Rz. 10
Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen Vertreter abgesehen. Da es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag handelt, kommt es nicht auf die Eigentümerstellung des Vermieters an, die sich im Rahmen der dinglichen Rechtsverhältnisse an dem Grundstück aus dem jeweiligen Grundbuch ergibt. Vermieter- und Eigentümerstellung können auseinander fallen. Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ergeben sich nur aus diesem, vom Sonderfall des § 566 abgesehen. Allerdings kann die Frage, ob der Vermieter zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, dann von Bedeutung sein, wenn sich im (langfristigen) Mietvertrag unklare Angaben über die Person des Vermieters befinden und der Mieter erhebliche Investitionen beabsichtigt. In einem solchen Fall kann davon ausgegangen werden, dass der Vertragsabschluss mit dem Grundstückseigentümer erfolgen sollte (BGH, Urteil v. 2.6.2010, XII ZR 110/08, GE 2010, 973).
Üblicherweise lautet in den Mietvertragsformularen das Rubrum wie folgt:
Muster
Mietvertragsrubrum
Zwischen … (Name, Vorname) in … (Ort, Straße)
als Vermieter
vertreten durch … (Name, Vorname) … (Ort, Straße)
und
1. … (Name, Vorname)
zurzeit wohnhaft in … (Ort, Straße)
und
2. … (Name, Vorname)
zurzeit wohnhaft in … (Ort, Straße)
als Mieter
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
In einigen Mietvertragsformularen werden noch Rubriken für Angaben zu Beruf und Geburtsdaten vorgesehen. Derartige Angaben sind nicht notwendig. Es kommt nur darauf an, dass die Parteien des Mietvertrags identifizierbar sind. Das ist bei einer Berufsangabe zweifelhaft. Das Geburtsdatum kann bei Beteiligung mehrerer Personen mit demselben Namen oder zumindest mit demselben Zunamen von Bedeutung sein.
Rz. 11
Unproblematisch ist der Vertragsschluss einer natürlichen Person, einer Einzelperson als Vermieter, die im Vertragsrubrum identifizierbar als Vermieter zu bezeichnen ist.
Beim Mietvertragsschluss durch mehrere natürliche Personen als Vermieter kommt es darauf an, wer Vermieter sein will und soll. Haben mehrere Personen zusammen die Wohnung oder das Hausgrundstück vermietet, so sind alle Vermieter (BGH, Urteil v. 28.06.2000 – VIII ZR 240/99, NZM 2000, 3133; LG Wuppertal, Urteil v. 10.12.2015 – 9 S 128/15, WuM 2016, 489; LG Heidelberg, Urteil v. 09.06.2000 – 5 S 22/00, NZM 2001, 91). Maßgebend dafür ist einmal, ob sämtliche Personen im Kopf des Mietvertrages als Vermieter aufgeführt sind. Probleme entstehen, wenn das Eigentum an der vermieteten Eigentumswohnung und dem dazu gehörenden mitvermieteten Keller auseinanderfallen. Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist jedoch alleiniger Vermieter – auch des Kellers –, selbst wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet worden ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht (BGH, RE v. 28.04.1999 – VIII ARZ 1/98, GE 1999, 770 ff.).
Diese Fragen stellen sich immer dann, wenn mehrere Personen in einem rechtlichen Zusammenhang stehen, sei es als Miteigentümer, Erbengemeinschaft, Gesellschaft, Bauherrengemeinschaft und dgl. Grundsatz bleibt auch hier immer, dass nur der Vermieter wird, der im Mietvertragsrubrum als Vermieter steht. Es kann jedoch auch genügen, dass aufgrund der Bezeichnung im Mietvertragsrubrum der einzelne Mitvermieter identifiziert werden kann (vgl. auch unten Rn. 19 und die Erläuterungen zu § 550 im Zusammenhang mit dem Schriftformerfordernis bei mehrjährigen Mietverträgen).
Rz. 12
Aufgrund der im deutschen Recht zu treffenden Unterscheidung zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Rechtslage muss nicht jeder Miteigentümer auch Vermieter sein. Es kann nur einer von mehreren Miteigentümern allein den Mietvertrag abschließen und ist damit nur allein Vermieter. Nur der Miteigentümer, der im Mietvertragsrubrum als Vermieter bezeichnet ist, hat auch diese Stellung im schuldrechtlichen Mietvertrag. Das kann allerdings zu erheblichen Problemen führen, und zwar sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite.
Hat nur ein Miteigentümer einer aus mehreren Personen bestehenden Miteigentümergemeinschaft den Mietvertrag geschlossen, so ist auch nur dieser eine Miteigentümer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten bezüglich der Miete, der Kündigungsmöglichkeiten und dgl. Der oder die anderen Miteigentümer sind an dem Mietvertrag nicht beteiligt und können entsprechend keine Rechte geltend machen. Von Mieterseite her können Rechte aber nur gegenüber dem einen vermietenden Miteigentümer geltend gemacht werden, Instandsetzung oder Herrichtung, Schadensersatz und dgl. nicht von den übrigen Miteigentümern verlangt werden.
Den mietrechtlichen Räumungs...