Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Vertretung

1 Leitsatz

Hat der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag abgeschlossen (hier: Durchführung von kostenintensiven Dienstleistungen an einem Gebäude), ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer daraus verpflichtet. Auf die Frage, ob die Vertretung einer ordnungsmäßigen Verwaltung oder dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht, kommt es für die Vertretungsmacht nicht an.

2 Normenkette

§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG

3 Das Problem

Am 13.9.2021 kommt es zu einem Brand und einem Ausfall der Brandmeldeanlage. In der Folgezeit setzt die Verwaltung eine Brandwache der X-GmbH ein. Es entstehen Kosten in Höhe von 158.741,16 EUR. Im Dezember 2022 "genehmigen" die Wohnungseigentümer die Brandwache, bestimmen weitere Vorschüsse (Sonderumlage), beauftragen ein anderes Unternehmen mit der Brandwache und beschließen auch insoweit weitere Vorschüsse (Sonderumlage). Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Beschlüsse widersprächen keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Wohnungseigentümer hätten über die Verteilung und Finanzierung von Kosten entschieden, die sie zwingend zu tragen hätten. Denn die Verwaltung habe einen Vertrag über die Durchführung einer Brandwache der X-GmbH abgeschlossen. Die Voraussetzungen für eine wirksame Stellvertretung (§ 164 BGB) lägen vor. Die gesetzliche Vertretungsmacht ergebe sich aus § 9b Abs. 1 WEG. Nach Satz 1 dieser Vorschrift werde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten; einer vorherigen Beschlussfassung darüber bedürfe es nur beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags, worum es hier nicht gehe. Eine Beschränkung der Vertretungsmacht wäre – sofern sie vorliegen würde – gem. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG im Außenverhältnis unwirksam.

§ 27 WEG beschränke die gesetzlich...