Wohnungsumwandlung: Kündigungsbeschränkung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob der Begriff "Personengesellschaft" in § 577a Abs. 1a BGB auch OHG und KG meint.

Personengesellschaft

Der BGH bejaht nach einer Auslegung, die sich vor allem am Willen des Gesetzgebers orientiert, die Frage. Die BGH-Sinndeutung ist gut vertretbar. Sie ist aber etwas "beliebig". Was meint das? Im Fall heißt es, ausschlaggebend sei eine Auslegung nach dem Willen des Gesetzgebers. An diese "Präferenz" hält man sich in Karlsruhe aber nicht. Man wählt stattdessen stets die Auslegungsmethode, die zu dem Ergebnis führt, das der jeweilige Senat als Ergebnis einer Auslegung erzielen will.

Zweck von § 577a BGB

§ 577a BGB dient dem – zeitlich begrenzten – Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen (BT-Drs. 14/4553, 3, 38; BT-Drs. 17/10485, 16). Die Kündigungssperre wird grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum ausgelöst. Denn § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird. Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes vielmehr – im Grundsatz – an das Vorliegen beider Elemente in einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Wohnungseigentums) geknüpft.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Frage spielt für die Verwaltungen von Wohnungseigentumsanlagen eine untergeordnete Rolle. Die Verwaltungen müssen aber mit ihr vertraut sein, wenn sie Sondereigentum verwalten. Ferner sollte das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB wenigstens in s...