Teilungserklärung: Vollzug und § 878 BGB / 5 Hinweis

Problemüberblick

Mit dem durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 14.6.2021 eingefügten § 250 BauGB hat der Gesetzgeber für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a Abs. 3 und 4 BauGB) mit dem Ziel einer Erhaltung von Mietwohnraum die Bildung von Wohnungseigentum an Bestandsimmobilien unter ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gestellt. Gem. § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung die betroffenen Gebiete zu bestimmen.

Fraglich ist, ob § 878 BGB "hilft", wenn eine Teilung gegenüber dem Grundbuchamt vor, die Grundstücksvereinigung für die in Wohnungseigentum aufzuteilenden Grundstücke aber nach Inkrafttreten einer solchen Rechtsverordnung erklärt wird.

§ 878 BGB (Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen)

Eine von dem Berechtigten gem. §§ 873, 875, 877 BGB abgegebene Erklärung wird nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. § 878 BGB ist auf Teilungserklärungen entsprechend anwendbar. Die durch § 878 BGB gewährte Rechtsposition besteht aber nur mit der Einschränkung, dass der Antrag entweder vollzugsreif ist oder innerhalb mit Zwischenverfügung gesetzter angemessener Frist vollzugsreif wird. Beide Voraussetzungen liegen im Fall nicht vor.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 4 WEG nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden. Umfasst der Teilungsantrag mehrere Grundstücke, muss daher vor der Eintragung der Teilung in das Grundbuch eine grundbuchrechtliche Zusammenführung der Grundstücke zu einem Grundstück erfolgen; dies kann entweder durch Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB, § 5 GBO oder durch eine Be...