eingetreten nach dem Beschluss? Also gilt wieder, was ursprünglich vor dem Beschluss galt? Genau geklärt is...mehr

Bei der Gutschrift des Heizöls wird welcher Literpreis angesetzt? Bei der Gutschrift wird kein Literpreis angesetzt, sondern der Betrag, den der jeweilige Wohnungseigentümer anteilig für den Heizölkauf gezahlt hat – im Ergebnis also der Preis zum Zeitpunkt des Einkaufs. Ich muss doch laut HeizkostenV den ältesten Bestand in den Jahresverbrauch rechnen. Auch die Anschaffung...mehr

Ist es zulässig, einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren? Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber der Finanzierung und Durchführung baulicher Veränderungen. Um für einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz Mittel zu haben, müssen die Wohnungseigent...mehr

Angenommen, in der Einladung zur Versammlung steht unter dem TOP der genaue Zeitraum der zu beschließenden Verwalterbestellung und einer der Bewerber, den die GdWE haben möchte, bietet aber nur einen anderen Zeitraum an, geht das? Ja. Die Wohnungseigentümer müssen mit solchen Änderungen grundsätzlich rechnen. Nur in Ausnahmefällen gilt etwas anderes. Besser ist es allerding...mehr

Nach dem Verwaltervertrag darf der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen. Muss zusätzlich dennoch ein Beschluss gefasst werden, wenn es um einen bestimmten Rechtsstreit geht, zum Beispiel gegen einen Wohnungseigentümer, der die Zahlung der Vorschüsse verweigert? Jein! Nach derzeit h.M. kann im Verwaltervertrag dokumentiert werden, welche Rechte die Verwaltung hat. Sie kö...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 4 Wohnungseigentumsrechte. Ferner gibt es dort eine Tiefgarage mit 9 Stellplätzen. 4 Stellplätze sind den Wohnungen zugeordnet. Die restlichen 5 Stellplätze wurden an ein Unternehmen verkauft, welches diese Stellplätze vermietet. Das Unternehmen ist der Auffassung, dass es lediglich an den Gemeinschaftskosten für die Tiefgarage bete...mehr

Muss die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts stattfinden oder kann sie auch an einem anderen Ort, z. B. am Sitz der Verwaltung, stattfinden? Bei der Wahl des Versammlungsorts hat der Verwalter ebenfalls das Interesse der Eigentümer zu berücksichtigen. Wenn die meisten Eigentümer im Objekt wohnen, sollte die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts, jedenfalls...mehr

Rz. 8 Die überwiegende Anzahl der bislang zu dieser Frage veröffentlichten Entscheidungen hält die §§ 556d ff. für mit dem GG vereinbar (vgl. BGH, Urteil v. 18.12.2024, VIII ZR 16/23, BeckRS 2024, 36021; LG Berlin, Urteil v. 20.6.2018, 64 S 199/17, GE 2018, 1396; ; LG München I, Urteil v. 6.12.2017, 14 S 10058/17, NJW 2018, 407; AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 5.11.2021, 10...mehr

Kann in dem Verwaltervertrag wirksam ein Anspruch auf Entlastung des Verwalters vereinbart werden? Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass der Verwalter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entlastung hat. Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Formularvertrag handelt, der den Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen unterli...mehr

Ist in § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG mit dem Wort "Präsenzversammlung" die echte Präsenzversammlung gemeint oder auch die vorher beschlossene Hybridversammlung? Eine Präsenzversammlung i. S. v. § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG ist auch eine Hybridversammlung. Muss beschlossen werden, dass es keine Präsenzversammlungen gibt? Grundsätzlich muss jede Versammlung eine Präsenzversammlung sein. D...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter berechtigt, Versicherungsverträge abzuschließen, ist das in Ordnung? Ja. Selbstverständlich können die Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander vereinbaren, dass die Verwaltung für sie über den Abschluss von Versicherungsverträgen bestimmt. Benötige ich einen Beschluss für Dacharbeiten, die verhindern sollen, dass ...mehr

Muss man die Rechte der Verwaltung nach § 27 WEG bestimmen, obwohl bereits der Verwaltervertrag entsprechende Regelungen vorhält? Ja. Es wird diskutiert, ob etwas Anderes gilt, wenn der Verwaltervertrag vor seinem Abschluss von der Verwaltung in der Versammlung präsentiert wird und bei sämtlichen Klauseln, die die Rechte der Verwaltung erweitern oder beschränken sollen, im ...mehr

Darf in einer Jahresabrechnung (erstellt mit Nettobeträgen) die MwSt. ausgewiesen werden, wenn die WEG nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet hat? Wenn die WEG nicht optiert, sind stets die Bruttobeträge darzustellen und keine Nettobeträge nebst Umsatzsteuer. Umsatzsteuer: Welche Steuernummer? Die WEG hat doch in der Regel keine. Sie hat dann eine Steuernummer, wenn sie z...mehr

Muss die Bestellung jedes Mal beglaubigt werden? Die Bestellung muss nicht beglaubigt werden. Ich denke, Sie meinen den Nachweis der Verwaltereigenschaft. Hier reicht eine alte Niederschrift, wenn die alte Bestellung nicht endete. Der Nachweis der Verwalterbestellung ist nicht mehr notwendig, aber z.B. Banken fordern das Protokoll der Eigentümerversammlung. Ich gebe das nic...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Untergemeinschaften. Eine Vereinbarung ordnet an, dass die Kosten im Zusammenhang mit der Tiefgarage nur von den Stellplatzeigentümern zu tragen sind. Erfasst diese Vereinbarung die Kosten der Reparatur der Decke, der Wände, der Stützen und des Bodens der Tiefgarage? Das ist eine Frage, die man nur nach einer Auslegung der konkreten ...mehr

Kann nur der Verwalter ein Verfahren zur schriftlichen Beschlussfassung einleiten? Üblicherweise setzt der Verwalter das Verfahren der Beschlussfassung in Textform in Gang. Nach herrschender Meinung kann die Initiative aber auch von jedem Eigentümer ergriffen werden. Stets muss für jeden Eigentümer eindeutig und unmissverständlich erkennbar sein, dass eine verbindliche Stim...mehr

Eine Verwalterin möchte ihren Betrieb altersbedingt aufgeben und ein paar WEGs einem anderen Verwaltungsbetrieb übergeben. Sie möchte aber weder zu einer Versammlung einladen noch an der Versammlung teilnehmen. Meiner Meinung nach muss sie auf jeden Fall einladen, das wird sie wohl auch noch widerwillig machen. Kann ich als "Fremder" mich auf so einer Versammlung ohne den ...mehr