Sondernutzungsrecht: Gestreckte Begründung / 3 Das Problem

In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Bezüglich der im Aufteilungsplan mit Ga bezeichneten Garage und den mit Nrn. St 1 bis 8 bezeichneten Pkw-Stellplätzen werden hiermit ebenfalls Sondernutzungsrechte begründet. Die alleinige Nutzung dieser Garagen und Stellplätze steht derzeit X als Eigentümer aller Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum zu, und zwar auch dann, wenn diese nicht mehr Eigentümerin aller Miteigentumsanteile ist. X ist ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungseigentumseinheiten ein Sondernutzungsrecht an der Garage und/oder einem Pkw-Stellplatz zuzuweisen – und zwar mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer – und die Eintragung des Sondernutzungsrechtes im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen".

Erwerber 1 kauft von X ein Wohnungseigentum 1. In einem Kaufvertrag aus dem Jahr 1999 heißt es, X weise nach der Gemeinschaftsordnung dem Wohnungseigentum 1 das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplan mit St 8 gekennzeichneten Pkw-Stellplatz sowie der im Aufteilungsplan mit "Ga" gekennzeichneten Garage zu. Dieses Sondernutzungsrecht wird nie nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG verdinglicht (= Inhalt des Sondereigentums). Im Jahr 2013 veräußert Erwerber 1 das Wohnungseigentum 1 an Erwerber 2. Ein Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen Stellplatz oder an einer Garage sind im Vertrag nicht erwähnt. Im April 2025 beantragt Erwerber 2, das Sondernutzungsrecht an der Garage "Ga" einzutragen. Das Grundbuchamt meint, dieser Eintragung müssten sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen.