Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Haben Wohnungseigentümer Anspruch auf Gestattung der Montage von Klimageräten? Das kommt darauf an. In Einzelfällen kann ein derartiger Anspruch dann bestehen, wenn mit dem Klimagerät keine Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer verbunden sind. Das kann insbesondere bei in Reihenhäuser geteilten Anlagen der Fall sein oder etwa bei einer Penthouse-Wohnung im Dachgesch...mehr

Unterfallen Sondervergütungen der Verwaltung § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG? Ja. Angenommen, die Wohnungseigentümer entscheiden sich nach ihrem Ermessen dafür, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen soll: Kann die Verwaltung in diesem Fall Mehrkosten geltend machen und kann sie diese beschließen lassen? Ob die Verwaltung für die Durchführun...mehr

Wer trägt die Kosten der Reinigung eines Wasserstrangs sowie der Leitung von der Wohnung in die Steigleitung? Die Kosten der Reinigung des Stranges haben alle Wohnungseigentümer zu tragen, da der Strang gemeinschaftliches Eigentum ist. Die Wohnungseigentümer können für die Kosten etwas anderes vereinbaren oder beschließen. Für die Leitung von der Wohnung in die Steigleitung ...mehr

Verletzt eine Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie bei einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG nicht darauf hinweist, dass gegebenenfalls nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die sie beschlossen haben? Ja. Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung inform...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Balkone instand zu setzen. Es gibt 27 Einheiten, von den 14 über einen Balkon verfügen. Andere Eigentümer, zum Beispiel solche, die eine Terrasse haben, möchten sich nicht an den Kosten beteiligen. Kann man einen solchen Beschluss fassen? Da es um eine Erhaltungsmaßnahme und um keine bauliche Veränderung geht, handelt es sich um Kos...mehr

Bedarf die Verbindung zweier nebeneinander befindlicher Teileigentumseinheiten mittels eines Durchbruchs einer tragenden Wand der Zustimmung der GdWE, wenn positive Nachweise über die Statik und des Brandschutzes von Sachverständigen durch den Eigentümer der Verwalter vorgelegt werden? Um die Frage beantworten zu können, ist zunächst zu klären, wer Eigentümer der Wand ist. ...mehr

Müssen immer drei Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot e...mehr

Ein Teileigentümer veranlasst die Reparatur einer Außenjalousie im Erdgeschoss und erteilt dabei den Auftrag, sie von einem Hand- auf einen Motorbetrieb umzustellen. Jetzt verlangt T von der GdWE eine Kostenübernahme. Können die Wohnungseigentümer beschließen, dass T diese Kosten selbst zu tragen hat? Für einen solchen Beschluss gibt es keinen Bedarf. Nach der BGH-Rechtspre...mehr

Die Wohnungseigentümer haben einem anderen Wohnungseigentümer vor Jahren gestattet, einen Außenkamin zu errichten. Jetzt muss das Dach auf Beschluss der Gemeinschaft verändert und in diesem Zusammenhang der Kamin angepasst werden. Wer trägt die Kosten für die Anpassung des Kamins ("Folgekosten")? Soweit § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar ist (= bauliche Veränderung nach dem 3...mehr

3 von 20 Wohnungseigentümern wollen eine bauliche Veränderung. Der Verwalter holt ein Gutachten ein und setzt den Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist gegen die bauliche Veränderung und lehnt es ab, die Kosten für den Gutachter gemeinschaftlich zu übernehmen. Wer muss für die Gutachterkosten aufkommen? Wäre es zu einem Gestattungs...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte einen Kamin einbauen (wohnt im DG): Welche Unterlagen muss er für einen (privilegierten, baulichen) Beschluss der GdWE in der Eigentümerversammlung vorlegen? Kann dann der Betrag, den die Gebäudeversicherung deswegen erhöht, allein auf diesen Eigentümer umgelegt werden? Ein Gestattungsbeschluss sollte erst gefasst werden, wenn den Wohnungseigent...mehr

Spielt die Optik bei 60 Wohnungen eine Rolle, wenn jeder etwas separat tut? Die Frage spielt womöglich auf § 20 Abs. 3 WEG an. Unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unverme...mehr

Wo sind die Grenzen einer Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG? Kann man auch Kostenverteilungen verändern, die für konstruktive Bestandteile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, bestehen, oder ist dies nicht zulässig (Beispiel wäre hier das Dach einer Einzelgarage im Sondereigentum)? Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann der geltende Umlageschlüssel geändert ...mehr

Anspruch auf Einbau von Erfassungsgeräten Die GdWE hat noch keine Verbrauchserfassungsgeräte für Heizkosten. Gibt es eine Verpflichtung für die GdWE, Verbrauchserfassungsgeräte einzubauen? Wenn nicht, ändert sich dies, sobald ein Eigentümer Verbrauchserfassungsgeräte wünscht (da Mieter ja ein Kürzungsrecht haben)? Nach der HeizkostenV ist die GdWE verpflichtet, Ausstattungen...mehr

Ein Eigentümer stellt den Antrag zur Anbringung einer SAT-Anlage an der Balkonbrüstung seines Dachbalkons. Muss entsprechend § 20 Abs. 1 WEG ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen oder kann darauf verzichtet werden, da außer einer kaum wahrnehmbaren optischen Veränderung des Erscheinungsbilds des Objekts keinem anderen Eigentümer ein Nachteil entsteht? D...mehr

Warmwasserkosten: Kostenumlage bei fehlenden Zählern Wie hat die Verwaltung vorzugehen, wenn es in einer Wohnungseigentumsanlage keine Warmwasserzähler gibt? Der Gebäudeeigentümer – in einer Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern die GdWE der Gebäudeeigentümer – hat nach § 5 Abs. 1 HeizkostenV die Pflicht, zur Erfassung des anteiligen Warmwasser...mehr

Dürfen die Steckersolargeräte nicht seit Sommer 2024 auch ohne Beschluss montiert werden? Grundsätzlich nein. Zwar besteht seit dem 17.10.2024 nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG ein Anspruch darauf, ein Steckersolargerät zu errichten. Wie jede andere bauliche Veränderung muss diese aber gestattet werden. Anders liegt es allerdings, wenn es sich bei der Montage gar nicht um ei...mehr

Muss ein Umlagebeschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und also im Grundbuch eingetragen werden, damit er einen Sondernachfolger bindet? Nein. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen nur Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen zur Bindung eines Sondernachfolgers als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. In einz...mehr

Ist eine Änderung eines Umlageschlüssels auch für das laufende Jahr möglich oder nur ab dem Folgejahr? Die Frage geht dem Problem nach, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern. Hier dürfte die richtige Antwort "Jein" lauten. Überblick: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel zu ändern, ist nur fü...mehr

Verzinsliche Anlage Entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel einer Rücklage, beispielsweise der Erhaltungsrücklage, in einem ETF anzulegen? Grundsätzlich ist diese Frage zu verneinen. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fordert die Verwaltungen allerdings dazu auf, sofern die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung treffen, nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, das...mehr

Müssen bauliche Veränderungen beschlossen werden? Jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf einer Beschlussfassung. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob einzelne Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Auch wenn keiner der Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt wird, bedarf es zwingend einer Beschlussfassung. Kann da...mehr

Zu dem Antrag eines Wohnungseigentümers ihm eine bauliche Veränderung zu gestatten, wurde kein positiver Gestattungsbeschluss gefasst. Der bauwillige Wohnungseigentümer hat nun mitteilt, dass er die Maßnahme dennoch definitiv umsetzen werde. Gibt es schon in diesem Stadium die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu erlassen oder muss mit dieser gewartet werden, bis der...mehr

Bei Antrag eines Mieters auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Muss dieser die Kosten selbst tragen? Ein Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dienen. Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Gartenflächen mit Sondernutzungsrecht jeweils den Erdgeschosswohnungen zugeordnet (eine Kostenregelung gibt es nicht). Die Gartenflächen werden zu den Nachbargrundstücken durch eine Hecke abgegrenzt. An der Hecke erfolgt ein jährlicher Rückschnitt; die Kosten tragen alle Eigentümer der WEG. Die GdWE hat nun im Rahmen von § 16 WEG b...mehr

Wenn Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, sich die Kosten einer modernisierenden Erhaltung oder Modernisierung aber nicht insgesamt innerhalb von ca. 10 Jahren amortisieren, müssen dann nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten tragen? Das kommt darauf an. Grundsätzlich müssen sich nur diejenigen Kosten amortisieren, die über die Kosten der Erhaltung hinausgehen,...mehr

Liegt eine bauliche Veränderung vor, wenn eine marode Holz- gegen eine Kunststofftür ausgetauscht werden soll? Die Erneuerung von Türen kann eine Erhaltungsmaßnahme, eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Erneuerung und Umgestaltung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung...mehr

Stellt ein festgebundenes Banner (z.B. eines Fußballvereins) oder eine Fahne auf dem Balkon eine bauliche Veränderung dar? Kann die GdWE die Anbringung auf dem Balkon durch Beschluss untersagen? Diese Frage ist streitig. Für die Klärung ist zu fragen, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Maßgeblich ist für mich, ob durch die Anbringung des Banners oder der Fahne das gemei...mehr

Im Garten eines Mehrfamilienhauses steht ein Baum im Sondernutzungsrecht. Die meisten Wohnungseigentümer wollen den Baum fällen lassen, der Sondernutzungsberechtigte ist dagegen. Kann die GdWE den Baum fällen lassen? Es gibt eine Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, und auf dieser Gartenfläche steht ein Baum. Die erste Frage, in wessen Eigentum dieser Baum s...mehr

Was gilt, wenn ein Beschluss (bestandskräftig) gefasst wurde, dass entgegen der Vereinbarung bestimmte Kosten von allen Wohnungseigentümern und nicht nur von der Untergemeinschaft zu tragen sind? Dann ist dieser neue Umlageschlüssel anzuwenden. Zweitbeschluss zur Kostenverteilung eines Rechtsstreits Im Jahr 2024 wurde ein Beschluss gefasst, dass die Kosten (ca. 10.000 EUR) ...mehr

Kann der Verwalter gegenüber der GdWE oder den Wohnungseigentümern Schadensersatz schulden, wenn er im Zusammenhang mit einem Umlage-Beschluss einen nicht ordnungsmäßigen Beschluss feststellt und verkündet? Nein. Es ist die Aufgabe des Verwalters, auch Beschlüsse, die keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, festzustellen und zu verkünden. Der Verwalter kann allerding...mehr

Rz. 15 Parteifähig sind diejenigen Personen, die rechtsfähig sind. Das sind die natürlichen Personen sowie die juristischen Personen (GmbH, Aktiengesellschaft, Genossenschaft). Die Löschung einer vermögenslosen GmbH nach § 394 Abs. 1 FamFG hat zur Folge, dass die Gesellschaft ihre Rechtsfähigkeit verliert und damit nach § 50 Abs. 1 ZPO auch ihre Fähigkeit, Partei eines Recht...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign...mehr

Können die Kosten für Heizkörper oder Ventile, die nach § 5 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, durch Beschluss auf bestimmte Wohnungseigentümer übertragen werden? Ja. Dies ermöglicht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es dürfte in der Regel sogar ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, den Wohnungseigentümern die Kosten für die wesentlichen Gebäudebestandteile zu übertragen, d...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage (Baujahr 1955) gibt es teilweise geeichte Kaltwasserzähler, teilweise ungeeichte Kaltwasserzähler und teilweise gar keine. Wie sind die Kosten des Kaltwassers zu verteilen? Es handelt sich bei den Kosten für Kaltwasser um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Ve...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Ein Baum ist krank und soll ausgetauscht werden. Die Kosten belaufen sich auf ca. 2000 EUR. Müssen die Wohnungseigentümer zustimmen und wie ist die Kostenverteilung einzuordnen? Da es sich um einem erkrankten Baum und mit seinem Austausch um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, ist der Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen. Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf s...mehr

Muss auch ein Wohnungseigentümer anteilig die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, wenn seine Wohnung leer steht? Ja. Grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostenverteilung vor. Die geset...mehr

Wie kann ein Wohnungseigentümer vorgehen, wenn seine Wohnung wegen fehlender Dämmung der Nachbarwohnung mit Schimmel befallen ist? Geht er gegen die Gemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer vor? Die Wohnung liegt im Dachgeschoss. Alle Wohnungen sollten vor der Entstehung der Wohnungseigentumsanlage gedämmt sein. Das ist Bestandteil des Kaufvertrags. Nach ihren Angaben han...mehr

Ist die Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG? Die Anbringung einer Wärmedämmung kann eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG oder eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Wärmedämmung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

Wie kann ich die Höhe der Sonderumlage für jeden Eigentümer vor Beschlussfassung festlegen, wenn ich vorher noch nicht weiß, wer bezahlen muss? Der Beschluss ist erst möglich, wenn feststeht, welche Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 bis 3, 5 WEG die Kosten zu tragen haben. Sie müssen also zuerst nach § 20 Abs. 1 WEG abstimmen lassen (Beschluss 1). Dann wissen sie für den ...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung soll vor der Eigentümerversammlung von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Bedarf es für die anwaltliche Prüfung auch eines Beschlusses oder gehört eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

Im Bereich eines Sondereigentums gibt es einen Kakerlakenbefall. Nach welchem Umlageschlüssel sind die Kosten des Kammerjägers, der für das gemeinschaftliche Eigentum notwendig ist, zu verteilen? Es handelt sich um Kosten der GdWE, die § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen. Die Kosten sind mithin von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.mehr

Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung (aus 1993) zu Nutzungen, Lasten, Kosten lautet: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Teilungserklärung oder in einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung etwa...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte Lampen an der Außenwand des Hauses im Hinterhof (Hof steht in seiner Sondernutzung) montieren. Bauliche Veränderung? Ja, es handelt sich nicht um eine Erhaltungsmaßnahme und daher um eine bauliche Veränderung.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 17 Wohnungen. Ein Wohnungseigentümer hat 2 Wohnungen baulich vereinigt und möchte nun, dass die zusammengelegten Wohnungen als eine Einheit angesehen werden, beispielsweise für die Kosten der Verwaltung. Die Teilungserklärung wurde nicht geändert. Was gilt? Solange die Wohnungen nicht sachenrechtlich vereinigt sind (= dazu müsste die...mehr

Fällt die Installation einer Videoüberwachung auch unter die Regelung in § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG (Einbruchsschutz)? Wenn ja, wie geht man dann mit dem Konflikt zu der bestehenden BGH-Rechtsprechung um, die eine Videoüberwachung in einer WEG nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt? Ja. Tatsächlich besteht kein Konflikt, da die BGH-Rechtsprechung nur versucht, die Anforderun...mehr

Wie sieht es aus, wenn sich durch den Einbau eines nicht zu öffnenden Fensters Schimmel im Treppenhaus bildet? Grund ist das Vordach über dem Eingang, was zu einer Kältebrücke führt. Ist die Dämmung des Treppenhauses von innen eine erhaltende Maßnahme? Ja. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 1 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und die ordnungsmäßige Instandsetzung de...mehr