Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Zwar besteht auf Grundlage des GModG keine Pflicht mehr zur Zentralisierung von Etagenheizungen. Gleichwohl können sich die Wohnungseigentümer etwa in einer bislang vollständig dezentral mit Etagenheizungen versorgten Wohnanlage für eine teilweise oder vollständige Zentralisierung der Beheizung entscheiden. Insoweit muss die Möglichkeit des Einbaus einer Zentralheizung in ei... mehr

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Freilich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der ... mehr

Beschlussmuster: Durchführung von energetischen Maßnahmen und deren Finanzierung TOP XY Durchführung energetischer Maßnahmen, Finanzierung und Abschluss eines KfW-Förderdarlehens Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Durchführung energetischer Maßnahmen beschlossen. Hierzu wurden Angebote eingeholt. Die Wohnungseigentümer b... mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al... mehr

Die Beteiligung mehrerer an einer Ordnungswidrigkeit regelt § 14 OWiG. Danach handelt jeder Beteiligte ordnungswidrig, wenn sich mehrere an einer Ordnungswidrigkeit beteiligen. Ungeklärt ist bislang, ob im Fall einer obstruktiven Beschlussfassung gegen Maßnahmen, die nach GModG erforderlich sind, auch diejenigen Wohnungseigentümer als Beteiligte der Ordnungswidrigkeit in Betr... mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä... mehr

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Für die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden Baukosten... mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Ersterwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist ... mehr

Stets auslegungsbedürftig und streitträchtig sind unbestimmte Rechtsbegriffe wie "persönliche Härte" oder "berechtigte Interessen". Eine Auslegungshilfe bietet insoweit § 5d Abs. 2 CO2KostAufG. Danach hat jedenfalls eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Interessen des Vermieters und des Mieters zu erfolgen. Aufseiten des Vermieters ist in erster Linie dessen finanzielle... mehr

Insbesondere wenn sich die Wohnungseigentümer angesichts steigender CO2-Preise und Kosten für fossile Brennstoffe für eine zumindest teilweise Versorgung mittels Wärmepumpe oder Solarenergie entscheiden, können die vorhandenen Heizköper ineffizient werden. Nicht unbedeutend ist daher die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkör... mehr

Voraussetzung ist also, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vert... mehr

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Das kann sich deshalb anbieten, weil der Aussteller im Energieausweis mögliche Maßnahmen zur Energieeffizienz ermittelt und entsprechende Modernisierungsempfehlungen erteilt (§ 84 Abs. 1 GModG 2027). Im Bereich des W... mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei der Austauschmaßnahme niemals um eine Erhaltungsmaßnahme handeln kann, da kein Erhaltungsbedarf besteht und ein solcher auch in näherer Zuk... mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht verleihen insbesondere Regelungen in Gemeinschaftsordnungen Befugnisse zum Dachgeschossausbau. Hiervon unabhängig kann einem Wohnungseigentümer der Dachgeschossausbau auch als Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. Im Fall erforderlicher Dämmung des Dachs und der Außenwände des Dachgeschosses ist Geme... mehr

Grundsätzlich liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Erhaltungsrücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage... mehr

Insbesondere zur künftigen Finanzierung von nach GModG erforderlich werdenden Maßnahmen können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Bildung einer gesonderten Rücklage hierfür fassen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglichen §§ 19 Abs. 1 und 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage. Wird etwa eine getrennte Rückl... mehr

Adressat dieser Pflichten ist der jeweilige Betreiber der Anlage. Den Begriff des Betreibers definiert das GModG nicht. Wohnungseigentum In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht dürfte zu differenzieren sein: Im Fall von Zentralheizungsanlagen ist als Betreiber der Anlage nicht der Nutzer, also der Wohnungseigentümer oder sein Mieter, sondern derjenige anzusehen, der die Anl... mehr

Um als Normadressat des § 8 Abs. 2 GModG infrage zu kommen, müsste der Verwalter im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn tätig werden. Als Auftragnehmer des Eigentümers kommt der Verwalter von vornherein nicht infrage, wenn ihn persönlich Pflichten nach GModG treffen (siehe nachfolgend Kap. A.2.4.3.2). Ausnahmsweise könnte dann etwas anderes gelten, wenn ein Eigentümer ... mehr

Unzweifelhaft können bestimmte Pflichten des GModG auch die GdWE als Verantwortliche dann treffen, wenn sie Eigentümerin einer Sondereigentumseinheit ist – was freilich nur von untergeordneter Praxisrelevanz ist. Relevant wird ihre Eigenschaft als Verantwortliche insbesondere dann, wenn die in ihrem Eigentum stehende Sondereigentumseinheit einem Drittnutzer z. B. im Rahmen e... mehr

Bei heizungstechnischen Anlagen sind nach § 69 Abs. 2 GModG bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich in unbeheizten Räumen befinden, nach Maßgabe der Anlage 8 GModG zu dämmen. Wohnungseigentum Da sich die Verpflichtung zur Leitungsdämmung lediglich auf nicht beheizte Räume bezieht, wird sie in aller Regel nach § 9a Abs. 2 WEG von der... mehr

3.3.3.1 Wohnungseigentümer als Verantwortliche Zwar verpflichtet das GModG den Verwalter nicht persönlich, grundsätzlich käme allerdings seine Haftung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als gesetzlicher Vertreter der GdWE infrage. Da die GdWE aber selbst keine Pflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums treffen, scheidet auch eine Haftung des Verwalters als deren Vertreter aus. Eig... mehr

Obstruktives Stimmverhalten kann darin bestehen, einem Beschluss über erforderliche Maßnahmen (u. a. nach GModG) nicht zuzustimmen oder einem Beschlussantrag zuzustimmen, der nach GModG erforderliche Vorgaben missachtet. 3.3.4.1 Beteiligung mehrerer Die Beteiligung mehrerer an einer Ordnungswidrigkeit regelt § 14 OWiG. Danach handelt jeder Beteiligte ordnungswidrig, wenn sich me... mehr

§ 35 Abs. 3 GModG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes (...) (3) 1Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. 2Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zw... mehr

4.3.1 Grundsätze Um als Normadressat des § 8 Abs. 2 GModG infrage zu kommen, müsste der Verwalter im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn tätig werden. Als Auftragnehmer des Eigentümers kommt der Verwalter von vornherein nicht infrage, wenn ihn persönlich Pflichten nach GModG treffen (siehe nachfolgend Kap. A.2.4.3.2). Ausnahmsweise könnte dann etwas anderes gelten, wenn... mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot ver... mehr

Verantwortlich für die Dämmung oberster Geschossdecken ist der Eigentümer. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist demnach zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) über § 9a Abs. 2 WEG verpflichtet ist oder der bzw. die Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung(en). Diese Frage beantwortet § 35 Abs. 1 Satz 1 GModG direkt, indem auf den "Eigentümer ei... mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Selbst ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel generell und kostenübergreifend abweichend vom gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Ko... mehr

Ankündigung Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit v... mehr

Korrespondierend mit dem Erfordernis der Auftragsvergabe durch die Gesamtgemeinschaft, kann auch nur diese Mängelrechte gegenüber dem beauftragten Unternehmen geltend machen. Beschließen die Wohnungseigentümer, gegen den Unternehmer wegen des Vorliegens von Mängeln gerichtlich vorzugehen, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Gesamtgemeinschaft, selbst wenn die an sich... mehr

Ist die Tiefgarage vom Wohngebäude räumlich getrennt und wurden durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer entsprechende Untergemeinschaften gebildet und dabei geregelt, dass die Kosten, die in der jeweiligen Untergemeinschaft entstehen, allein von den Wohnungseigentümern der Untergemeinschaft zu tragen sind, können Teileigentümer der Tiefgarage, die nicht zugleich auch Wohnu... mehr

Einige Bestimmungen des GModG knüpfen ihren Regelungsgehalt an ein Gebäude mit 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Klassischer Fall ist hier zunächst das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht stellt sich die Frage, ob der Anwendungsbereich auch bei in Wohnungseigentum aufgeteilten Doppelhäusern als einze... mehr

Bauteilöffnungen im Bereich des Sondereigentums zur Prüfung der energetischen Gebäudesubstanz im Hinblick auf die Prüfung und Durchführung nach GModG erforderlicher Maßnahmen, sind von den betroffenen Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsnutzern zu dulden. Die Duldungspflicht besteht gegenüber der GdWE und gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern. Da die Nachrüstpflichten n... mehr

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich is... mehr

Auch für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümer dafür entscheiden, Heizenergie künftig über eine oder mehrere Wärmepumpen zu gewinnen, muss geklärt sein, an welcher Stelle diese installiert werden können. Regelmäßig sind an Außenanlagen Sondernutzungsrechte zugunsten von Wohnungseigentümern begründet, wenn nicht sogar Sondereigentum gebildet ist. Die Begründung von Sonde... mehr

Werden die Maßnahmen übererfüllt, nicht aber die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht, haben die überschießenden Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die für die sich nicht mehr amortisierende Übererfüllung gestimmt haben. Nun gilt zwar im Recht der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass – mit Ausnahme der Fälle des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG – di... mehr

Bestimmte Fördermittel werden nur im Rahmen eines Darlehens vergeben. Längst hat der BGH[1] für den Bereich des Wohnungseigentums klargestellt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklic... mehr

Nach § 60c Abs. 1 GModG sind sämtliche Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger hydraulisch abzugleichen. Die Pflicht zum hydraulischen Abgleich erstreckt sich auf sämtliche Gebäude mit mindestens 6 Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten. Eine Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden erfolgt ebenso wie bei der Heizungsprüfung und -opti... mehr

Der durch das GModG aufgehobene § 71n Abs. 4 GEG verpflichtete den Verwalter persönlich, unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sobald er Kenntnis vom Austausch der ersten Etagenheizung hatte. Hier hätte § 8 Abs. 1 GEG (nunmehr § 8 Abs. 1 GModG) für den Verwalter virulent werden können, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet war und es ... mehr

Als Sondereigentümerin kann die GdWE Pflichten nach GModG treffen (siehe oben Kap. A.2.4.1.2). Da sie selbst aber nicht als Täterin oder Beteiligte einer Ordnungswidrigkeit infrage kommt, kommt als potenzieller Adressat eines Bußgeldbescheids der Verwalter in Betracht. Handelt jemand als gesetzlicher Vertreter eines anderen, ist die Möglichkeit seiner Ahndung nach § 9 Abs. 1... mehr

Wie bereits ausgeführt, "ist" die Befreiung nach § 102 Abs. 1 und Abs. 5 GModG "zu erteilen", wenn ihre Voraussetzungen vorliegen. Der Behörde ist insoweit kein Ermessensspielraum eingeräumt,[1] weshalb ein Antragsteller einen Anspruch auf Befreiung hat.[2] Wichtige Ausnahme Werden Anträge auf Befreiung auf Grundlage der Innovationsklausel des § 103 Abs. 1 GModG gestellt, is... mehr

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines... mehr

Grundsätzlich liegt eine Erhaltungsmaßnahme auch dann vor, wenn zwar die betreffende Anlage noch funktionstüchtig ist, mit ihrem Ausfall allerdings in naher Zukunft jederzeit zu rechnen ist.[1] Die Wohnungseigentümer müssen also nicht zuwarten, bis eine bereits marode Heizungsanlage tatsächlich ausfällt. Die Art der Beheizung wird durch einfach-mehrheitlichen Beschluss gereg... mehr

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die GdWE treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn etwa zur Erhaltung seines Sondereigentums ggf. ein Betreten der vom Dritten genutzten Räumlichkeiten erforderlich ist. Allerdings dü... mehr

Die Finanzierung der nach dem GModG erforderlichen Maßnahmen kann aus der Erhaltungsrücklage, über Sonderumlagen, die Bildung einer weiteren Rücklage neben der Erhaltungsrücklage oder durch Darlehensaufnahme erfolgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist, dass die Finanzierung vor der Beschlussfassung gesichert und die Art der Finanzierung auch im Beschluss selbst geregelt i... mehr

Geht man mit einer Meinung davon aus, dass es sich auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen handelt und amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Grundsätzlich gilt, das... mehr

Die Mehrhausanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Hier sind verschiedene Kombinationen denkbar, wie beispielsweise 2- oder Mehrhausanlagen in gleicher Bauform, Mehrparteienhaus und Einfamilienhaus, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohngebäude und Tiefgarage. Auf Mehrhausanlagen finden die Vorschriften des Wohnungseige... mehr

Sonderumlage Zur Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme, die nur ein Haus betrifft, können die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage beschließen, deren Beitragspflicht sich nur gegen die Eigentümer des betroffenen Hauses richtet. Auch wenn die nicht rechtsfähige Untergemeinschaft für Erhaltungsmaßnahmen eine Sonderumlage beschlossen hat, ist die Klage auf Zahlung rückständiger ... mehr

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Diese Auffassung ist umstritten, weshalb sich auch 2 Lager gegenüberstehen.[2] Konsequenzen hat die Differenzierung im Hinblick... mehr

Auch bezüglich der heizungsspezifischen Vorgaben ist Verpflichteter der nach § 8 GModG Verantwortliche, in erster Linie also der Gebäudeeigentümer, aber auch der Betreiber von Heizungsanlagen, der nicht notwendig der Eigentümer des Gebäudes sein muss. In mietrechtlicher Hinsicht sind die Vorgaben von den Vermietern zu erfüllen, in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht treffe... mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist a... mehr