Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Zu dem Antrag eines Wohnungseigentümers ihm eine bauliche Veränderung zu gestatten, wurde kein positiver Gestattungsbeschluss gefasst. Der bauwillige Wohnungseigentümer hat nun mitteilt, dass er die Maßnahme dennoch definitiv umsetzen werde. Gibt es schon in diesem Stadium die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu erlassen oder muss mit dieser gewartet werden, bis der...mehr

Was versteht man unter einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss? Das Wohnungseigentumsgesetz kennt nur noch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss: Möchten die Wohnungseigentümer für einen Maximalzeitraum von 3 Jahren Eigentümerversammlungen nur noch rein virtuell durchführen, bedarf der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG der Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen. Wird ein ...mehr

Wie weit gehen meine Pflichten als Verwalter, um an Informationen über den potenziellen Erwerber zu kommen? Die Pflicht zur Informationsbeschaffung liegt nicht bei Ihnen als Verwalter, sondern beim veräußernden Wohnungseigentümer. Dieser hat Ihnen die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen.[1] Allerdings müssen Sie ihn auffordern, Ihnen aussagekräftige Un...mehr

Ist die Versammlung immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten sind? Ja. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Vor Inkrafttreten des WEMoG war die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn die erschienene...mehr

Bei Antrag eines Mieters auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Muss dieser die Kosten selbst tragen? Ein Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dienen. Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter...mehr

Wenn Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, sich die Kosten einer modernisierenden Erhaltung oder Modernisierung aber nicht insgesamt innerhalb von ca. 10 Jahren amortisieren, müssen dann nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten tragen? Das kommt darauf an. Grundsätzlich müssen sich nur diejenigen Kosten amortisieren, die über die Kosten der Erhaltung hinausgehen,...mehr

Liegt eine bauliche Veränderung vor, wenn eine marode Holz- gegen eine Kunststofftür ausgetauscht werden soll? Die Erneuerung von Türen kann eine Erhaltungsmaßnahme, eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Erneuerung und Umgestaltung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung...mehr

Stellt ein festgebundenes Banner (z.B. eines Fußballvereins) oder eine Fahne auf dem Balkon eine bauliche Veränderung dar? Kann die GdWE die Anbringung auf dem Balkon durch Beschluss untersagen? Diese Frage ist streitig. Für die Klärung ist zu fragen, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Maßgeblich ist für mich, ob durch die Anbringung des Banners oder der Fahne das gemei...mehr

Besteht automatisch ein Anspruch auf Auszahlung von Guthaben? Da Beschlussgegenstand entweder ein sich ergebender Nachschuss darstellt ober aber die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Vorschüsse, besteht kein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens, wenn Zahlungsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen. Wenn eine Teilungserklärung die Regelun...mehr

Ist die Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG? Die Anbringung einer Wärmedämmung kann eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG oder eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Wärmedämmung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

Muss auch ein Wohnungseigentümer anteilig die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, wenn seine Wohnung leer steht? Ja. Grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostenverteilung vor. Die geset...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der GdWE grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben. Wäre es sinnvoll, nach § 48 A...mehr

In der Versammlung erscheint die Ehefrau eines Wohnungseigentümers. Sie ist neben ihm Eigentümerin des Wohnungseigentums. Bedarf sie einer Vollmacht in Textform nach § 25 Abs. 3 WEG? Ja. Das Gesetz kennt für Ehepaare, Lebenspartnerschaften oder andere Miteigentümer keine Besonderheiten. Ist es noch zulässig, dass im Verwaltervertrag vereinbart ist, dass sich Eheleute immer...mehr

Die Verwaltung bestimmt – gestützt auf § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (untergeordnete Bedeutung/keine erhebliche Verpflichtung) – mit welchem Messdienstunternehmen ein Vertrag geschlossen werden soll, um fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nachzurüsten. Wohnungseigentümer X hält diese Entscheidung für nicht ordnungsmäßig. Kann X eine Anfechtungsklage erheben? Nein! D...mehr

In der Gemeinschaftsordnung wird der Gebrauch der vor dem Erdgeschoss liegenden Grundstücksflächen in der Weise geregelt, dass je zum ausschließlichen Gebrauch zustehen: dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. XX die vor seiner Wohnung liegende im Aufteilungsplan farbig umrandete Grundstücksfläche. Die Pflege und Instandhaltung der vorbezeichneten Flächen obliegt dem jew...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Wasserzähler. Die Eichung der Wasserzähler, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, läuft bald ab. Ist die Verwaltung berechtigt oder womöglich sogar verpflichtet, die Entscheidung, neue Wasserzähler anzuschaffen selbst zu treffen? Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger V...mehr

In der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung finden sich keine Angaben zu einer Sprechanlage mit Kamerafunktion. Tatsächlich befindet sich in einer Wohnung eine defekte Kamera. Muss sich die Verwaltung um dieses Problem kümmern? Ob sich die Verwaltung um ein Bauteil oder eine Einrichtung kümmern muss, ist die Frage danach, ob sich das Bauteil oder die Einrichtung im gemei...mehr

Wen lade ich, wenn ein Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Betreuer hat? Das kann man nicht pauschal beantworten. Es hängt davon ab, in welchen Bereichen die Betreuung angeordnet ist. Da muss man nachfragen. Im Zweifel laden sie beide. Wie kann ich prüfen, ob eine Person geschäftsfähig ist bei 70 % Schwerbehinderung? Eine Schwerbehinderung hat nichts mit der Geschäftsfähi...mehr

Wie kann ich die Höhe der Sonderumlage für jeden Eigentümer vor Beschlussfassung festlegen, wenn ich vorher noch nicht weiß, wer bezahlen muss? Der Beschluss ist erst möglich, wenn feststeht, welche Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 bis 3, 5 WEG die Kosten zu tragen haben. Sie müssen also zuerst nach § 20 Abs. 1 WEG abstimmen lassen (Beschluss 1). Dann wissen sie für den ...mehr

Ist der Insolvenzverwalter zu laden? Der Insolvenzverwalter über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist zu laden.mehr

Muss auch die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden, der an sich gemäß § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt ist? Nach herrschender Auffassung ist für den Umlaufbeschluss auch die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, der in der Eigentümerversammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen wäre. Für diese Auffassung spricht der Wort...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung soll vor der Eigentümerversammlung von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Bedarf es für die anwaltliche Prüfung auch eines Beschlusses oder gehört eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Umlagevereinbarung geändert wird. Er regt an, dass künftig die Kosten statt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nach Anzahl der Einheiten umgelegt werden. Bedarf ein solcher Beschluss einer besonderen Mehrheit? Nein. Es reicht nach § 25 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also me...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben. Ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

Wie läuft eine öffentliche Beglaubigung ab? Reicht dazu eine Personalausweis-Kopie? Das Verfahren einer öffentlichen Beglaubigung regelt § 40 BeurkG. Die unterzeichnende Person muss sich gegenüber dem Notar mit einem entsprechenden gültigen Ausweisdokument (Personalausweis/ Reisepass) ausweisen. Wenn die unterzeichnende Person das erforderliche Dokument bereits unterzeichnet...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es ein Hallenbad, das im Sondereigentum steht. Rund 30 % der Kosten für die Wärme entfallen auf das Hallenbad. Der Messdienstleister beachtet das nicht. Was kann man tun? Der Messdienstleister ist gehalten, die Bestimmungen der HeizkostenV zu beachten. Danach dürfte er derzeit rechtmäßig handeln, wenn er der besonderen Situation des Hal...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge...mehr

Können die Kosten für Heizkörper oder Ventile, die nach § 5 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, durch Beschluss auf bestimmte Wohnungseigentümer übertragen werden? Ja. Dies ermöglicht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es dürfte in der Regel sogar ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, den Wohnungseigentümern die Kosten für die wesentlichen Gebäudebestandteile zu übertragen, d...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage (Baujahr 1955) gibt es teilweise geeichte Kaltwasserzähler, teilweise ungeeichte Kaltwasserzähler und teilweise gar keine. Wie sind die Kosten des Kaltwassers zu verteilen? Es handelt sich bei den Kosten für Kaltwasser um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Ve...mehr

Angenommen, ein Wohnungseigentümer zeichnet eine Präsenzversammlung heimlich auf Video auf bzw. macht Tonaufnahmen. Auf Hinweis, dies zu unterlassen und zu löschen, verlässt er die Versammlung. Wie verhalte ich mich vor Ort und was ist im Nachgang zu tun. Anzeige? Löschung? Der Wohnungseigentümer hat sich rechtswidrig verhalten und strafbar gemacht. Er sollte vor Ort darauf...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Kann ein Eigentümer den anderen Eigentümern/Bewohnern das Betreten der Terrasse, die seiner Wohnung zugewiesen wurde, untersagen? Ja, wenn die Terrasse im Sondereigentum steht oder der entsprechende Wohnungseigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat und die Bestimmungen wirksam sind. Im Übrigen nicht. Hinweis Weiterführende Hinweise Betreten des Sondereigentums Dul...mehr

Welche Auswirkungen hat die jederzeitige Abberufungsmöglichkeit auf den Verwaltervertrag? Der Verwaltervertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Im Fall einer aufschiebend bedingten Abberufung, endet der Vertrag spätestens 6 Monate mit dem Wirksamwerden der Abberufung. Beschließen die Wohnungseigentümer etwa am 21.3.2025 die Abberuf...mehr

Gehört zu den Pflichten des Verwalters auch die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum? Ich denke insbesondere z.B. an Wasserschäden, die sich sowohl auf gemeinschaftliches als auch Sondereigentum ausdehnen. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen nur Maßnahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums inkl...mehr

Ein Baum ist krank und soll ausgetauscht werden. Die Kosten belaufen sich auf ca. 2000 EUR. Müssen die Wohnungseigentümer zustimmen und wie ist die Kostenverteilung einzuordnen? Da es sich um einem erkrankten Baum und mit seinem Austausch um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, ist der Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen. Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf s...mehr

Wie kann ein Wohnungseigentümer vorgehen, wenn seine Wohnung wegen fehlender Dämmung der Nachbarwohnung mit Schimmel befallen ist? Geht er gegen die Gemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer vor? Die Wohnung liegt im Dachgeschoss. Alle Wohnungen sollten vor der Entstehung der Wohnungseigentumsanlage gedämmt sein. Das ist Bestandteil des Kaufvertrags. Nach ihren Angaben han...mehr

Muss man bei einer virtuellen Eigentümerversammlung eine Anwesenheitsliste führen? Nein. Man muss aber wissen, wer da ist (Wohnungseigentümer? Vertreter?) und wie er abstimmt. Wie Sie das dokumentieren, wenn etwas zu dokumentieren ist, ist Ihre Sache.mehr

Eine Gemeinschaft besteht aus Reihenhäusern, jeweils sechs Einheiten pro Reihe, insgesamt drei Gebäude. Wem gehört jeweils das Dach? In der Teilungserklärung steht, dass die Wohnungen so behandelt werden sollen, als wenn sie eigenständige Gebäude wären. Jedes Dach gehört allen Wohnungseigentümern. Es handelt sich bei jedem Dach um gemeinschaftliches Eigentum.mehr

Werden die Kosten der Teilnahme an einer Onlineversammlung auf alle Eigentümer umgelegt und kann eine Sondergebühr für die Teilnahme von den Online-Teilnehmern verlangt werden? Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann etwas anderes bestimmt werden.mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan...mehr

Dürfen Mieter mit einer Vollmacht vom Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen? Ja, wenn der Vertretung keine Vertreterklausel entgegensteht.mehr

Wie sieht es aus, wenn sich durch den Einbau eines nicht zu öffnenden Fensters Schimmel im Treppenhaus bildet? Grund ist das Vordach über dem Eingang, was zu einer Kältebrücke führt. Ist die Dämmung des Treppenhauses von innen eine erhaltende Maßnahme? Ja. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 1 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und die ordnungsmäßige Instandsetzung de...mehr

Angenommen, ich hole keine Angebote verschiedener Verwaltungsunternehmen ein, wäre die Bestellung in diesem Fall dann nichtig oder nur anfechtbar? Nur anfechtbar. Ich weigere mich, bei Abbestellung oder bei Neuwahl für die GdWE Angebote von anderen Hausverwaltungen einzuholen. Ist dies ein Problem? Ja, sofern es nicht um eine Wiederbestellung geht und Wohnungseigentümer kei...mehr

Würden Sie mögliche Probleme bei der notariellen Beglaubigung der Verwalterbestellung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG erläutern? Wird ein Verwalter durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung bestellt, ist seine Legitimation wegen § 29 GBO nach herrschender Meinung durch eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer nachzuweisen,...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es in Bezug auf das dort vorhandene Blockheizkraftwerk jährlich Wartungskosten in Höhe von 6.000 EUR. Könnte ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, die auf ihn entfallenden Kosten auf seine Mieter umlegen? Ja, wenn es sich um Pflegekosten im Sinne von § 7 Abs. 2 HeizkostenV handelt. Um die Frage genau beantworten zu ...mehr

Fällt die Installation einer Videoüberwachung auch unter die Regelung in § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG (Einbruchsschutz)? Wenn ja, wie geht man dann mit dem Konflikt zu der bestehenden BGH-Rechtsprechung um, die eine Videoüberwachung in einer WEG nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt? Ja. Tatsächlich besteht kein Konflikt, da die BGH-Rechtsprechung nur versucht, die Anforderun...mehr

Wir haben immer wieder die Diskussion wegen Kugelhähnen, die für die Absperrung des Wassers bei Tausch der Wasseruhren notwendig sind. Wer bezahlt den Tausch des defekten Kugelhahns, der sich in Bad oder Küche der Wohnung befindet? Nach § 5 Abs. 2 WEG sind die Kugelhähne gemeinschaftliches Eigentum. Den Austausch zahlt also die GdWE und damit alle Wohnungseigentümer. Nach §...mehr

Wo landen die Kosten der Legionellenprüfung? In der Jahresgesamtabrechnung. Sie werden dann nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel in den Jahreseinzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Kann ich beschließen, dass die Legionellenprüfung auf 3 Jahre verteilt wird? Die Kosten fallen im Jahr X in voller Höhe an und sind entsprechend aus...mehr