Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Dürfen Kinder der Wohnungseigentümer an der Versammlung als Vertreter teilnehmen? Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, die Teilnahme an der Versammlung ist nicht höchstpersönlich. Ein möglicher Vertreter sind seine Kinder, auch mehrere. Etwas anderes gilt, wenn es eine Vertreterklausel gibt, die den Kreis der Vertreter einschränkt und die es...mehr

Ich lese öfters "Niederschrift". Ist es nicht besser, wenn ein Beschluss-Protokoll erstellt wird? Nein! Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine "Niederschrift" aufzunehmen. Deren Inhalte gehen über ein Protokoll der Beschlüsse hinaus. Sinnvoll und zum Teil zwingend sind folgende Angaben:[1] Name der Gemeinschaft der ...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. Zwei Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungs...mehr

Können Wohnungseigentümer auf ihren Balkonen Markisen anbringen? Ja, aber nur nach vorheriger Gestattungsbeschlussfassung. Ist die Montage der Markise mehrheitlich gestattet, kann sich kein Wohnungseigentümer darauf berufen, der optische Gesamteindruck der Wohnanlage werde verändert. Maßstab ist auch hier die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, die klar zu verneinen i...mehr

Kann eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden und kann der "Bauherr" diese so lange bestehen lassen, beispielsweise eine Mauer? Es besteht die Möglichkeit auch bereits durchgeführte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Zustand allerdings rechtswidrig und müsste eigentlich besei...mehr

Wohnungseigentümer 1 ist es gestattet, 10 Quadratmeter des gemeinschaftlichen Eigentums zu pflastern. Darf Wohnungseigentümer 1 den gepflasterten Platz allein gebrauchen? Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat nach § 21 A...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter darum, einen Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu nehmen. Hat er darauf einen Anspruch? Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG gegen die Verwaltung einen Anspruch darauf, dass ein von ihm gewünschter Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung genommen wird. Diesem Anspruc...mehr

Gibt es eine Art Anleitung, wie man nach § 23 Abs. 2 WEG korrekt einen TOP-Vorschlag für einen Beschluss verfasst? Jein! Die korrekte Bezeichnung ist leider eine Frage des Einzelfalls. Die Eckpunkte sind die Folgenden: Die vorgesehenen Beschlussgegenstände sind in deutscher Sprache textlich so genau zu bezeichnen, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können,...mehr

Kommt mit der Verwalterbestellung ein Verwaltervertrag zustande? Nach der herrschenden Trennungstheorie[1] beinhaltet die Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss nicht gleichzeitig den Abschluss eines Verwaltervertrags. Dieser hat vielmehr durch gesonderte Willenserklärungen zu erfolgen. Unterbreitet der Verwalter ein schriftliches Vertragsangebot, können die Eig...mehr

Kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Darf ein Eigentümer diesen Stellplatz dann separat ohne Wohnung im Gebäude erwerben? Für Stellplätze der Tiefgarage fingiert das Gesetz seit dem Jahr 1973, dass sie ein Raum sind. Ein Tiefgaragenstellplatz kann daher nach §§ 3, 8 WEG als "Raum" zum Sondereigentum erklärt werden. Dieser Raum kann ein selbststän...mehr

Was gilt, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung gar nicht erstellt? Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege einer Leistungsklage auf Erstellung der Jahresabrechnung in Anspruch genommen werden. Wichtig ist, dass sich die Klage nicht mehr gegen den Verwalter richten kann, da die Verwaltung des Gemeinschaftseig...mehr

Ein Eigentümer stellt folgenden Beschlussantrag: "Die Verwaltung darf nicht mehr als 2.000 EUR Rechnungs-/Reparaturbetrag vom Konto der WEG ohne Zustimmung aller Eigentümer abheben/entnehmen." Gibt es hierfür eine Beschlusskompetenz? Ja! Nach § 27 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer befugt, die Rechte der Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG einzuschränken. Im alten Recht war...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat in der Tiefgarage keinen Stellplatz erworben. In der Tiefgarage befinden sich aber auch alle Kellerräume. Dieser Wohnungseigentümer möchte sich nicht an der Reinigung der Tiefgarage beteiligen. Muss die Verwaltung die Reinigung gesondert aufteilen? Die Kosten der Erhaltung der Tiefgarage sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf sämtliche Wohnungseigen...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen nach § 27 Abs. 2 WEG, dass die Verwaltung Beschlussklagen auf Passivseite führen darf (Auswahl eines Rechtsanwalts, Abschluss einer Honorarvereinbarung, Abstimmung der Strategie sowie Entscheidung über Rechtsmittel), ohne zuvor einen Beschluss einzuholen. Muss die Verwaltung in diesem Fall bei Anfechtungsklagen 3 Angebote von Rechtsanwält...mehr

Heizkörper werden immer einmal wieder von einem Wohnungseigentümer ausgetauscht und Verwalter und Miteigentümer wissen davon nichts. Wie verhält sich der Verwalter? Nach h.M. stehen Heizkörper in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum. Hat ein Wohnungseigentümer einen Heizkörper ausgetauscht, handelt es sich daher um eine bauliche Veränderung, für die es an einer Gestattu...mehr

Verletzt eine Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie bei einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG nicht darauf hinweist, dass gegebenenfalls nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die sie beschlossen haben? Ja. Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung inform...mehr

Wie lange kann die Entlastung des Verwalters hinausgezögert werden? So lange, wie die Wohnungseigentümer das für richtig erachten. Sie müssen keine Entlastung erteilen. Braucht es die Entlastung des Verwalters noch? Da die GdWE zur ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet ist, müsste sie sich eigentlich selbst entlasten. Die Wohnungseigentümer entlasten nicht die GdWE, sonde...mehr

Wer trägt die Kosten der Reinigung eines Wasserstrangs sowie der Leitung von der Wohnung in die Steigleitung? Die Kosten der Reinigung des Stranges haben alle Wohnungseigentümer zu tragen, da der Strang gemeinschaftliches Eigentum ist. Die Wohnungseigentümer können für die Kosten etwas anderes vereinbaren oder beschließen. Für die Leitung von der Wohnung in die Steigleitung ...mehr

Ist eine Änderung eines Umlageschlüssels auch für das laufende Jahr möglich oder nur ab dem Folgejahr? Die Frage geht dem Problem nach, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern. Hier dürfte die richtige Antwort "Jein" lauten. Überblick: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel zu ändern, ist nur fü...mehr

Können Beschlüsse mit einem weiteren Beschluss geändert werden? Grundsätzlich ja! Die Wohnungseigentümer haben das Recht, über einen Gegenstand neu im Wege des Beschlusses zu bestimmen. Wenn zwei aufeinander folgende Versammlungen gleiche Tagesordnungspunkte behandeln, die den gleichen Gegenstand haben, ist dies rechtlich zulässig? Welcher gilt, wenn Beschluss 1 angefochte...mehr

Bedarf die Verbindung zweier nebeneinander befindlicher Teileigentumseinheiten mittels eines Durchbruchs einer tragenden Wand der Zustimmung der GdWE, wenn positive Nachweise über die Statik und des Brandschutzes von Sachverständigen durch den Eigentümer der Verwalter vorgelegt werden? Um die Frage beantworten zu können, ist zunächst zu klären, wer Eigentümer der Wand ist. ...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. Zwei Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden vermehrt ignoriert worden sind, stellt sich die Frage, wie nun (als Hausverwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden A...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Balkone instand zu setzen. Es gibt 27 Einheiten, von den 14 über einen Balkon verfügen. Andere Eigentümer, zum Beispiel solche, die eine Terrasse haben, möchten sich nicht an den Kosten beteiligen. Kann man einen solchen Beschluss fassen? Da es um eine Erhaltungsmaßnahme und um keine bauliche Veränderung geht, handelt es sich um Kos...mehr

Beschlussfassung Muss der Beschluss zur Hybridversammlung einstimmig sein? Nein, es reicht eine einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Kann der Online-Eigentümer abstimmen? Ja, wenn in dem Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt ist, dass die Wohnungseigentümer, die online teilnehmen, abstimmen dürfen. Kann man beschließen, dass ein Wohnungseigentümer an der Versammlun...mehr

Darf der Vorsitzende jede Stimmrechtsvollmacht akzeptieren? Grundsätzlich kann sich ein Eigentümer durch eine außenstehende Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Anders lautende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind allerdings zu beachten. Dies gilt beispielsweise für die häufige Regelung in Gemeinschaftsordnungen, wonach ein Wohnungseigentümer sich nu...mehr

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist seit 2015 eine Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hauses und wird durch einen Drittanbieter betrieben, mit dem ein langjähriger Mietvertrag noch bis 2030 besteht. Der Drittanbieter will nun die Anlage umbauen und wesentlich erweitern und bietet dafür eine zusätzliche Miete an; er will aber auch eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ...mehr

Allstimmigkeit ./. Einstimmigkeit Was unterscheidet den sogenannten "allstimmigen Beschluss" von dem einstimmigen Beschluss? Von einem einstimmigen Beschluss spricht man dann, wenn sich die in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer einig sind und alle für den Beschlussantrag stimmen. Praktische Bedeutung kommt dem einstimmigen Beschluss dann zu, wenn eine Ve...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage – es gibt 3 Wohnungseigentümer – fassen den Beschluss, ein neues Flachdach zu errichten. Es ist mit Kosten in Höhe von 60.000 EUR zu rechnen. Muss der Beschluss einstimmig gefasst werden oder entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen? Es reicht eine einfache Mehrheit (die Wohnungseigentümer können etwas anderes ver...mehr

Ist es möglich, dass sich ein Verwalter, der auch das Sondereigentum verwaltet, pauschal automatisch das Stimmrecht bei WEG-Versammlungen selbst einräumt? Ja, wenn er eine Vertretungsmacht vom Sondereigentümer hat, die es ihm erlaubt, sich selbst Vertretungsmacht für die Versammlung zu geben. Besser ist es, wenn in der Vollmacht, die der Wohnungseigentümer als Sondereigentü...mehr

Wer trägt die Kosten für die Technik, wenn die Gemeinschaft die Durchführung einer virtuellen Versammlung beschließt? Es handelt sich um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Kosten hat daher die GdWE zu tragen. Die Kosten sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Die Wohnungseigentümer sind befugt, nach § 16 A...mehr

Muss ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung gestattet und bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung selbst vornehmen soll, in der Niederschrift "Gestattungsbeschluss" genannt werden? Nein. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass die Wohnungseigentümer bestimmen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der verlangende Wohnungseigentümer ...mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Haben Wohnungseigentümer Anspruch auf Gestattung der Montage von Klimageräten? Das kommt darauf an. In Einzelfällen kann ein derartiger Anspruch dann bestehen, wenn mit dem Klimagerät keine Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer verbunden sind. Das kann insbesondere bei in Reihenhäuser geteilten Anlagen der Fall sein oder etwa bei einer Penthouse-Wohnung im Dachgesch...mehr

Ein Eigentümer hat auf seinem Balkon Ziergehölze in Blumenkästen und reagiert nicht auf die Aufforderung, diese zu entfernen. Wenn ein Wohnungseigentümer entgegen der Hausordnung Ziergehölze in Blumenkästen hält, kann man ihn zur Unterlassung auffordern. Praxis-Beispiel Beschlussmuster Wohnungseigentümer ____________ (Name, Adresse) wird aufgefordert, bis zum ________ (Datum)...mehr

In einer Versammlung sind nur die Verwaltung und bevollmächtigte Vertreter der Eigentümer anwesend, einen Verwaltungsbeirat gibt es nicht. Wer unterschreibt die Niederschrift – der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG) oder sein bevollmächtigter Vertreter? Der Unterschrift kommt ja eine gewisse Beweiskraft zu. Der Wohnungseigentümer kann, wenn er nicht anwesend ist, ...mehr

Der EG-Eigentümer verlangt die Änderung der Kostenverteilung für die Aufzugsanlage. Er hat keinen Zugang zum Aufzug, sondern einen externen Zugang zur seiner Einheit. Hat er einen Anspruch hierauf? Nein. Zwar dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, ihn nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Kosten in Bezug auf den Personenaufzug zu befreien. Er dürfte auf diesen Besc...mehr

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung besagt zur Hausordnung, dass diese mit 2/3 der Stimmen änderbar ist. Wie werden hier die Stimmenthaltungen gewertet? Ich habe hierzu unterschiedliche Meinungen gelesen. Ich bin eher der Meinung, 2/3 der Anwesenden müssen mit Ja stimmen, dass die Änderung zustande kommt. Wie sehen Sie das? Zunächst ist zu fragen, ob es um 2/3 sämtlic...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen außerhalb der Versammlung einen Beschluss. Muss die Verwaltung jedem Wohnungseigentümer mitteilen, ob ein Beschluss zustande gekommen ist? Ja! Die Verwaltung muss jeden Wohnungseigentümer informieren.mehr

Vermietende Wohnungseigentümer können ja die Kosten des Kabelempfangs nicht mehr auf ihre Mieter umlegen. Was gilt jetzt? Umlegbar auf Mieter sind nur noch die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen Verteilanlage, wozu auch die Kosten des Betriebsstroms gehören (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Die Entgelte für den Empfang über den TV-Breitbandkabelanschluss konnten...mehr

Eine Hausverwaltung bezieht den Verwaltungsbeirat mit E-Mail (cc-Kopie) in sämtliche Vorgänge der laufenden Verwaltung mit ein, d. h. alles, was ein- und ausgeht, erhält der Beirat zur Kenntnis. Nun berufen sich andere Wohnungseigentümer auf eine Neutralitätsverletzung, da diese nicht über diese Vorgänge informiert werden. Sehen Sie hier eine Pflichtverletzung der Verwaltu...mehr

Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung? Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b Satz 1 BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversam...mehr

Unterfallen Sondervergütungen der Verwaltung § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG? Ja. Angenommen, die Wohnungseigentümer entscheiden sich nach ihrem Ermessen dafür, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen soll: Kann die Verwaltung in diesem Fall Mehrkosten geltend machen und kann sie diese beschließen lassen? Ob die Verwaltung für die Durchführun...mehr

Wo sind die Grenzen einer Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG? Kann man auch Kostenverteilungen verändern, die für konstruktive Bestandteile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, bestehen, oder ist dies nicht zulässig (Beispiel wäre hier das Dach einer Einzelgarage im Sondereigentum)? Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann der geltende Umlageschlüssel geändert ...mehr

Muss die Verwaltung eine außerordentliche Versammlung einberufen, um den Willen der GdWE zu ermitteln, ob diese einer Beschlussklage oder einer anderen Klage überhaupt entgegengetreten treten will? Die Frage, ob die GdWE sich gegenüber einer Klage verteidigen will, kann und muss von der Verwaltung beantwortet werden, wenn die Wohnungseigentümer vereinbart haben, dass die Ver...mehr

Die Gemeinschaftsordnung regelt eine Vertretungsbeschränkung. Nur Haushaltsangehörige sind möglich. Zählen hier nur die gemeldeten Angehörigen des Haushalts? Was ist mit dem Lebensgefährten einer Eigentümerin, der aber einen eigenen Hausstand hat? Nach der Gemeinschaftsordnung gibt es eine Vertreterklausel. Diese ist auszulegen. Die Auslegung kann man anhand von § 14 Nr. 2 ...mehr

Kann der Verwalter die Versammlung an einem beliebigen Wochentag, am Wochenende oder zu einer beliebigen Uhrzeit einberufen? Die Entscheidung, wann die Eigentümerversammlung stattzufinden hat, steht im Ermessen des Verwalters. Er darf sie allerdings nicht zur Unzeit einberufen. Er muss also einen Zeitpunkt wählen, an dem möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilneh...mehr

Angenommen, ein Messdienstleister verteilt die Kosten der Wärme nach der Wohnfläche, obwohl geeichte Messgeräte eingebaut sind. Muss die GdWE eine solche Leistung akzeptieren und bestehen gegebenenfalls Schadensersatzansprüche? Die GdWE muss eine solche Leistung für den Verbrauch nicht akzeptieren. Sie ist mangelhaft, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart worden ist....mehr

Kann ich nur eine Versammlung abhalten, wenn ich eine Software habe, die auch rechtssicher ist? Ja, auf jeden Fall! Angenommen ich erwerbe eine Lizenz für eine Software, die für mehrere Gemeinschaften genutzt werden soll. Kann ich dann die Kosten nach Gemeinschaften aufteilen? Und innerhalb der Gemeinschaft nach MEA? Wenn Sie der Lizenznehmer sind, müssen sie mit den Gemein...mehr

Ein Wohnungseigentümer will aus zwei Wohnungen eine Wohnung errichten. Muss es nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, wenn er weiterhin 2 Wohnungen abgerechnet haben will? Sie sprechen wohl eine Vereinigung (Zusammenlegung) von 2 Wohnungseigentumsrechten an. Wird die Vereinigung im Grundbuch eingetragen, wird ein Wohnungsgrundbu...mehr