Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

mehr

Die Regelungen zum einheitlichen Vertragswerk finden nicht grenzenlos auf alle Sachverhalte Anwendung, in denen der tatsächliche Zustand des Erwerbsgrundstücks im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb verändert wird. Vorplanungen durch Veräußerer oder Bauverpflichtung des Erwerbers Voraussetzung für die Annahme eines bebauten Grundstücks als Erwerbsgegenstand ist, dass die au...mehr

5.2.1 Klage und Klagebegründung übersenden Nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Anfechtungsklage unverzüglich bekannt zu machen. Da die richterliche Entscheidung gemäß § 44 Abs. 3 WEG auch gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkt, soll den Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, sich als Nebenintervenienten an d...mehr

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen nur die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht der Verwalter. Der Verwalter benötigt aber auch kein Anfechtungsrecht, wenn er im Rahmen der Beschlussdurchführung strafrechtliche Konsequenzen zu befürchten hätte oder sich der Gefahr von Ordnungswidrigkeiten ausgesetzt sähe. Derartige Beschlüsse kann und muss der Verwalter ohnehin nich...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der GdWE beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht ist. Da die Berufung vom Amtsgericht nur in seltenen Fällen zugelassen wird,...mehr

Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Abmahnungsbeschluss gemäß § 17 Abs. 2 WEG fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre. Im Rahmen einer gegen einen Abm...mehr

Das Gesetz regelt in § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG die sog. "Beschlussersetzungsklage". Die Vorschrift verleiht dem Wohnungseigentümer eine Klagebefugnis, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. In diesem Fall kann das Gericht auf die entsprechende Klage hin den Beschluss fassen. Auch bei der Klage nach § 44 Abs. 1 WEG handelt es sich um eine Gestaltungsklage. Das Gericht...mehr

Beschlussklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten. Die Wohnungseigentümer haben aber die Möglichkeit, als Nebenintervenienten dem Prozess auf Seiten der GdWE oder dem klagenden Wohnungseigentümer beizutreten. Die Nebenintervention ist in den §§ 66 ff. ZPO geregelt. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass ein Dritter dem für ihn fremden Rechtsstreit beitr...mehr

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung sowie der Erhaltungsrücklage und anderer gebildeter Rücklagen. Die Wohnungseigentümer können also neben der Erhaltungsrücklage auch andere Rücklagen bilden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Da Beschlussklagen gegen die GdWE zu richten sind und somit sämtlich...mehr

Stets sollte der Verwalter bei Ankündigung einer Anfechtungsklage seitens eines Wohnungseigentümers den entsprechenden Beschluss nochmals auf seine formelle und materielle Rechtmäßigkeit überprüfen. Er sollte in formeller Hinsicht insbesondere prüfen, ob dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung ausreichend Rechnung getragen wurde. Steht...mehr

Mit der Information über das Klageverfahren sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer auch darüber in Kenntnis setzen, dass er zu deren Verteidigung einen Rechtsanwalt beauftragt hat. Musterschreiben: Informationsschreiben an die Wohnungseigentümer über anhängige Beschlussanfechtungsklage Herrn/Frau __________________ __________________ __________________ Wohnungseigentümergeme...mehr

Nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Anfechtungsklage unverzüglich bekannt zu machen. Da die richterliche Entscheidung gemäß § 44 Abs. 3 WEG auch gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkt, soll den Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, sich als Nebenintervenienten an dem Verfahren beteiligen zu können. Wie der ...mehr

In all den Fällen, in denen die erforderliche Rechtsmittelbeschwer nicht erreicht ist und insoweit bereits keine Berufung möglich ist, weil die Beschwer den erforderlichen Wert von 600 EUR nicht übersteigt und auch das Amtsgericht die Berufung nicht zugelassen hat, kommt eine Verfassungsbeschwerde in Betracht. Entsprechendes gilt dann, wenn die für die Nichtzulassungsbeschwe...mehr

"Schwebende" Beschlussgültigkeit Ein Beschluss ist so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Abzustellen ist dabei nicht auf den Zeitpunkt einer erstinstanzlichen Entscheidung, sondern auf die unanfechtbare Entscheidung des mit der Berufung befassten Landgerichts oder des mit der Revision befassten Bundesgerichtshofs.[1] Erst das Urteil, wonach der Besch...mehr

Wird die Klage dem Verwalter zugestellt und kommt aufgrund der Komplexität der Materie eine Verfahrensführung durch ihn nicht in Betracht – auch weil sich der Verwalter nicht dem Vorwurf mangelhafter Verfahrensführung ausgesetzt sehen möchte –, sollte die Klage möglichst unverzüglich an einen Rechtsanwalt weitergeleitet und dieser mit der Vertretung der beklagten GdWE beauft...mehr

Sind keine ausreichenden Mittel zur Finanzierung der Anwaltskosten verfügbar und haben die Wohnungseigentümer (noch) keine Rücklage für Beschlussklagen gebildet, muss der Verwalter eine "Sonderumlage" erheben. Zu beachten ist hierbei, dass es eines entsprechenden Beschlusses bedarf. Musterbeschluss: Sonderumlage zur Finanzierung der Verteidigung in einer Anfechtungsklage TOP ...mehr

Die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage beträgt gemäß § 45 Satz 1 WEG einen Monat. Sie beginnt mit der Beschlussverkündung zu laufen und kann weder durch Vereinbarung verlängert oder verkürzt werden. Ebenso kann das Beschlussanfechtungsrecht durch Vereinbarung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Denn die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren unterliege...mehr

Der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der GdWE sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Insoweit ist er berechtigt, u. a. einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit – und hier insbesondere ein Anfechtungsverfahren – zu führen. Der Verwalter kann ohne Verstoß gegen seine Neutralitätspflichten Schriftsätze fertigen, vor Ge...mehr

Allgemein sind Rechtsanwälte nicht verpflichtet, ihre Gebühren nach der Gebührenverordnung des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) zu berechnen. Gängige Praxis ist vielmehr die Vereinbarung von bestimmten Honorarsätzen, insbesondere Stundenhonoraren. Dies ist grundsätzlich unbedenklich und auch im Sinne des Gesetzgebers. Auftraggeber werden vor überhöhten Gebührenvereinbar...mehr

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der GdWE. Dies gilt grundsätzlich und für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle. Abgelaufener Bestellungszeitraum Ist der Bestellungszeitraum abgelaufen, führt der Ve...mehr

Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse auszuführen.[1] Ist der angefochtene Beschluss allerdings offensichtlich nichtig, ist er auch nicht auszuführen. Im Übrigen hat der Verwalter kein Ausführungsermessen. Auch wenn der Beschluss aus Sicht des Verwalters fehlerhaft ist, kann er nicht für die Wohnungseigentümer entscheiden, ihn nicht auszu...mehr

Neben der Bezeichnung der Parteien und des Gerichts muss die Klage auch noch die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grunds des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten. Der Klageantrag erfolgt in der Klageschrift nach der Bezeichnung der Parteien, also dem Rubrum. Obwohl der Antrag im zivilprozessualen Verfahren der Auslegung nach § 133 BGB zugänglich...mehr

Gerichtsverfahren kosten Geld und können auch in Beschlussanfechtungsverfahren teuer werden.[1] Musterabrechnung: Gebühren des Rechtsanwalts auf Beklagtenseite im Beschlussanfechtungsverfahren Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen die Genehmigungsbeschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Der Streitwert beträgt 20.000 EUR. Der vom Verwalter mit der V...mehr

Egal, ob der im Anfechtungsprozess unterlegene klagende Wohnungseigentümer Berufung einlegt oder aber die beklagte GdWE Berufungsführerin ist, weil der klagende Wohnungseigentümer im Rechtsstreit obsiegt hat: Hat der Verwalter das Verfahren für die beklagte GdWE in Person geführt, ohne dass ein Rechtsanwalt die Gemeinschaft vertreten hatte, besteht spätestens im Berufungsver...mehr

Zunächst sind die Parteien zu bezeichnen. Diese Bezeichnung wird auch Rubrum genannt. Wie § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG in diesem Zusammenhang zum Ausdruck bringt, ist die Anfechtungsklage gegen die GdWE zu richten. Praxis-Beispiel Anfechtungsklage Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Kastanienweg 13 in 76953 Gernsbach belegen. Verwalter ist die Firma IV Immobilienverwaltungs-Gm...mehr

Auch wenn das Gericht statt eines schriftlichen Vorverfahrens anzuordnen, einen frühen ersten Termin bestimmt, wird in der richterlichen Verfügung der Termin zur mündlichen Verhandlung mitgeteilt. Daneben wird die beklagte GdWE binnen bestimmter Frist aufgefordert, auf die Klage zu erwidern. Vereinzelt kurze Fristen zur Klageerwiderung Immer noch herrscht bei Gerichten verein...mehr

Für den Fall, dass der Verwalter innerhalb der 2-Wochen-Frist keinen geeigneten Rechtsanwalt findet, muss er als Verfahrensführungsbefugter selbst die Verteidigungsbereitschaft für die beklagte GdWE anzeigen. Musterschreiben: Verteidigungsanzeige des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren Amtsgericht Düsseldorf – Abteilung für WE-Sachen – Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf P...mehr

Mit Blick auf eine mögliche Inregressnahme des Verwalters durch die GdWE – sei es wegen der Verfahrenskosten oder sonstiger Schadensersatzansprüche infolge einer erfolgreichen Beschlussmängelklage –, stellt sich die Frage, ob dem Verwalter der Streit verkündet werden kann. Zu berücksichtigen ist, dass der Verwalter gemäß § 9b Abs. 1 WEG die GdWE als Organ bzw. deren gesetzlic...mehr

Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH[1] kann bereits im Wirtschaftsplan die Finanzierung von Anfechtungsklagen durch entsprechende Kostenposition berücksichtigt werden.[2] Klage muss zu "erwarten" sein Die Möglichkeit der Finanzierung von Anfechtungsklagen im Wirtschaftsplan ist allerdings nur dann möglich, wenn solche auch tatsächlich zu erwarten sind. Hier muss also auf...mehr

Nach Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung heißt es stets "zittern", ob nicht ein Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse der Versammlung Anfechtungsklage erhebt. Das Zittern ist nicht nur auf die Monatsfrist seit Beschlussverkündung beschränkt, schließlich muss die Klage noch zugestellt werden und das kann – abhängig etwa von einer Streitwertfestsetzung des Gerichts mi...mehr

Ist dem die GdWE vertretenden Rechtsanwalt das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts zugestellt worden, beginnt mit dem Zeitpunkt der Zustellung die einmonatige Frist des § 517 ZPO zur Einlegung der Berufung, soweit der klagende Wohnungseigentümer (teilweise) erfolgreich war. Entsprechendes gilt, wenn kein Rechtsanwalt beauftragt war und das Verfahren vom Verwalter geführ...mehr

Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, zur Finanzierung der Verteidigung Gemeinschaftsmittel einzusetzen.[1] Allerdings bedarf es in der Regel keines entsprechenden Beschlusses, da der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ohnehin berechtigt und verpflichtet ist, Maßnahme...mehr

Verwalter müssen sich zunächst vor Augen halten, dass sie grundsätzlich keinen Anspruch auf Zahlung einer zusätzlichen Verwaltervergütung für solche Tätigkeiten haben, die im Rahmen der ihnen bereits vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und somit zum typischen Berufsbild des Verwalters gehören. Insbesondere für die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über ...mehr

Auch im Berufungsverfahren sind in aller Regel lediglich die Kosten eines Rechtsanwalts zu erstatten, soweit eine Prozessvertretung durch mehrere Anwälte nicht geboten war, weil alle klagenden Wohnungseigentümer dasselbe Interesse, nämlich die Aufrechterhaltung des amtsgerichtlichen Urteils, hatten.[1]mehr

Bereits im Vorfeld möglicher Anfechtungsklagen sollte der Verwalter für anwaltlichen Beistand sorgen. Auch wenn er grundsätzlich berechtigt ist, ein Anfechtungsverfahren als Vertreter der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu führen, sollte er sich insoweit sämtliche Optionen offenhalten, da er – abhängig von der Komplexität der konkreten Materie – mit der ...mehr

Insbesondere in zerstrittenen verwalterlosen Eigentümergemeinschaften, in denen ein gewisses Chaos vorprogrammiert ist, dürfte einzelnen Wohnungseigentümern auch zu einer Nebenintervention zu raten sein. Denn die prozessualen Befugnisse des Streithelfers sind weitreichend: Er kann alle der Partei zustehenden Prozesshandlungen wirksam vornehmen. In der mündlichen Verhandlung is...mehr

Das Aktienrecht regelt in § 246 Abs. 4 AktG für Beschlussklagen die Nebenintervention auf Klägerseite. Die Bestimmung ordnet an, dass eine Nebenintervention nur innerhalb eines Monats nach Bekanntmachung der Klage erfolgen kann. Eine hiermit korrespondierende Bestimmung findet sich im WEG nicht. Sie ist auch insoweit überflüssig, als § 45 Satz 2 WEG nach wie vor die Wiederei...mehr

Nicht selten werden in der gerichtlichen Praxis Anfechtungsklagen unumschränkt – also unter Anfechtung aller auf der Versammlung gefasster Beschlüsse – erhoben und in der Klageschrift angekündigt, dass Konkretisierung, welche Beschlüsse tatsächlich Gegenstand der Klage sein sollen, noch erfolgen wird. Zwar werden Klageanträge stets so ausgelegt, dass für den Kläger möglichst...mehr

Freilich stellt sich für den Verwalter die vordringliche Frage, nach welchem Verteilungsschlüssel die jeweiligen Vorschüsse zu erheben sind. Bei einer Finanzierung der Verteidigung in Anfechtungsverfahren ist in Ermangelung abweichender Vereinbarung oder eines abweichenden Beschlusses der für die Verwaltungskosten geltende Kostenverteilungsschlüssel heranzuziehen. Kostenvert...mehr

Zunächst und grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen. Nach dem Willen des Gesetzgebers hat die Anfechtungsklage gerade keine aufschiebende Wirkung dahingehend, dass vor Beschlussdurchführung erst das Ergebnis des Verfahrens abzuwarten sei. Lediglich dann, wenn der Kläger der Anfechtungsklage eine einstweilige Verfügung gem. §§...mehr

Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden.[1] Das gilt auch für den Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung. Auch ein derartiger Beschluss kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Voraussetzung ist, dass die Abrechnungs...mehr

Das entsprechende Gestaltungsurteil ist zwar vom Verwalter aufgrund seiner Inter-Omnes-Wirkung insoweit zu beachten, als etwa der für ungültig oder nichtig erklärte Beschluss nicht zur Durchführung kommen darf. Allerdings entfaltet es im Übrigen keinerlei Bindungswirkung gegenüber dem Verwalter. Dies ist insbesondere für die Fälle von Bedeutung, in denen vom Verwalter versch...mehr

Die Begründung der Anfechtungsklage hat gemäß § 45 Satz 1 WEG binnen zweier Monate seit Beschlussfassung zu erfolgen.[1] Praxis-Beispiel Berechnung der Klagebegründungsfrist Die Beschlussfassung erfolgt in der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.5.2025. Wohnungseigentümer W erhebt am 30.5.2025 Anfechtungsklage. Die Klage ist bis spätestens 7.7.2025 (Eingang bei Gericht) zu beg...mehr

Das Gericht kann den Verwalter nicht mit Verfahrenskosten belasten, auch wenn er ein Anfechtungsverfahren pflichtwidrig dadurch provoziert hat, dass er einen fehlerhaften Beschluss zu Abstimmung gestellt hat. Unterliegt die GdWE deshalb in einem Prozess, hat sie einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten. Der Verwalter haftet insowei...mehr

mehr

(BGH, Urt. v. 27.3.2026 – V ZR 7/25) • Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Ob eine Beschlussfas...mehr

• 2023 Erbfallkostenpauschbetrag / Aufteilung / § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG Der BFH hat mit Urteil v. 1.2.2023, II R 3/20 entschieden, dass der Erbfallkostenpauschbetrag nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG ohne Nachweis tatsächlich angefallener Kosten zu gewähren ist. Gewährt wird er pro Erbfall nur einmal. Auf den Anfall tatsächlicher Kosten kommt es nicht an. Tatsächlich angefallene...mehr

• 2021 Grundsteuer C / § 25 Abs. 5 GrStG Die Grundsteuer C rechtfertigt ausschließlich eine Schlechterstellung von Eigentümern baureifer Grundstücke, nicht dagegen eine Besserstellung. Die Eigenschaft als unbebautes Grundstück lässt sich durch eine Alibi-Bebauung bzw. eine Alibi-Nutzung vermeiden. Das Grundstück gilt bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes als unbebautes Grunds...mehr

• 2021 Steuerbefreiung für Krankenhäuser in privater Trägerschaft / § 4 Nr. 14 Buchst. b S. 2 Doppelbuchst. aa UStG / Art. 132 Abs. 1 Buchst. b MwStSystRL Der EuGH hat mit Urteil v. 5.3.2020, C-211/18 zu Art. 132 Abs. 1 Buchst. b MwStSystRL entschieden, dass von privaten Krankenhauseinrichtungen durchgeführte Heilbehandlungen steuerbefreit sind, wenn diese Leistungen unter Be...mehr

• 2021 Kaufpreisaufteilung / BMF-Arbeitshilfe / § 21 EStG Vor dem Hintergrund der AfA sollte beim Kauf eines bebauten Grundstücks eine Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Vorzunehmen ist diese im Notarvertrag. Dieser ist grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgte, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und plausibel ist. In diesem Zusammenha...mehr